在近期多个宽松政策的持续叠加效应下，深圳市场活跃度明显提升，楼市迎来“小阳春”行情。

4月2日，据深圳市房地产中介协会（下称“深房中协”）统计，2024年3月深圳全市二手房录得5196套，环比增长116.6%，同比增长5.1%，已升破5000套行业荣枯线标准。

与二手房相比，深圳的新房回暖势头虽然稍弱，但也呈现出快速反弹趋势。3月深圳全市住宅预售成交量超2200套，开发商趁势大力推盘，供应量显著提升。

尤其在3月的最后一个周末，2天共有6个项目、约1868套新房集中入市，最终4个已公示开盘结果的项目合计收金达约80亿元，给深圳新房市场带来了阶段性的小高潮。

（2024年1-3月深圳一二手房成交情况 图源：深圳住建局）

据业内人士分析，此次造成深圳楼市“小阳春”热度的因素主要来自两方面：一是“金三银四”素来都是房企的销售的黄金时段；二是在春节前夕，深圳刚刚对限购政策进行了优化，政策的利好叠加近期房贷利率下调，刺激了需求端的释放，让楼市得到回暖。

二手房成交刷新3年记录，领跑“北上广深”

上一次深圳二手房成交突破5000套还是在2021年的2月（5272套），业内也一直将5000套视为深圳二手楼市的荣枯线。此次3月份的网签量突破5000关口，也给与后续市场极大的信心。

分区域来看，有6个区过户量环比涨幅超100%。其中龙岗过户量第一，超过900套，环比上涨126%；福田排名第二，过户705套，环比上涨94%；罗湖与南山位列三四，过户量均达600套。

（3月深圳二手房成交套数和面积 数据来源：深圳住建局）

成交价格上，3月刚需客户入市增加，300-500万的成交总价区间，占比从2月的28.8%提升至33.7%，另外1000-1500万的区间也有1.1个百分的提升，豪改客户步伐加快。

实际上，在龙年春节过后，深圳二手房的成交表现就呈现持续走高趋势。

据乐有家研究中心统计，春节后首周深圳二手房的周网签量就以951套的高位区间开局，随后连续4周的单周网签量均超1000套，且持续上涨，不断刷新2022年以来的单周新高。

深圳乐有家门店的单周成交数据也在节节攀升，实现5连涨，不断刷新2021年3月以来的单周成交最高值。

另据乐有家方面预测，3月深圳中介门店的实际成交量超6000套（注：实际成交为线下门店签合同所统计的数据，此处的合同可撤销）。接下来，3月网签单将在4-5月陆续反应在过户数据上，预计4月深圳的二手房过户量仍将有不错的表现。

而与“北上广”三个一线城市的二手房成交量进行横向对比，深圳也成为其中唯一一个同比上涨的城市。

3月，北京全市二手房网签量为14280套，环比上涨125.5%，同比下降35.7%；上海3月二手房成交达到2万套，环比上涨174%，但与去年3月的2.3万套比还有差距；广州3月二手住宅网签9373宗，环比上涨93%，同比则下跌24%。

除了成交量提升外，深圳二手房的在售量也呈现持续增长态势。

据深房中协统计，截至4月1日，深圳全市有效在售二手房源达到58122套，对比3月1日增加4369套，环比增长8.1%。

从一季度整体表现来看，今年1-3月深圳二手房共成交了11742套，较2023年一季度的10313套增长了13.9%，市场活跃度提升明显。

新房集中开盘，供应量环比大增

新房市场上，据乐有家研究中心统计，深圳3月新增一手住宅预售量达9456套，环比上涨392%；预售面积88.2万平方米，环比上涨352%，预售成交量为2245套，环比上涨177%。

具体项目来看，据克尔瑞统计，3月深圳楼市共有13个住宅项目获批预售，共6574套房源（不含安居房），供应面积超63万平方米，环比涨幅达230％；此外，还有1个项目获批现售，供应44套。

供应量的大幅度增加，也让深圳当前的去化压力有所上涨。截止3月31日，深圳一手住宅库存面积539万平方米，去化周期达到25个月。

开盘方面，据克尔瑞统计，3月深圳共有15个住宅项目开盘、加推入市，合计共推售7504套房源，且大多集中下半月开盘，尤其是最后一个周末（3月30-3月31日），两天时间内共有6个新盘集中入市，累计吸金超80亿元（已公布结果的项目）。

包括位于南山区的深铁前海时代、蛇口赤湾金众云山海，宝安区的万丰海岸城，福田的中洲湾迎海，光明的绿城桂语兰庭以及龙岗的博文雅苑。

其中，加推的前海时代尊府二期，官宣去化超过8成，收金约27.39亿元；万丰海岸城瀚府二期，官宣也卖了7成，约90套房、吸金6亿元；中洲湾·迎海二期官宣也销售了27.1亿，均取得了不错的成绩。

（项目开盘选房现场 图源：中洲湾迎海项目官微）

分区域来看，宝安一手住宅预售成交651套，排名区域第一，环比上涨181%；除宝安外，南山、龙岗、龙华、坪山、光明及深汕几区的环比涨幅也均超过100%。

接下来，4月深圳预计还有9个新盘入市，再加上3月入市的新盘，伴随“小阳春”的市场热度，预计下个月的成交量也将有不错的表现。

购房需求环比上涨96%，以价换量成为常态

近期，国家再次明确要进一步优化房地产政策，系统谋划相关支持政策，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。

对此，深圳也在逐步放宽对楼市的管控，在春节前优化限购政策之后，又在3月下旬取消了“7090政策”，进一步松绑以适应房地产市场的供需关系。

政策的利好也激发了更多市场潜在需求入市，据深圳乐有家门店数据显示，3月新增求购量环比上涨96%，同比上涨3%。

购房需求中主要以刚需为主，300-500万的成交总价区间，占比从2月的28.8%提升至33.7%，也是主力区间。

需求的增加促进了成交的回暖，但整体房价并未迎来上涨趋势，新房打折促销、二手房“以价换量”已成为常态。

据中国房地产指数百城价格指数的调查数据显示，3月全国100个城市新建住宅平均价格环比上涨0.27%，同比上涨0.82%；二手住宅平均价格环比下跌0.56%，同比跌幅扩大至4.80%。

就深圳市场来看，据乐有家研究中心统计，3月成交的二手房当中，有81.4%房源低于参考价成交，该占比也在过去1年里持续上涨。低于参考价0-10%的占比从2月的25.5%增加至27.2%；低于10%-20%的占比增加至33.8%。目前市场主流的成交价与参考价偏差值，也在这两个区间。

尽管“小阳春”已经来到，但房源报价却在持续下调，也说明业主心态较理性，未现“反价潮”，据乐有家方面预测，深圳4月挂牌价将进入“6字头”。

来源：界面新闻