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2025年5月走过一半，北京的楼市走出前所未有的格局：

一边是海淀豪宅“1分钟狂揽85亿”的魔幻现实，一边是房山、顺义新盘降价也难换成交的冷清。

有人说这是回暖的前奏，有人却说只是政策刺激下的昙花一现。

数据不会说谎，但真相总藏在细节里——2025年4月的北京楼市，究竟是春江水暖，还是虚火一场？

No.1 新房：豪宅盛宴与边缘挣扎

4月北京新房成交3349套，同比上涨40.4%，成交均价突破6.5万/㎡，同比飙升13.8%。

看似回暖，但细查数据背后是结构性调整。

海淀三盘（和樾望雲、和樾玉鸣、颐海澐颂）贡献全市近20%的成交额，单盘销售额破50亿的豪宅频现。

而另一边，石景山、房山等地的新盘去化率不足30%，开发商甚至祭出“特价房+露营活动”的促销组合拳，仍难挽颓势。

豪宅市场如盛夏，刚需市场似深秋。

新房的“量价齐升”本质是结构性狂欢。

海淀凭借产业、教育、稀缺地块的三重Buff，成为高净值人群的“安全资产池”；而远郊板块则因配套不足、库存高企，陷入“以价换量”的泥潭。

这种分化，恰是北京楼市从粗放扩张转向品质内卷的缩影——

买不起的豪宅，卖不动的刚需，中间隔着一条名为‘确定性’的护城河。

No.2 二手房：优质房源的“秒杀”与近郊的逆袭

4月二手房成交15569套，环比下跌19.1%，但同比仍涨16.6%。

核心区60㎡优质学区房成交周期缩短至3天，而石景山、大兴等近郊区域成交量同比提升20%，外溢需求成主力。

买得起的在抢，买不起的在等。

二手房的回暖是“点状高热”。

西城、海淀的“老破小”因学区属性+价格回调，成为刚需“抄底”对象；而近郊凭借地铁红利和性价比，吸引城区外溢的“新刚需”。

这背后，是购房者对“居住价值”的重新定义：宁要五环外的品质三居，不挤二环内的蜗居老房。

市场的天平，正从“地段至上”向“性价比优先”倾斜。

No.3 房企：拿地狂飙与产品内卷

4月房企投资激增近100%，朝阳百亿地块、海淀树村地块溢价27.93%成交，开发商对核心地块的争夺近乎疯狂。

与此同时，“好房子”政策催生创新：阳台不计容、挑空设计、全屋智能成标配，得房率从88%卷到100%。

拿地赌明天，产品卷今天。

房企的激进拿地，是对“核心资产永不落幕”的信仰，更是对政策红利的豪赌。

而“好房子”竞赛，本质是政策引导下的生存法则——得房率每多1%，客户犹豫就少一分。

这场内卷看似热闹，却也暴露隐忧：当赠送面积成为标配，未来二手市场的估值体系或将面临重构。

No.4 政策：降息与观望的拉锯战

首套公积金利率降至2.6%，降准释放万亿流动性，土拍规则向“高品质”倾斜。但购房者仍在观望，4月二手房挂牌量同比增30%，成交转化率却不足15%。

政策能点燃火苗，但添柴的永远是信心。

降息固然降低月供，但房价预期不稳、收入增长乏力，让许多人选择“持币待变”。

楼市复苏的真正钥匙，或许不在调控工具箱里，而在经济基本面的回暖中——当普通人敢为未来加杠杆时，春天才算真正到来。

北京的楼市，从来不是非黑即白。

2025年的春天，我们看到的是一场“K型复苏”：豪宅与学区房高歌猛进，刚需与远郊踟蹰不前。这既是购买力分层的投射，也是城市发展红利的再分配。

这样的情况下，与其争论是否回暖，不如看清谁在受益。

对高净值人群，这是资产保卫战；对刚需客群，这是精打细算的生存游戏；对开发商，这是产品力的终极考场。而政策，仍在试图缝合这道裂痕——让“好房子”不止于豪宅，让“安居梦”不困于房价。

若5月后土拍热度延续、改善需求持续释放，市场或进入“慢牛”通道；反之，政策工具箱还需更“大胆”的打开方式。

毕竟，楼市需要的不是一场烟花，而是一盏长明的灯。

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