房贷利率降了!很多人却已经破防了……

血拼北京楼市 2023-06-20 16:51:17
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预计对于北京影响不大,如果没有实打实的“一区一策”或“大招”,对于北京基本没什么影响。今年很多城市的房贷利率已经低于4.1%,对于楼市起到的刺激作用几乎不大。年初时,如果城市连续3个月新房和二手房价格下降,可…

哈喽大家好,我是血拼哥。

今天是20日,LPR利率下调终于来了。

从去年8月LPR下调15个bp之后,一直没有调整,今年3月小阳春结束后,楼市也并没有如预期般回暖。

结果楼市已经低迷一个季度,放松真的来了。(不然就很难保5)

只下调LPR直接下降10个bp,血拼哥认为还远远不够,后续还可能会有其他的组合拳。

不过预计对于北京影响不大,如果没有实打实的“一区一策”或“大招”,对于北京基本没什么影响。

那降利率到底有什么影响?北京楼市现在的情况如何?刚需上车该如何捡漏?

01/

降利率有什么影响

其实就目前情况来说,降LPR利率只会直接刺激新增贷款的增加

对于大家是否买房,其实影响不大,毕竟房贷利率只是降一点点。

该想买的还是会买,不买房的人依旧不会买。

在现有模式下,房贷利率=LPR+银行加点。银行加点固定,LPR利率降低,房贷利率就会降低。

房贷利率直接能影响月供,利率越低,月供越少。

省下来的钱可以拿出来消费,这是降利率的目的。

今年很多城市的房贷利率已经低于4.1%,对于楼市起到的刺激作用几乎不大。

年初时,如果城市连续3个月新房和二手房价格下降,可以阶段性下调或取消当地首套房贷利率下限。

所以早就有一批城市的房贷利率低至3.7%,甚至极个别已经到了3.6%的优惠。

低利率也并没有直接刺激成交的反弹和价格的回暖,可见降息已经不能刺激楼市了。

另外,LPR利率对存量房贷款的影响很小。

因为存量贷款存量贷款也能相应降低,要到明年1月才生效。

到时候参考的LPR利率,则是12月20日公布的最新数据。

对于北京目前来说,首套个人住房商贷的利率是4.2%加55个基点,下限就是4.75%;二套房贷是4.2%加105个基点,就是5.25%。

这也将是自LPR捆绑房贷利率后,北京首套房贷利率再度创下最低记录。

02/

北京楼市的破防

首先,先说二手房挂牌量12万+套

对于北京过去几年来说,这个数字确实很惨了,但对比其他一二线城市,其实这个数字还算良好。

如果细看的话,在这12万套房子中,老房子平均占了72.3%。

简单的说,难卖的房子积压已经成为现实,好房子依旧不愁流通。

其次,5月份二手房下跌也是真的。

北京环比下跌0.6%,上海环比下跌0.8%,广州环比下跌0.2%,深圳环比下跌0.1%。

根据北京住建局披露的数据,5月份北京二手房网签12982套,环比下滑6.8%。

另据麦田房产统计数据显示,5月份北京二手房挂牌均价环比上月下降0.1%,与此同时,二手房议价空间和上月相比扩大0.37个百分点。

议价空间在扩大,确实二手房有很多捡漏的机会。

最后,北京的新房市场依旧靠抢。

啥意思呢?不知道大家有没有发现一个规律:

一个地块,拍的时候没几个开发商,开盘的时候也没火,基本此项目的去化期无限拉长。

简单的说,被所有人青睐的项目,自然有它的潜力和价值。

如果无人问津,去化惨淡,真的说明项目确实有自己的问题。

今年,北京所有的盘都呈现这样的特点,人气神盘抢不到,冷门新盘真冷门。

03/

心态比拼,是对市场的洞察

根据财经十一人披露:

五环以里的确有部分30年左右的老旧小区在大幅降价;北五环外互联网大厂周边的房子受裁员及新盘冲击,降价也较突出;京郊的房价继续萎靡不振。

但总体看,这场降价潮中,北京城区楼龄在10年左右,区位和物业品质较好的小区比较“抗打”,挂牌价及成交价并未出现明显波动,部分优质豪宅仍在“偷偷”上涨。

仔细品品上面这段话,确实也说的非常实在。

很多今年小阳春涨的项目,最近这几个月同样坚挺。

但是部分30年左右的老旧小区、太依靠产业的新盘、京郊的盘,确实有很多卖家撑不住了。

所以目前如果想在北京置业的话,入场时机与选择很重要。

可买的,还是那几样,价格合适且靠谱诚意卖的二手房+具有性价比的倒挂新盘+拥有不可复制资源的项目。

如果自住的话,还是可以考虑下几个马上要出的共产房项目。

今年可以期待的,只有后续的“组合拳”了,毕竟降LPR只是一个信号,后面还预计可能有其他的利好。

如果最近想在北京买房,可以多下场看看,多议价。

祝大家都能买到好房。

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。