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昌平开年第一个新盘来了——越秀星耀未来。

海淀的平替昌平，朱辛庄的平替小沙河。这个平替中的平替到底如何？

先来说说大家最关心的价格。

2024年10月22日，越秀和未来科学城联合置业，以底价25.33亿元拍下该地块。

楼面价2.5万，销售指导价6.6万。

实话讲，这个楼面价已经很低了，价格下降空间绝对充足，所以推测开盘价格可能低于6万。

最新消息，开盘价可能5万+。

再加上2024年昌平供应太多项目导致产品内卷，2025年开年豪宅降价求生存。

价格战要被打响了。

No.1 海淀北外溢，产业加生态

项目位于昌平小沙河板块，距离地铁朱辛庄站直线距离1.7公里。公交线路较少，离地铁站比较远，交通便利性不足。

据传，开发商提供的解决方式是，提供3年免费班车接驳。但后续的通勤，还是要看交通规划。

地面交通相对便捷。南侧的定泗路、北清路贯北侧的北六环路穿东西，西侧的京新高速、京藏高速贯穿南北。20分钟到达上地商圈，30分钟即可到达五道口商圈。

项目周围覆盖的商业比较丰富。南侧1.7公里有朱辛庄核心商圈内的万达广场和TBD商务区，西侧3公里挨着北京超级合生汇。据说未来项目附近还会有临街商业。

教育方面，东侧有规划中的待建幼儿园。周边有北京101昌平实验学校（9年一贯制）、北京101未来科学城学校等优质教育资源。

医疗方面，临近积水潭医院(回龙观院区)、北京大学国际医院、北京大学第六医院昌平院区和昌平中西医结合医院，医疗条件优越，三甲医院环绕。

生态优势明显，除了紧挨着的昌平新城滨河森林公园和翠明湖，还有一个1339亩生态休闲公园正在建设中。

No.2 首个低密度洋房，首个阳台加会所

星耀未来容积率只有1.8，一梯两户，6-8层的纯洋房社区。全洋房+大阳台项目，这在昌平南是唯一一个。得房率在80%-90%，血拼哥见了太多超高得房率项目，只能说尺度还是不够大。

项目拥有一个约1000平米的下沉广场，和600平米会所以及地上活动场地，这个配置在目前的朱辛庄板块内是很少的。

76平两居：南向三面宽，南北通透全明户型，户型不多要靠抢。

98平三居室：南向三面宽，全明户型，数量也不多。不足的是只有一个卫生间，且卫生间是暗卫。

107平三居室：数量最多的户型。南向三面宽，全明采光。南向1个设备平台，北向1个阳台2个飘窗，还设计了独立家政间。

132平四居：经典四叶草，动静分离，分区合理。用L型衣橱将主卧与卫生间分隔开，设计人性化。这个户型的赠送面积最大，南向内嵌式阳台和飘窗，北侧有设备平台。

No.3 昌平这么多项目，到底谁有性价比？

把目光放到项目3公里范围内，在售项目有越秀星樾和中海寰宇未来。周边项目表现如何呢？

越秀星樾：均价6.15万，以小高层为主，得房率约75%-80%。一期红火开盘，二期马上入市，据说要涨价。

中海寰宇未来：均价6.28万元/㎡，去化率33%，产品力与星耀未来差不多但价格更高。项目开盘后可能对寰宇未来造成一定冲击。

再来看位于小沙河板块的龙湖观萃：产品力还行，是昌平第一个外露阳台项目。但是位置尴尬，再往北一站可能都不到5万/平，所以难言性价比，据说推出特价房，去化掉了一部分。

星耀未来楼面价仅2.5万，沾光朱辛庄，销售指导价6.6万，但到底没有朱辛庄的轨道和配套条件，预计开盘价会低于6万。

项目优势明显，劣势也很明显。

问题和龙湖观萃几乎一样。如果是想依靠19号线北延直达金融街，或者东北环线直达望京/CBD，我都选到这个位置了，为啥不往北多走一站地，还能便宜2万。

如果就近通勤，在生命科学园或者永丰上班，也是同理。

未来要入市的北四村地块同样面临这样的尴尬，只能说，看价格是不是合适吧。

最后是星耀未来自己的问题，交通不便，挨着地铁线，但是不临地铁站，并且周围的城市界面有待提高。对轨道交通通勤有硬性要求的小伙伴，可以绕道而行了。