来源：21世纪经济报道

记者：孔海丽

午后的阳光下，北方的海滨小城，安静而疏阔。

2月4日是农历正月十四，钱文华夫妇从浙江杭州驱车近1000公里，赶到山东乳山银滩，看了看10年前花500万全款购买却一直闲置的3层独栋别墅后，又将自驾赶回杭州过元宵。

如今，这套海景别墅市场价格只值160万元左右，跌去近七成。同一个小区，即便是带装修的独栋，业主报价也只喊到270万元。

10年，房价折损一半，在乳山银滩并不稀奇。

那些被“低价看房旅游团”拉来的老人们，被花式营销“洗脑”后，以8000元/平方米甚至1.2万元/平方米买下新房，迅即掉进了“买房当天即亏6成”的陷阱。

像钱文华这样至今依然为了海景而不后悔买房、不缺钱的生意人毕竟是少数，在威海这个偏远的海边小城一隅，单价跌破1000元的房子也很容易找到，甚至总价不到10万元，就能不费力地买到一套小户型或者带露台的阁楼。

不过热搜上“乳山二手房均价跌破1000元”的现象不是主流，实际上，银滩二手房的真实均价普遍在3000-4000元水平。

新房与二手房之间如此极端的价差，实属全国少见，但银滩的魔幻与撕裂不止于此：

房子比人多、中介比业主多、买房的全是外地人、人均2套以上海景房、买了就很难卖出去、淡季一栋楼只住零星几户、冬季绝大多数小区没有供暖、大部分人买东西要追着“赶集表”、 年轻人除了卖房子几乎没有就业机会，却还有一批年轻人，因为银滩“海边鹤岗”的名声，来到这里，以低价买房或租房，实现旅居或“躺平”的愿望。

“银滩最不缺的就是房子和房产中介。”在当地生活了15年，现在做民宿生意的齐武东说。

银滩南北宽3公里、东西长21公里的区域里，素有“小区200个、房子10万套”的称号，大大小小的中介有1000多家，而中介赚钱的大头绝不是靠中介费，那些买卖做得大的，几乎都是靠“低价收房、高价转卖”的模式。

记者在这里采访的时间里，很难听到威海口音，来自天南海北的人们，因为不同的原因在不同的季节停留，北京的、上海的、内蒙的、天津的、东北的、浙江的、湖南的、河南的、山西的……每个人身上都有故事。

冬季的海边着实冷清，但那些或被动或主动留在银滩养老的老年人，和寻找灵魂栖居地的年轻人，却很容易打开话匣子。

他们有一种在大城市见不到的松弛感，愿意在空旷的海边或者人车稀少的马路边，和记者分享他们为什么来、为什么留下、这里如何改变了自己的故事。

冬季的银滩海边，颇显冷清。摄影/孔海丽

二手房跌破1000元？

兔年春节刚过，李向红就把一套期望值36万元的房子调到了32万元，却被熟悉的中介批评了一顿，“我手里另一套同户型，26万都没卖出去，你这个价格还是高。”

8年前，河南的李向红经过妹妹介绍，通过中介，在银滩能看到海的“一线”小区里买了套3楼的二手房，房本面积79.8平方米，均价4000多，到手毛坯，后期自己做了精装修。

随着年纪增长，腰不太好的她，4年后又在同一个小区买了一套一楼带院的房子，均价6000多。

几年前，李向红3楼的房子以36万的价格挂着，至今没卖出去。

“那我当初，两套房都买在高点上了。”李向红回头反思，觉得自己把价格挂高一点也没有错，她寄望于经济恢复正常后，或许2023年银滩房子还能回一回血。

但她的想法恐怕要落空。

干了13年房产中介的赵龙江实话实说：“银滩二手房的价格，根本上取决于谁更着急用钱。”

网上流传的“乳山部分海景房均价跌破1000元”，确切来讲就是指银滩。

如果把山东省地图看作一种动物形状，银滩就在“动物”嘴巴的位置上，距离乳山市老城区13公里，离威海市区足足有90公里。

2001年以来，银滩房地产开足马力，大量小区密密麻麻出现，离海边3公里的陆地上，挤了近200个小区。用当地人的话说，“银滩除了房子就是房子”。

银滩一处“一线”海景小区，房源密布，这只是银滩的“九牛一毛”。摄影/孔海丽

但凡来到这里的人，都会在短时间内熟悉“一线、二线、三线”的说法：小区按照离海滩的距离，从近到远，第一个一公里内是“一线房”，以此类推“二线房”和“三线房”。

在银滩，每平米低于1000元的房子并不罕见，绝大多数都是顶层阁楼，带着简单装修。

仅链家app就显示有15套单价低于1000元的房子，全都是顶层阁楼，有几个小区都是“一线房”，文案写着“几万在海边有个家”。不过细看会发现，标注的总面积是带了露台面积的。

中介赵龙江说：“单价低于1000元的房子，需要仔细挑一挑，位置都离海滩中心区比较远，也有漏水的风险。”说罢给记者推荐了他手里的另外一套房。

赵龙江推荐的房子也是一套“一线房”，小区离银滩的标志性地点“大拇指广场”很近，在3楼，从南向窗户能看到海平面，建筑面积73平方米，小区建于2009年，报价26万元，单价折合3561元/平方米。但他丝毫没有提，这房子没有保温层，冬季保暖性比较差。

目前，3000元-4000元是银滩二手房的均价，多层楼的2层、3层，和带电梯的高层，基本是这个水平。

楼龄更新一点、有集中供暖的房子，价格要更高一点。

“那种不带电梯的老房子，4层、5层单价能卖到2000多，6层和阁楼基本没有人要。”另一位中介说。

实际上，和李向红“买在高点”的经历相似，银滩的海景房很多都是“出道即巅峰”。

以居住人相对较多的“水岸人家”为例，2009年新开盘的时候，第一排离海不到50米的房子， 卖到8800元/平方米，“当初8000多都是要抢的，现在也就卖到4000多。”

据赵龙江回忆，当年来自北京的一位大妈，找他买“水岸人家”海景房，一出手就是6套，后来几年，大妈买下的低层房子陆续以3000元单价卖出去了，不带电梯的高层户型单价还不到2000元。“赔了不少钱。”

留下，以及留不下的外地人

在银滩“炒房”是没有前途的，买来的房子，不要指望“升值”。

外地人来银滩买房，都喜欢离海更近一点，能看到海景的房子。

因为沙质细软，定居人口少，外地人来到银滩以后，很容易就会形成“安静、空气好、健康”的第一印象。

农历正月十三，21世纪经济报道记者在大拇指广场等到了一对来自北京的老夫妻，他们从年前就来银滩住了，“为了躲疫情嘛，在这儿挺好，空气又好人又少，我俩到现在都没‘阳’。”尤海淀说，他们2006年就在银滩买了房，这些年冬天都没来过，只有夏天来。

冬天，银滩偌大的海滩上没有什么人，大拇指广场作为地标建筑，偶尔有老年人遛弯走过。

银滩标志性建筑“大拇指广场”，正月里行人稀少。摄影/孔海丽

这几天，当地一家开发商在大拇指广场附近的海滩上做了一场“嘉年华”活动，搭建的人造滑雪场里，加上工作人员，也才不到10个人。

活动主办方模仿其他城市搭建的一排排“小吃摊”，甭管是“红柳大串”、还是“狗不理包子”、还是“长沙大香肠”，统统没有人光顾，连摊主都放弃了营业。

遇到张草原时，他正推着自行车沿环海路快速行走。来自内蒙古包头的张草原说，他是七八年前在“二线”的“海岸明珠”买了房，2018年又在“一线”小区水岸人家花32万，买了一套2楼的80平方米精装修二手房，“为了离海更近一点。”

像张草原这样手里有2套及以上银滩海景房的外地人不在少数，有些手头宽裕的外地人，出手就是数套海景房。

但本地没有人住在离海那么近的地方。

“家住海边、风湿拄拐。”威海本地的网约车司机在送记者过来银滩的路上，用威海方言劝告：“为什么想不开要来买银滩的房子，有钱买市区不好吗？”

他说，当地人都知道，海边夏天尤其潮湿，低楼层的屋子里经常“长毛”，而且衣服总也晾不干，海边盐分大，觉得衣服干了，拿进来又变得潮乎乎。

住在乳山老城区的本地人也说，当地人买房都选离海边远的、商业配套方便的城中心。

大量的外地人买了海边的房子以后，因为季节、距离、交通等因素，每年只有夏天的7月-9月才会来银滩住上一到两周，甚至很多人好几年都不来一回。

到银滩的交通有多不便呢？如果是飞到威海机场，机场直达乳山的大巴车自前两年停运后还没恢复，只能乘坐大巴往北50多公里到达威海市区，再坐车往南120公里到乳山；如果打车从威海机场去银滩，路程约为80公里，路费超过200元；如果是火车出行，一般需要坐到威海站，再转乘每天上午9:20的火车从威海到达乳山火车站，继续打车到银滩。

从威海机场出来，途经的地方几乎都是山野和村居，途中没有显眼的建筑。沿银金大道进入乳山地界，就开始看到一栋栋很新但是很空的楼房，还有一些因拆迁废弃的平房点缀其中。

银滩当地，也很少见到出租车和网约车，所以很多来银滩的旅客，都是自驾，而跟随看房团大巴在银滩买了房、不方便自驾的外地人，来银滩的次数会更少。

淡季的银滩，入住率极低。到了冬天，非供暖小区1栋楼里往往只零星住着几户人家。

2月4日晚上7点30分，银滩一栋“一线”楼房，仅有1家亮灯。摄影/孔海丽

之所以数次提到“非供暖小区”，是因为银滩的供暖，是个老大难问题。

作为北方的城镇，银滩绝大多数小区冬季都是没有集中供暖的。集中供暖的小区只有屈指可数的几个：维利亚，山水人家，山海明圣，颐和花园，碧海华庭北区等。

冬天住在银滩，取暖方式主要是燃气壁挂炉，冬季采暖费大约3000元左右；而不长住的家庭，基本靠空调、电热毯、小太阳取暖。

据多位银滩的住户解释，银滩没有集中供暖的原因，主要在于入住率不达标，冬季大多数小区的入住率不足10%；而没有供暖，就更不愿意住在这里，从而陷入一个负循环。

旅游人口的短暂停留，无法带动银滩的楼市回血。当地也因为缺乏工业、商业等产业，无法解决年轻人的就业问题。“房子比人多得多”，加之没有人口的自然流入，房子卖出去了出租也困难，房价也就没有了支撑。

在银滩，对其缺乏商业配套的一个形象说法是“买东西靠赶集”。虽然周边也有几个超市，但大多数生活物资需要从流动的集贸市场上购置。

张草原家里墙上的一张挂画上，就有“银滩赶集表”：以农历日期的尾数为基准，“一、六”是常家庄和小陶家集市，“二、七”是宫家庄、海阳所集市，“三、九”是宫家集……物价很便宜，芹菜1元/斤，青椒1.5元/斤，白萝卜1元/斤。

附近只有几家餐馆。正月十四早上7点，记者打开某外卖平台，显示5公里内早餐店只有2家有外卖，需要9点后起送，最早送达时间是9点40。

煎饼店的天津大姨说，那天早上的外卖单子，只有记者一个，正月十五以后，外卖每天能有个十几单。

不过，几乎每一个人都提到了预计将于2023年底开通的莱荣高铁，“海阳核能供暖将为银滩解决供暖问题”的说法也有多个人提到，或许未来随着基础设施的改善，银滩的“空城”问题也会得到一定程度的改善。