当悲伤来临的时时候，不是单个来的，而是成群结队的。

——莎士比亚 《哈姆雷特》

青客公寓的创始人金光杰在谈创业的时候曾说过：“不以上市为目标的创业全是耍赖皮，不融资的创业叫谋生。”

经过4轮融资，美国东部时间10月7日，金光杰率领的青客公寓向美国证券交易所递交了IPO招股书。青客公寓欲在纳斯达克上市，拟以发行ADS(美国存托股票)的形式，筹资不超过1亿美元，打响了中国长租公寓海外上市的排名前列枪。

壹抢跑圈地，矛盾频发

2012年，青客公寓在上海成立，创始人金光杰是土生土长的上海人。他从上海交大拿到法学硕士学位后，曾先后当过警察和律师，27岁时开设了自己的律师事务所。金光杰曾向《东方企业家》杂志坦言，在从事律师职业时，他一年的缴税金额可能会达到几百万元。有了闲钱之后，金光杰开始接触投资。在不断试错之后，他发现了青客公寓的无穷潜力。

入局青客公寓的契机发生在2010年，当时金光杰去上海参加世博会，会上他看到了国内租房市场的旺盛需求和现实短板。一些外来务工者和刚走出校园的大学生们迫于经济压力，无力负担整套房子的房租，拼房住又遭遇房东消失不见，二房东只收租不管事的困境。顺理成章地，让租户有满意的房子住，成为青客公寓创业的初衷之一。

沿着创业初衷，青客公寓将目标租户确定为月收入一万元以下的年轻人，在定位上与市场上的高端长租公寓区别开来。青客公寓一般布局在交通便捷的地铁周边，收取的月租金也相对低廉。2018年9月到2019年6月期间，青客公寓的平均月租金（税前）为1149元，比2017年9月到2018年9月的1279元的平均月租金（税前）还要低一些。在平均月租金小于2000的长租公寓品牌中，青客公寓所占份额较大。

刚起步时，青客公寓的规模并不大。到2012年岁末，青客公寓一共有940间可供出租的房源，全部位于大本营上海。但青客公寓的扩张速度非常快，到2018年末，青客公寓已经有91234间可供出租的公寓房源，年复合增长率达114.4%，覆盖区域也拓展到上海以外的杭州、苏州、南京、武汉和北京。

但从数据也可以明显看出，随着长租公寓的发展进入调整期，青客公寓的扩张速度正在放缓。2017年9月到2018年9月，青客公寓签约公寓数量增加了14513套，增长率超过99%。而2018年6月30日到2019年6月30日，青客的签约公寓数量仅增加4183套，增幅降至16%。

青客公寓近两年房源情况 数据来源：青客招股书

但成立至今，青客公寓的快速扩张有目共睹，其与青客源源不断的融资、分散式公寓的运营方式以及不断改进的技术关联甚大。

从2012年成立至今，青客公寓先后获得4轮融资，总额超过1亿美元，资本的接连注入为青客公寓的快速扩张提供了资金支持。此外，从不同社区的房东个人手中租赁个人房源进行统一装修和出租的分散式公寓运营方式，较集中建设或租赁的集中式公寓而言，前期成本和进入门槛都更低，可扩展性也更强。另外，青客公寓的持续扩张也得益于其对技术的重视。青客在招股书中提到，在每一个运营步骤中都有技术手段的应用。在早年的一篇报道中，青客的合伙人屈成才谈到，创业初期，金光杰用1000万的资金去做信息管理系统，这占当时资金池总额的近2/3。

青客公寓融资情况 数据来源：企查查

在资本、模式和技术的三重推动下，青客公寓迅速做大做强。根据灼识咨询的报告，就总租赁房间价值和数量而言，青客已成长为国内前三大分散式长租公寓运营商之一，仅次于自如和蛋壳。但阳光之下，规模越大，阴影越多，随着青客的扩张，矛盾也逐渐显现，其中较突出的就是与租户之间的矛盾。

如果房子住得舒服，谁也不愿意折腾搬家，但青客公寓的租户流动性却很高。根据青客公寓的IPO招股书，2017财年和2018财年青客的月末平均入住率分别为91.6%和92.4%，居行业之首。2018年9月到2019年6月，青客公寓与租户签订的平均合同期限为11.7个月，但47.3%的租户在合同到期前就选择了退租。合同到期后，仅有5.1%的租户选择续租。退租率高、续租率低，在一定程度上也折射出租户对青客公寓的态度。

此外，在网络上搜索青客公寓，检索结果中负面消息并不少见，和青客IPO招股书中的溢美之词相去甚远。青客公寓被租户投诉也是常有的事，在新浪旗下的消费者服务平台黑猫投诉上，青客公寓的投诉量达到522起，租户们言辞激烈，对青客公寓的满意程度仅为2星（满分5星）。

贰盈利维艰，险走钢丝

黑猫投诉平台上，租户们对青客公寓的投诉大都集中在资金问题上，除了寻常的房租、押金、定金等退还不及时之外，提到较多的是租金贷的问题。在青客公寓的招股书中也提到，到今年上半年，青客公寓与11家金融机构进行合作，为有需要的租户提供租金分期贷款（Rental InstallmentLoan），即租金贷。在青客公寓的租客中，65.2%的租客选择以租金贷的方式来支付房租。

租金贷指的是租客在与长租公寓签订租房合同时，与经营长租公寓的企业相合作的金融机构签订贷款合约。一般由该金融机构替租客支付全年房租，租客按月向金融机构偿还贷款，贷款利息由租客或运营长租公寓的企业承担。

青客公寓在招股书中写到，青客公寓的租金贷合同周期为2年，贷款利息全部由青客公寓承担。如果租客选择租金贷，青客公寓将为其提供一定的租房折扣。租金贷一经生效，金融机构将会把租客24个月的房租一次性全部预付给青客公寓。一旦租客或青客公寓提前终止租房合约，青客公寓需要在31天的时间内，将所有未偿还贷款一次性偿还给金融机构。青客公寓将所获租金贷用于公寓的装修和新公寓房源的拓展。

这对青客公寓而言意义重大，因为租金收入是青客公寓无可替代的支柱性营收。根据青客公寓的IPO招股书，到2019年6月，在青客公寓的收入结构中，社区电商、网络、保洁等增值服务仅占比11.7%，剩下88.3%的收入均来自租金收入。利用租金贷的方式提前预支租金，能够大大加快青客公寓的拓展步伐。

到2019年6月底，青客公寓共出租公寓93331间，按1149元的月平均租金，如果用传统的“押一付三”的支付模式，每个季度能回款约3.2亿。但如果用2年期的租金贷，按65.2%的选择租金贷的租户计算，能一次性获得16.8亿的回款，比“押一付三”模式的5倍还多。

青客公寓“押一付三”和租金贷回款比较 单位：亿元

青客公寓的前期投入很大，除了前期向房东支付房租外，还需要支付巨额的装修费用，按青客公寓招股书的数据，青客公寓每间公寓的装修费用为1.47万元。截止到2019年6月底，青客公寓签约的29655间公寓的装修费用已达近4.4亿。资金贷的高额回款，也能在一定程度上缓解青客公寓的资金压力。

但租金贷背后风险丛生，一旦使用不当，后患无穷。2018年长租公寓进入调整期后，长租公寓爆雷现象频频发生。到现在已经有20多家长租公寓宣布破产，仅今年7月份，就有6家长租公寓倒闭。这些长租公寓爆雷的较主要原因，就是租金贷。

去年我爱我家的前副总裁胡景晖来说了“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害”的话之后没多久，长租公寓就出现了首例爆雷。2018年8月20日，杭州鼎佳长租公寓宣布破产，原因是租金贷导致的资金链断裂。鼎佳公寓的破产，直接导致了数千租户被房东扫地出门，还因为贷款偿还不及时影响个人征信。

租金贷作为一种金融工具，曾被认为是一种促成多赢的创新，但长租公寓运营方在使用租金贷时并不规范，劝贷甚至骗贷的方式时有发生，不少租客在不知情的情况下就“被”办理了租金贷业务。在对青客公寓的投诉中，就有租客反映，在不知情的情况下“被”办理了2年期的租房分期贷款业务，而其与青客公寓签订的租房合同仅为1年。

更严重的是，如果长租公寓的运营出现问题，导致大规模退租现象的发生，长租公寓将一次性向金融机构偿还巨额的租金贷。公司的资金链一旦断裂，公司破产退出，租客、房东和第三方金融机构都将为其买单。

但正如青客的创始人金光杰所言，长租公寓本就是一个微利行业，要想活下去，就得不断找钱拓展：“你觉得钱不够用，可公司还在运作，只要房子出来，然后租出去钱就回来了。那就赶紧把房子弄出来租出去啊。”

所以租金贷虽然面临高经济风险和道德风险，但也能获得高收益。“有钱能使鬼推磨”，在金钱的驱使下，青客们开始大肆应用租金贷，甚至不惜欺骗租客，引诱其使用租金贷，把利益抱在手上，把道德丢在背后，险走钢丝。

叁道路不明，负重前行好事不出门，坏事传千里。政府也看到了租金贷暗藏的危机，数次出手管控，青客、自如、贝壳等多家长租公寓均被约谈，还给金融机构敲警钟。租客们在长租公寓爆雷新闻的耳濡目染下，对可能的租金贷也越发谨慎。在这样的环境下，再利用租金贷进行规模扩张有些乏力了。

青客也在积极探索其他的融资模式。比如从2018年8月开始，青客就引入了融资租赁模式，将装修过的房源连同家具一起出售给融资租赁公司，再用回租的方式运营。青客公寓希望通过这样的方式来减少对租金贷的依赖。

但青客公寓还是很缺钱。2017财年和2018财年，青客公寓的营收分别为5.23亿元和8.90亿元，同比增长70.3%。到今年6月底，青客公寓的营收为8.98亿元，同比增长51.4%，营收涨幅有所下降。与此同时，青客公寓的营收一直赶不上亏损，2017财年，青客公寓的净利润为-2.45亿元，2018财年的净利润为-4.99亿元，而到今年六月底，净利润为-3.73亿元，比去年同期的-3.23亿元还低4000万元。

净利为负，资不抵债。到今年6月底，青客公寓的总资产为20.3亿元，而总债务为27亿元，资产负债率达133%。长租公寓是房地产行业的一部分，而房地产是一个重资产、高负债的行业，青客公寓的资产负债率比2019年上半年50家上市房企81.1%的平均资产负债率还要高出很多。

高负债和负净利与青客的发展一路随行，而长租公寓市场的激烈竞争又要求青客公寓不断扩大规模，以保全和巩固现有的市场地位。其他故事讲不动了，青客公寓急切地想要IPO，意图通过上市的方式打开新的融资渠道，为青客公寓的发展注入新的资金动力，继续高歌猛进的规模扩张之路。

青客公寓IPO招股书递交记录 

图片来源：美国证券交易所网站

不仅青客，早前自如和贝壳都曾传出远赴海外上市的消息。自如考虑明年在美国上市，筹资5到10亿美元。而贝壳则计划较快今年在美国上市，募集6到7亿美元。商业模式和盈利模式尚不明朗，上市找钱，扩大规模成为很多长租公寓运营商的不二之选。

但规模效应本身对于长租公寓这个行业而言可能就是一个伪命题。在现在的长租公寓市场上，大家都在亏损，很少能听到盈利的消息，分散式公寓如此，集中式公寓尤甚。在互联网语境下，边际成本很低甚至为零，扩大规模可以增加边际收益。但长租公寓需要立足线下，边际成本很高，盘子做得越大，亏损越多。长租公寓要想活得好，讲好资本市场的故事远远不够，还要踏踏实实把线下市场做好。

现在整个长租公寓行业的盈利模式仍不明朗，商业模式还有待观察，但无可否认，国内的长租公寓市场仍前景大好。根据灼识咨询的数据，美国2018年长租公寓的市场占有率为46%，而同期中国的长租公寓的市场占有率仅有1.8%。到2024年，中国的长租公寓市场占有率有望达到11.2%。国家也在积极鼓励房屋租赁业务的发展，自2015年住建部颁布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》文件，首次推出“租售并举”概念后，中央和地方多次出台政策支持长租公寓在内的住房租赁业务。

远观长租公寓，景象一片大好，但近看仍然满是混沌。如何改善现在粗放式经营的方式，找到一条明朗、稳定而持续的生存道路，可能是每个长租公寓品牌都共同面临的问题，青客公寓也不例外。