“海淀是真能处啊！有事是真的上啊！”

你听说过有区自己“救市”的吗？据说海淀就上演了！

01 海淀“救市”?

4月宝山挂了两块地，紧跟着4月7日海淀教育官宣，旁边的教育用地配上首都师范大学附属中学，还是九年一贯制。

6月地块顺利出让，但是溢价率只有1.76%和1.48%

眼瞅着市场冷清，没有产业傍身的宝山热度不够呀，市面上也逐渐出现了质疑的声音。

怎么办？

很快，传说宝山地块配套教育用地引入学校要升级了！据传是海淀六小强的2把手清华附系。

11月28日，宝山双子开盘，据说去化一般。

很快开盘结束，仅仅过了3分钟，8点18分，海淀再次官宣宝山教育地块升级。

实锤书包资源升级。

从“首师大附中”，升级为“清华附中”。

很快市面上就在传：

“海淀救市了、海淀真仗义、这事也就海淀干得出来……”

是不是有意“救市”，或许可以有不同解读。

就像今年海淀地块的身影频频出现在土地市场，对整个市场是信心的增强。

而说到底，海淀规划落地这种力度和效率本身，就是当前市场中最稀缺、最强大的信心来源。

首次开盘，两个项目，海宸元境官宣认购183套，北京隅海岄未公布具体数据。看官方释放的均价，都在8万+/㎡的区间。

不过小道消息，海宸元境，99㎡低楼层单价约7.8万，总价770万；北京隅海岄，108㎡低楼层单价不到8万。

可以看出，虽然但是，

宝山的实际成交价，也出现了击穿了宣传均价的情况。

连海淀这次也遇到了难题，其他区域怎么办？

11月的新房成交数据给出了最直接的反馈。

02 北京房企11月都不敢卖房了！

11月，北京新房住宅网签2367套，环比10月的新房网签3511套，下降1144套，环比下跌32.58%。

对比去年11月新房住宅的网签4891套，下降2524套，同比下跌51.60%。

数据这么惨和11月开盘数量少也有关系。

不过盘点11月的成交情况会发现，早就开盘的项目通过降价跑量，销量也在提升。

公众号严肃买房报告统计了新房11月销售榜单前30中，有26个刚需盘，这些盘里面，有不少都是沉积了很久又突然销售飙升的，大多都是降价换来的销量。

03 "以价换量“同样也发生在二手房市场中

11月，北京二手房网签 14446套。

这个数字，环比高于10月，在全年来看也属于正常偏上的水平。尤其值得注意的是，这是在去年“认房不认贷”重大利好政策对比之下，今年全年并无实质性新政刺激的情况下取得的。

为什么？

价格到位了呗。

经过两年多的深度回调，北京二手房均价已悄然滑落至约4.6万元/㎡，基本回到了2016年中的水平。曾经高不可攀的房价，出现了实实在在的“裂缝”。

更关键的结构变化是：500万以下的成交占比，已接近八成。 市场的绝对主力，变成了掏空六个钱包的刚需，和“卖一买一”的刚改。

他们或许不懂宏观趋势，但算得清家庭账本：当同样的预算，可以从五环外挪到地铁沿线，从老破小升级为正规两居，从昌平跨进海淀的门槛时，那种“踮踮脚能够得着”的实在感，比任何政策口号都更有说服力。

这清晰地指向一个事实：

当下的市场，是由“以价换量”驱动的，是由最基础的居住需求托住的。

04 “2025，不割穷人”

尤记得群里一大哥的留言，

“2025年，不割穷人”。

随着土地供应向城六区聚集，大量百平以上的大改善入市，不少新房一边内卷，一边破发，而北京楼市的基本盘，正在由那些总价300万、400万、500万的交易悄然重构。

豪宅市场，成了“好房子”的军备竞赛，收割的是时代的财富。

而刚需市场，是“有房子”的生存底线，维系的是城市的根基。

11月1.4万套二手房背后接近8成的刚需用自己的真金白银，默默进行一场更为浩大的“市场自救”——

他们接住了下跌的价格，稳住了交易的链条，也让“安居”这个最朴素的梦想，在泡沫褪去后，显露出它原本的模样。

诚然，2025年的北京楼市，正在经历一场残酷而必要的“价值回归”。

对于投资者，这是迷雾重重的调整期，但对于真正的居住者，这或许是多年来第一次，能够心平气和地，为家庭选择一个安身之所的时刻。

如今海淀拔刀，斩开的是新房市场的僵局；而刚需出手，托住的是城市住房需求的底线。

两股力量交织，勾勒出这个冬天，北京楼市最真实的剖面。

今天我们就聊到这里。关注市场动态，洞察背后逻辑——

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