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今天，10月份的各项房地产数据出炉了。

北京二手住房网签量超过1.7万套，创下了近19个月以来的最高。

同时，主要经纪机构二手住房的实时签约量显示，10月北京的二手住房实际签约量预计超过2.5万套，这个数字比肩2017年3月份水平，是7年多以来的最高。

新房方面，10月北京新房网签4千多套，环比9月增加了4成多，也是今年以来的高点。

房价方面，10月北京二手住房成交均价环比上涨了2.3%。

这也是近一年多以来少见的月度均价上涨，值得一提的是，二手房的卖方对于价格还是比较理性的，没有大幅涨价，价格较为平稳。

那么，北京的房子会继续涨吗？

01北京的成交热度会持续多久？

某种程度来说，成交转化是个概率题：到访多、客池大，成交量不会太差；而到访量的缩减，说明池子在缩小。

所以想知道北京这波成交热度能持续多久，看到访/看房量就可以预测一二。

我们观察上周（10月21-27日）市场上部分学区、刚需和改善三类房源看房人数环比变化发现：

学区和改善盘看房人数还在增长（红色），但是刚需看房量已经出现回落（绿色）。

当然看房数量减少也有可能是因为房子涨价了，看房动力下降，但是至少说明买方在博弈，而且刚需客群的博弈来的比改善学区客群早，这样就形成了很明确的趋势：

学区和改善还在风头正劲，而刚需的势能却已经减弱。

大家都知道，市场如果没有刚需持续的接盘，学区和改善也走不远。

这一点，22日-25日的实时成交量也有体现：

所以，综合看，目前回暖主要还是因为政策力度足够大，集中释放了一波需求。

如曲线图，这波需求最后一定是以改善需求消耗完收尾，那么，这波政策刺激力度何时耗完呢？

以改善比较集中的新房市场看，目前到访量虽然在下滑，但是趋势还在，基本与517新政后相当。

更多显著的市场趋势，咱们动态关注。

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02 北京还需持续「加温」

成交量火爆，但是市场并没有实质性变化的另一个表现是土拍市场过于冷静。

今年土拍方面，70%以上土地仅单企业报名兜底成交。

对于「面粉」（土地）冷静，代表着各位开发商，对于未来「面包」（楼市）走势依旧持谨慎的态度。

所以未来，很大概率，刺激不能停，还会以脉冲形式给市场支持。

最快，下周一重要会议将公布财政此次刺激力度。

29日外媒有剧透报道，10万亿刺激方案即将到来。

这篇报道的用心先不说，真实性，我觉得不高。

据公开报道显示，6万亿化债确有其事，但是4万亿进入房地产就有故意拉高预期的嫌疑了。

而且这里面明显少说了很重要的补充银行一级核心资本的一万亿，还要重点的刺激消费的部分也没提及。

所以最后到底这次有多少资金流入房地产，我觉得预期别太高，下周见吧。

不过需要注意📢的是，

之前住建部的发布说了，要搞100万套旧改，中央可以给钱，地方可以发债，最重要的是，明确了可以搞货币化安置。

马上，案例就来了。

10月中旬，上海徐汇，新一轮货币化拆迁大规模开始签约，涉及6000多户的徐汇区东安新村。不同于几年前房屋安置，这批可选择货币化安置。

徐汇，作为国内土拍单价、总价记录的缔造板块，开发潜力巨大，市场接受度极高，而且上海自己有钱，货币化安置毫无压力，效率极高，据说5天已经完成99%以上。未来徐汇的土拍还有大把开发商抢着买单，自己就能转起来。

与徐汇类似的案例还有上海虹口区，有心人可能发现，北京也有。

北京近期的棚改动作也不少，尤其土地市场上最被看好的海淀，四环西冉村、金沟河、田村路都在做棚改。

货币化安置之后，又一批需求将被释放。

但是同时我们也得清楚，这次货币化安置只在35个大城市搞，这些城市有实力，而且地产的估值相对坚挺，即便货币化安置贵一点，也能赚回来。

而其他城市的首要目标，更多放在了化债上，这也是未来的一个大趋势，强者恒强。

北京的信心，还在。

03 房价何时真正企稳？

真正的「止跌回稳」还是要看市场供求。

如果卖房人多，房价还会向下，如果买房和卖房的人之间势均力敌，房价就有可能企稳。

我们目前政策的巨大作用就是防止房地产“硬着陆”。

截止9月月均数据显示，房价跌幅在逐月扩大，如果房价跌太狠太快，会造成房企倒闭 、银行坏账、地方财政发不出工资，相关从业人员失业，老百姓资产大幅缩水等等问题，这些对社会影响面太大，所以政策的干预是为了房价跌的慢一点，把负面的影响降到最低。

未来咱们房价什么时候有企稳的苗头看以下四点：

1、有多少人想卖房

过去房价普涨，很多人只有买一套房的钱，却贷款买了两套，甚至多套房产，房价下跌，这些人就想着把房子卖了，把钱还了，砸盘的多是这帮人。想卖房的人多了，房价怎么可能稳得住，所以看挂牌量，仍然具有一定参考价值。

截至10月31日，大中介前台挂牌房源量134681套。

23年中介春节休假前97126，9.1新政前126555，12.14新政当天141013，2.6通州新政137338，3.27离异买房三年限制取消145951，430限购政策优化146165，517新政142328，626新政137206，930新政137094

持续关注。

2、要看有多少人需要买房

市场上永远有人需要买房，比如房子太旧了，想换新房的，还有农村有房想在城里买一套的等等。但是有预算的需求才是有效需求，而有效需求的持续性是稳住房价的关键。从这个角度看，北京不受人口出生率下滑影响。

3、救市政策的生效情况

救市政策有好处也有弊端，好处是减缓房价下跌速度，弊端是有可能把房价下跌时间延长。

4、市场如何博弈

买房的人想等房价低一点买，卖房的人想等房价高一点再卖，所以买卖双方博弈就看谁更有耐心了。

今天先说这么多，周末有需求的朋友可以全副武装去线下看看房了，不想去线下的，这里给大家做了几个VR看房视频，当下市场确实不能和前几年比，但是「人生不幸诗家幸」，市场不佳产品佳，这样的行情里，内卷下的新房产品，比前几年更有看头。