哈喽大家好，我是血拼哥！

共产房网申密集期暂时告一段落，动作快的项目比如彩璟玉宸、熙悦丽博、京能西山印、大兴星光里等都已经进入了资格复核或者等待摇号的阶段。

随着疫情好转 ，各行各业复工，估计有些项目网申也要提上日程了，大家记得给血拼哥标星，就能排名前列时间收到网申消息，没准哪天就收到惊喜！

除了共产房，低总价小户型房源也是血拼哥的重点关注对象！

之前跟大家聊过不少昌平、大兴、门头沟、顺义等区域的项目，不少朋友表示价格合适但都有点远，而且不临铁上班多少有点不方便。

那主城区有没有什么临铁的小户型新房？

为了庆祝朝阳解封（不是），咱们今天就先从朝阳说起！

月初的时候血拼哥和小伙伴们一起盘点了下北京各区1000万以下的新房，发现想要上车朝阳，一套刚需三居户型，至少要准备750万以上才能有得挑！

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小户型产品目前只有京能龙湖熙上、绿城北京沁园以及中冶德贤御府还有一居和二居在售，但哥几个都在五环开外不说，临铁的更是只有绿城沁园一个。

不管是价格还是环线位置，朝阳新房都在凭实力劝退刚需业主。

不过！也不是完全没希望。

东南四环外王四营板块还有一个项目等待入市中——保利锦上二期，不同于王四营三兄弟一水儿的大户型改善产品，保利锦上二期做了68平和75平的两居，直接与地铁一站之隔的绿城沁园小户型产品正面“开刚”！

这不仅是王四营板块，还是整个五环内的朝阳板块，现阶段少有一个近地铁有小户型的新盘了！那么，

项目户型如何？

性价比怎么样？

周边配套和未来发展前景是什么？

老规矩，新鲜测评奉上给大家参考，优劣势争取一篇文章跟大家说明白。

1、项目基本信息

项目位于朝阳东四环，朝阳壹号东侧。

通勤便捷，距离地铁7号线焦化厂站直线距离约500米，半小时到国贸，1小时抵达金融街、望京；自驾半小时可到亦庄经济开发区。

项目是今年二月首轮土拍供地，可售住宅楼面价约4.6万元/㎡，由金地+保利以42.4亿拿下，由于没有触及土地价格上限，无需配建保障房。

与去年入市的需要配建不同比例公租房的隔壁三兄弟相比，保利锦上二期居住环境会更加纯粹。

面积段流出高层为68平/75平两居，94平/98平/114平三居，155平四居；多层为86平/127平三居，170平四居。

按照销售指导价7.1万/平计算，总价约483万/套起，首套首付约193万起。血拼哥问了销售，预计六月下旬或者月底开盘。

网传户型图给大家作个参考，以项目实际版为准。

2、产业发展前景一般，商业医疗配套有待提升

前面说过，项目较大的优势就是临近地铁，日常通勤很便利。

但“大”朝阳不是白叫的，目前的王四营，“环顾四周有点荒”，与人们传统印象中朝阳的繁华还是有较大出入。

血拼哥之前有小伙伴实地探访过，热闹倒是挺热闹，只不过是工业风版本的热闹。

下地铁向东南能看到焦化厂旧厂房的大烟囱，走在路上都是施工车辆，漫天尘土，恍惚间有种城乡结合部的错觉。

至于大家十分关心的焦化厂污染问题，目前官方的说法是2017年焦化厂地块污染物已经全部处理完成，实现了产业转型。

即使已经治理完成，周边也有大量居民入住，但还是不少人对这片曾经的“毒地”心存疑虑，担心土地和饮用水有毒物残留，危害身体健康。

目前可以肯定的是，地块没有在焦化厂原址上，且有一定距离。饮用水方面，统一采用的市政供水，不是地下水。

血拼哥建议，真有顾虑的话，还是三思。

生活配套上，略微逊色。

比如医疗方面，项目最近的是王四营社区卫生服务中心，目前距离最近的三甲是8公里外的北京市排名前列中西医结合医院。

但在地块西侧，首都医科大学附属北京中医医院正在施工建设中，建成后可弥补一些王四营的医疗短板。

教育方面，项目周边有朝阳教育国资中心幼儿园、朝阳实验小学博远分校和北京第五中学双合分校，据说隔壁的中绿东岳府会配建4610㎡的幼儿园，保利·锦上西南侧还有规划的教育用地，也能解决一部分的教育需求。

此外，海淀六小强之一的十一学校落址，给王四营板块带来了一些利好。

但还有些问题待确认，一是十一学校王四营分校的教学质量、升学率等能否赶上本部；二是现在入学制度多变的情况下，对口学区能否入学这事没人敢保准。

商业方面，地块西侧有一个王四营农贸市场，基本能满足日常生活需求。五公里内有朝悦百惠购物中心、华创生活广场等，如果想逛街地铁出行还是比较方便的。

总体来说，目前项目所在的王四营虽然五环内临铁，但区域配套、城市界面都稍显不足！

再说下未来的发展前景，也是有点扎心。

王四营处在中关村朝阳园和国家文化产业创新实验区的交叉地，也就是图上血拼哥圈出来的地方。

这地规划用来干嘛？原话是这么说的：

“推动传统工业化转型升级，目标打造焦化厂文创区，推动以数字内容产业、设计服务产业为主导的科技文化产业发展，利用老旧厂房等空间资源，承接品牌文化展演、商业展示活动的举办”。

大概意思能猜到，目测又是一个“首钢”Or798 2.0版本。

并且从目前来看，板块虽然有规划，但并没有什么重大项目落地，也就形成不了产业集群，短期内发展动力受限，格局很难改变，但对于普通购房者来说，指望远景规划意义又不大。

所以就自住来说，项目基本配套都有且出行十分便利，但要是有更深层次的想法，三思。

3、周边安置房成群，居住氛围不差

就项目所在的区域来说，附近的回迁房、安置房比较多，按着以往的观念来说，势必会影响板块价值。

不过实际来看，这些安置房回迁房并不都是不利因素，比如大量的居民入住，形成一定规模后，烟火气就上来了，并且也有可能会引进教育、医疗这些资源。

另外，包括保利锦上二期在内的四个王四营新盘，离安置房都还是有一定距离的，受到的影响不会很大。

至于性价比问题，根据周边绿中介信息显示，周边二手房均价在4.5万-5万之间，保利锦上的价格完全没有优势，再看看周边的城市界面，这个价格确实让人有种“辣眼睛”的感觉。

不过新房和二手房品质还是有很大差别，尤其周边二手房以安置房居多，所以住起来感觉还是很不同！

性价比这个问题就仁者见仁智者见智，全看自己综合考量了。

综合来说，项目作为五环内少有的小户型近铁项目，以480万+的总价挤进朝阳新房，算得上不可多得机会。目前来看，周边条件有些配不上项目价格，不过估计未来几年四个项目全部建成，这里的城市界面也许会完善一些吧。

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