共有产权房：中低收入家庭“上车”的选择

下面我们解决三个问题：什么是共有产权房？共有产权房的实质是什么？购买共有产权房划算吗？

什么是“共有”产权房呢？

简单地说，共有产权房是政府出地，居民出钱，共同拥有产权的住房。共有产权房比商品房多了保障性质，比廉租房多了商品性质，是商品房和保障房的复合体。

具体来说，是居民和政府按照一定的比例，比如七三，分享房屋产权。理论上，这些房屋和商品房是一样的，但是居民在购买这些房屋的时候，付出的价格比市价要低很多，大约相当于经济适用房的价格。所以，只享有部分产权，其余的产权由政府享有，这就是“共有”的含义。其中的产权比例，根据各个项目的价值和出资比例确定，常见的是七三或者五五。

因此，共有产权就是低价卖房，价格低，买的只是部分产权，剩下的产权由政府持有。这背后的逻辑：居民能够低价买房，因为政府提供了政策支持，大多数时候这个政策支持就是拿土地入了股。因此，可以看作是政府出地，居民出钱，共同享有住房的产权。目前，我国已有六个城市开始进行共有产权的试点，分别为北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安，其中江苏的淮安是最早进行共有产权试点的城市，早在2007年就开始了尝试。

如果现在我们把共有产权房和完全的商品房做一个比较，来看清共有产权房的特点，主要是三点。

排名前列点，在居住属性上，共有产权房和商品房差不多，但有两个不同，一个是共有产权房售价偏低，用较少价格就满足了居住需求。一个是共有产权房的位置一般比较偏远。从这两个来看，共有产权房是有保障房性质的。

第二点，在金融属性上，共有产权也是具有金融属性的，可以申请商业贷款，可以申请公积金贷款，可以使用公积金，购买以后可以抵押，可以出租。如果出租，租金要按照比例与政府分享。

第三点，共有产权房需要转手的时候，会面临一些限制。具体来说，购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权的份额。如果取得不动产权证满了5年，就可以按照市场价格转让所购房屋的产权份额，在这个时候政府具有优先购买权。

接下来我们来看看共有产权的实质。简单说，共有产权是把一次性的土地出让收入，变成了可以多次兑现的住房转让收入，增加了政府收入的持久性，是土地财政的新形式。

为什么这么说呢？我们从购房者和政府两个角度来看这个问题。

从购房者的角度看，共有产权房是中低收入家庭，一下子买不起商品房，就少出点钱，买半套商品房。共有产权房是为中低收入家庭购房上车提供了一个机会，只不过买的是较偏地段的半套房。比起买不起房，这是一个改进。

政府为什么要这么做呢？

或者说政府这么做的好处是什么？政府的好处有两个。

首先，满足了中低收入家庭的购房需求，维护了社会的稳定。很多人买不起房，财富差距越来越大的情况下，对社会的安定团结是个巨大的挑战。共有产权住房，有助于解决这个问题。

二是政府在财务上没有吃亏。政府手里依然拿着部分产权，如果需要，这部分产权未来可以在市场上转让，变成财政收入。而且，随着房价上涨，这比现在一次性转让土地得到的收入可能还要高。

因为共有产权房的供应和商品房其实没有本质区别，只有产权分配上的差异，因此，共有产权房不会改变房价上涨的趋势。

根据以上，因为共有产权房在财务上的可持续性，未来很可能会变成大城市住房供应的重要方式之一。从数据上看，北京2017年计划供应5万套，上海截至2017年已经供应9万套，总量上已经非常可观。预计，未来大城市的住房供应模式，将是由三部分构成，分别是商品房、共有产权房，和廉租房，分别满足中高收入、中低收入、低收入家庭的住房需求。

购买共有产权房划算吗？

最后，我们来看最后一个问题，购买共有产权房划算吗？答案要看各个家庭的实际情况。

如果有购买商品房的资格，而且有资金实力，不妨直接购买商品房，因为商品房是全产权，投资价值大于共有产权房。这就相当于资金实力够的时候，买股票多买多赚，少买少赚。把商品房看作是城市的股票，背后的道理是一样的。

但是呢，如果有购房资格，但是资金受限制，直接买商品房有困难，这时候购买共有产权房上车，也是一个不错的选择，总比不上车强。上了车，以后条件改善了，就可以赎买政府手里的产权，或者转让自己的共有产权，来购买新的商品房。从这里也可以看出，共有产权房，的确有帮助中低收入家庭上车的功能。