在多地先以“租购同权”试音，十九大接着又定调“租购并举”的背景音乐下，“租房”在楼市和民生中，简直成了首比买房排名更靠前的“主打歌”。

而对这“同一首歌”，不同人有不同诠释。近日，爱上租联合创始人马婕，与中房网记者阔谈了他们对租赁这件事的一些想法和办法。

底层搭建正在进行，且还要继续

爱上租是一个具备复合型基因的“混血儿”，脱胎于主营房地产三级租售业务的杭州盛世管家原租赁服务部与合租公寓运营商蜗居网络，成立不过两年多时间。

但因为高管团队基本全由有着丰富房产租赁买卖行业经验的人员、知名互联网精英以及企业创业管理者组成，“初出茅庐”的爱上租，从一开始就十分清楚这个市场的痛点和用户的嗨点。

“房东想在少损害房子的基础上多租钱，较好做甩手掌柜；租客想少花钱享受好环境，付租方式和周期灵活”，马婕说，“这双方的诉求，就算不是业内人，也猜都猜得到。”

但为什么有那么多中介机构和租赁公寓运营商“懂却不会做，做也做不好”呢？马婕一言以蔽之，“运营体系要从底层开始搭起。”

从买卖增值到持有增值，业主的选择变化决定了他们对代管代租房的期望值。因此，爱上租通过改造装修、租客筛选、物业管理等全链过程，对业主实现“让物业安全增值”。“这就是公寓运营商和传统中介以及二房东的区别——他们和我们根本不在一个竞争维度上，也是越来越多的房产持有者信赖标准化委托服务的原因”，马婕说。这样在供需之间做的，简单，但有效。

对租客端，爱上租目前主要靠三大品牌公寓及服务公寓去覆盖和吸引。集寓，属酒店式公寓，装修和配置标准化；随寓，是整租产品，针对三口成员及以上的结构家庭；偶寓，是目前爱上租品牌公寓里占比较高的产品，形式是合租。另一个占比八成之多的产品是服务公寓。区别于品牌公寓标准化的装修工艺，爱上租的服务公寓在保留房东原始装修的基础上，只在软装软配上进行了品质升级。对于目前阶段的爱上租而言，服务公寓无论是在扩规模还是在资金周转方面，都有着战略性意义。

与线下公寓产品带给用户的体验相比，线上运营体系的搭建，也就是俗称的线上后台的运营也同样重要：比起产品单一的集中式公寓，分散式的租后问题千姿百态甚至千奇百怪：从业主维护到租客，从续约到收租，“每一个环节都是对整个运营体系和系统文化的多个要求，每一个细节之间的链接都是多个壁垒”，马婕说。而后又补充，“随着管理资产规模的增长，对线上线下运营体系和底层系统的需求更是呈指数级增长。“

租赁行业本质即“重”，一时难“轻”

既然是品牌运营，就不可避免地要计算成本，这也是很多经验不足的参与者轻易踏入该行业较后却铩羽而归的原因。

爱上租改造的产品主要分为两大类：一种是全改造产品，主要对基础较差无法达到品牌要求品质的“老破小”房；一种叫品质产品，是原本基础不错，只需在此之上做一些修补和配备的房子。两类产品改造周期和成本都不一样。

“装修是成本支出中的较大部分，其次就是人才成本”。爱上租的地推团队和管家团队不可谓小，仅管家就有2000多名。

“这是必要投入”，马婕说，“这个行业较讲求用户体验，租前租后服务要标准化，又要人性化。有硬性的部分，也要依情境配合柔性的东西。这些只能靠人去完成，再牛的线上系统也替代不了。”

“所以就现阶段而言，我认为很多企业说的把租赁做轻不太可能，它本身就是个重行业。除非行业发展成熟，具备统一的标准去覆盖整个行业了，也就是平台化之后，行业会变轻。但爱上租目前着重的工作是对于线上+线下垂直运用体系的搭建，这在未来将凸显的价值将更大，但也会任重道远。”

开发商和运营商应各有其道

红海之上，必然是百舸争流。政府的导航掌舵和市场风向，使开发商大举进入该“海域”。

在马婕看来，这是好事。她甚至愿意承认，单从持有资产和物业管理的角度讲，开发商的确比分散式公寓运营商更有优势。“但从用户和市场覆盖面，从价格和体验看，我觉得分散式公寓运营商更占上风”，马婕说。

爱上租的规模目前已经占到了接近6万间，行业规模全国第二。爱上租运营的公寓类型以分散式公寓为主，这也是基于爱上租对未来市场需求的判断。

但马婕仍然认为运营商和开发商在租赁行业内没有特别可比性。“这个行业链条很长，生态很丰富，每种存在只要存活下来就都有理由且有价值。”马婕以日本举例，该国的开发商已经细分为“做租”和“做售”的，甚至还有专门做改造类开发的企业。而租赁产品则更细致，有为本地人的，有针对外地人的，有设计给二人居住的，有服务于三口之家的……“这也就是说明，整个租赁市场中，每个角色都有各自的作用，完全可以各行其道、和谐共生。”

对于任何一家企业，产品和服务之后的愿景必然是发展规模，爱上租也不例外。两者互为充分必要条件——产品和服务体验是规模化的前提，规模有了才会产生商业价值，才能反过来更好地提升产品和服务。爱上租目前与业主的受托和合作期在3-5年，租客租赁期平均在10-12个月，在这样的时间和房屋的物理空间内，包括大数据、物联网、租后商业延展等的可想象空间巨大。因此，爱上租将短期目标定为到2018年跨越10万级，长期目标是百万级规模。

“从长远看，租赁市场一定会改变二手房交易格局、甚至会改变新房交易格局。我们愿意亲历和见证这样的变化。”采访较后，马婕如是说。