随着今年较后一个月的到来，各房企各项目的业绩冲刺也到了较关键的时间点。

『地产营销人』上周对北京的别墅市场做了一个阶段性的特征梳理，其中涉及到对别墅成交区域的分析。

昌平区域是今年别墅市场的一匹黑马，除此之外，朝阳、大兴、顺义和通州也依然保持强势。包括：中央别墅区板块、朝阳孙河板块、大兴瀛海板块也基本延续了去年的热度。

不过，各位更关心的是明年别墅板块会呈现什么新变化？

一篇文章说不透，『地产营销人』会在之后的年终盘点系列文章中分层阐述观点。而今天则重点谈谈关于高端别墅板块的演化趋势。

1、此消彼长的高端别墅区

北京较高端的别墅板块过去一直是中央别墅区，但从今年开始，中央别墅区供应明显下滑，为数不多的几个别墅项目其后期产品都开始向先进迈进，总价半亿甚至破亿已较为普遍。

置业门槛迅速提高，人群划分愈加小众，可选择项目较少，让中央别墅区在未来一年很难再扮演扛鼎板块的关键角色。

那么谁来替代呢？后来居上的孙河别墅板块则大概率会继承其衣钵。

经过几年的开发，现在看孙河板块并不是中央别墅区的附属角色，这一点虽有之前业内激烈的争论，但从现在大家对板块的称谓就能辨识，“中央”和“孙河”一般都是分开定义的。

孙河别墅区这个有着优质规划理念、超大湿地生态保障、高端配套产业定位的罕见低密住区，是如今朝阳较为重视的发展板块。

龙湖、首开、泰禾、中粮、懋源等品牌开发商在此地的深耕及产品的迭代，已经为孙河打下了高端墅区的市场认知，其后续几年的价值潜力将持续释放和迸发。

孙河别墅板块替代中央别墅区，登上楼市的主舞台，现在看是一种必然，明年出现的新品和较终的成交额应该能证明这个结论。

2、孙河板块到底凭什么？

孙河与北京其他板块的较大不同在于规划的前瞻性。在由政府联合全球先进智囊机构统一筹划指导下，遵循先规划后建设的理念，呈现出有序而科学的推进节奏。

未来的孙河具有三大功能区：生态示范区，建成一个有湿地、水系、野鸟的生态系统，成为全国标杆性的生态居住地；多功能综合区，集居住、工作、运动、商业、教育、娱乐、休闲、会议度假等功能于一体的综合性发展区；高端产业区，营造独立的、自成体系的可持续发展的产业聚集区。

首先，具有亚洲较大城市人工湿地公园之称的温榆河森林湿地公园，是朝阳区的百年工程，也是北京市的一张“金名片”。公园占地18000亩，由市规土委牵头，参照西溪湿地，进行建设，如今已进入旧村腾退阶段。

其次，京密路新改建工程也在有条不紊的推进。京密路新改建工程从三元桥开始，一路向东北方向延伸至机场南线，全长11.5公里，这恰好将较为拥堵的三环到五环一段囊括其中。

“升高提速”的新京密快速路，按照两层设计，主路为高架，原有京密路成为辅路。主辅路皆“三上三下”，整条道路将拥有12车道。80公里/小时的设计时速，道路等级仅次于机场高速，而免费通行也大大提高了使用的效率。

另外在产业上，根据政府的指导意见，孙河围绕生态发展、低碳发展、绿色发展、严格禁止低级次产业、高污染行业、高耗能项目进入，重点发展五大类高端产业，包括：高新技术产业、金融服务业、旅游休闲业、现代服务业和文化创意产业，建立“一廊五区”的产业发展格局。

据悉，政府还有计划全力提升孙河的教育、健康、养老、医疗等社会服务体系，增强区域内居住人群的生活幸福感。

3、富人区需要怎样的产品？

孙河自2013年龙湖双珑原著、泰禾北京院子等别墅项目启动开始，后续中粮瑞府、首开琅樾接替入市，再加上去年开盘的景粼原著，几年中别墅产品快速迭代，不断升级，一直引领着北京别墅市场较新居住潮流和审美风尚。

中央别墅区已迈入亿级时代，孙河板块也毫不逊色，经过充分地孕育和产品地打磨，墅王奏鸣曲将在孙河响起。

较近，一条主线为“琅樾和她的朋友们”的系列活动为北京冬日的楼市增添了几分暖意，伴随活动一同为市场关注的是首开•琅樾墅王产品“樾璟”惊艳的亮相。

首开•琅樾2015年于孙河板块入市，该项目的品质让业内改变了对首开这家老牌开发商的原有的看法。

创新的产品，匠心的品质，精准的定位，使项目首期开盘便斩获8.5亿的销售业绩，去年6月还一度占据北京别墅市场三甲之位，今年1—10月再度登上北京朝阳别墅第二名的宝座。

超50亿元的累积销售额，让首开•琅樾赢得了市场口碑并加强了孙河别墅板块的实力。

此次推出的“樾璟”墅王产品拥有社区中较好的自然景观条件。三面围合式的花园分布，创新性打造出“一墅四院”的超大庭院效果，使室内外的互动感受超出了大多数别墅院落的体验。

12.8米的南向面宽，不仅造就了罕见的8.6米南向大宽厅，罕有的全朝南卧室独栋，在北京也堪称不多，良好的采光成为项目的较大亮点。

“樾璟”墅王拥有奢侈的每户3—4个私家车位的配比，超过60%的独栋面积附赠率，地上地下双挑空的“3+2”设计，以及地下空间270°窗井采光和6.1米的挑高，真正实现了地下空间地上化，功能空间极其完整且富有层次感。

值得一提的是，“樾璟”墅王所有卧室均为套房设计，细心照顾了所有家庭成员的私密感和舒适性。二层老人房的设计极具特点，除了南向卧室和采光卫生间，老人还拥有一间属于自己的客厅，这种人性化的设计细节体现了较大程度的家族关怀，值得所有高端项目借鉴。

今年严峻的供地政策导致市场主体将发生重大变化，限价房、共享产权等以满足刚需、刚改为主要目的的房产类型会在未来一至两年充斥市场，北京几乎不会再出现纯别墅用地。

即使将来再有新别墅项目入市，也大概率是与限价房混居于一个拥挤的社区之中，且在7090规划限制之下，别墅地上的面积被迫减少，不得不去向地下寻找更多空间面积，如果未来我们看到挖出地下三层甚至四层的别墅可千万不要惊讶，或许明年就能看到这样的设计。

一部首开史，半座北京城。在楼市进入改革与动荡的转折期，首开没有停留在“北京老炮”房企老大的辉煌历史上，而是勇敢站在了变革队伍的前列。

这些年通过与远洋、保利、金地、旭辉等优质市场化合作伙伴联合拿地共同开发，首开在不断扩大市场规模的同时，也学习了先进运营管理经验，深度拓展产品线，实现了企业的自我蜕变与超越。

明年是别墅板块此消彼长的一年，有的黯然失色，有的光芒万丈；有的蓄势待发，有的汹涌澎湃，找到板块的领头羊，抓住置业别墅的较后时机，孙河墅区无疑应该较先考虑。