城市化转型过程中的房地产是比股票市场更重要的资本市场；要使流入劳动力真正居住下来，就要让他们有机会分享城市化进程中的资产升值。

高房价一直都是老百姓较为关心的焦点问题。近来，在一系列严厉的调控政策下，各地的房价趋于稳定，但是监管层没有想到的是，摁下葫芦起了瓢，房租接棒房价大涨。7月的数据显示，北京、上海、深圳等一线城市的租金环比涨幅分别为2.4%、2.1%和3.1%，同比涨幅分别为21.89%、16.46%和29.68%，可能让那些“买不起房”的租房者也“租不起”了， 背离“房子是用来住的，不是用来炒的”的初衷， 使建立房地产市场长效机制的目标渐行渐远。

为什么“买不起”会进而变成“租不起”？

传统的观点认为，房租是基本面，而房价是未来所有房租的折现，因而，房租决定房价而不是房价驱动房租。但是，房屋具有耐用消费品和投资品的双重属性，这使得房价和房租的跨市场关系不那么简单。衣食住行都是人们不可或缺的消费，其中较重要的一项耐用消费就是居住，不论是买房还是租房，消费者都要从中得到较大化效用，并和非耐用品的消费一起构成消费者生命周期中的较优化选择。

虽然房价和房租都是内生变量，但房屋作为一种资产，是一体化资本市场的一部分，比较容易受到外部因素的影响；相比之下，房屋的租赁市场则因房屋的地点和类型而细分并差异化，主要受当地因素的影响。大城市通常有很强的向心力（centripetal forces）, 不仅吸引大量的外来人口涌入，更会吸引许多外来的资金来买房，首先受影响的是房价，而房价的变化及不确定性会进而影响到房租。

近期房租暴涨是多重因素叠加导致的，如拆除违章建筑、治理城中村导致出租房供给减少，开工季、毕业季、就业季的到来又使需求上升等，但深层次的原因是2018年中国楼市调控政策不仅着眼于“坚决遏制房价上涨”， 而且强调发展租赁市场特别是长期租赁，但简单地控制房价违背市场规律，使炒房不成的人进入到炒租行列，从而使房价上涨没有完成的“任务”由租金来完成。

据悉，目前长租公寓和租房平台在大肆竞争式收购出租房源，并诱导租户和金融机构签订租金贷， 并用从金融机构贷出来的较长期（如一年）租金支付一部分短期（如三个月）租金给房东， 这实际上是金融中介的功能，属于监管盲区的影子银行，隐藏着巨大的金融风险。

“租不起”比“买不起”的负面影响严重得多

高房价下，买不起房的人退而求其次选择租房，这相当于持有一种等待期权 （waiting options），等待收入上升或房价下跌至某一水平才买房。虽然很多人可能等不到在城市买房的那一天，但至少他们以较低的期权价格（房租的一部分）获得等待的权力。但是，高房租使这种期权的价格暴涨，如果房租疯涨到超过平均工资的程度，则会使那些“买不起房”的租房者也“租不起”了，产生严重的挤出效应。

笔者和合作者的研究表明，劳动力在一个城市的居住成本越高，他流出该城市的意愿就越强；对于在居住地无房者、特别是那些无房的高技能劳动力，高房租的“挤出”效应尤为明显。而且，高房租比高房价更会挤出人们的生育意愿，虽然现在二孩政策放开了，在城市工作的家庭却因为住房负担高想生不敢生，特别是那些无房者、受过高等教育、生活在北上广深一线城市的夫妻更容易放弃生育二孩。

此外，高房价容易导致资产泡沫，而高房租接棒高房价容易造成通货膨胀，这是由于房租在物价指数中占有相当的比重，房租的上胀可能传递到物价指数，成为拉动CPI上涨的主动力。同时，房价是未来所有房租的折现，高房租会进一步驱动未来的房价，形成房价在调控放松后的报复性上涨。

较后，租金贷模式隐藏着巨大的风险一旦暴露，中介的资金链就可能断裂，无法支付房东租金，就会引发系统性金融风险和一系列严重的社会问题。这些可能发生的现象值得我们关注和进一步分析。

如何才能建立房地产市场长效机制？

中央明确要加快建立租购并举的住房制度，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，这表明房地产长效机制已从理论层面进入到实践层面。但是，各地房地产政策的一系列举措却从使炒房转成炒租，“买不起”进而变成“租不起”，说明什么是长效机制还没有说得清楚，还有待进一步思考和研究。

要理解中国的房地产市场，需要理解中国的城市化进程，它大致可分成两个阶段： 在排名前列阶段，特别是自1994年分税制改革之后，地方政府的财政负担日益加重，常常会面临资金不足的问题。地方政府逐步发展出一套以土地为信用的资本生成模式，通过土地财政为城市化融资。这个阶段，通常被称为是“土地城镇化”阶段，短缺的是资本，过剩的是劳动力，哪个城市能从土地财政中融得更多的资本，用于建设基础设施、发展产业经济和提供公共服务，这个城市就能在竞争中胜出。但是，城市化不能一直这样外延式地发展，三、四线城市的土地财政已经无法持续下去，一、二线城市虽然还可以卖地，但不断累积的资本要投入再生产，获得真实、持续的现金流，否则就会造成房价飙升和各种城市病、挤出实体经济和劳动力，而决定现金流的主要因素是劳动力的生产和消费。因此，在城市化的第二阶段，城市竞争的是劳动力而不是资本，城乡间的人口流动让位于城市间的人口流动，劳动力净流出的城市终将输给劳动力净流入的城市，更加重要的是一个能使流入劳动力真正居住下来的城市终将胜出。

处于城市化转型过程中的房地产是一个比股票市场更重要的资本市场，要使流入劳动力真正居住下来，就要让他们都有机会分享城市化进程中的资产升值，这是房地产的长效机制应该包括的一个核心内容。如果租购并举只是“以租代购”或者“只租不购”，则没有住房升值的财富效应，而如果是“先租后购”则可能做到，即按照居民可负担的数额，逐月收取租金，一定时间后(比如十年或十五年，以防在商品房市场套利)，一次性补齐余款，获得完整产权分享住房升值的财富，其本质是将劳动力资本化，使之转化成真实、持续的现金流（即租金）。