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“城六区正在抛弃刚需”

这曾经是2024-2025刷爆的扎心热点，也几乎就是真实写照。

2025年初的城六区新房市场，写满了两个字——改善。

从丰台的大瓦窑、郭公庄，到石景山的古城、新首钢，但凡是个新地块，开发商都在铆足了劲做 100平以上、总价七八百万甚至上千万的大户型。

刚需？城六区的新房市场，已经和刚需没什么关系了。

那刚需去哪了？数据不会说谎。2025年北京二手房成交里，300-500万总价的房子占了绝对主力。刚需不是消失了，而是被彻底挤去了二手房市场，甚至远郊区。

但市场是最诚实的老师。

经过2025年一整年的销售压力测试，开发商们终于集体清醒了。

2026年开年，风向彻底变了。

01 风向突变

2026年初，城六区新拍住宅用地，非核心区板块都发生了改变。

最先释放信号的是丰台河西。

2025年12月16日，中建方程联手兄弟公司中建智地，以13.54亿的底价拿下了丰台张郭庄的一块住宅用地。

楼面价多少？2.84万元/平米。

这个地价，比2021年同区域熙悦晴翠的4.7万/平、2023年中海永定玖里的3.05万/平，直接打了六到九折。

地价降了，产品呢？

这个取名 “中建方程国贤府” 的新项目，最近公布了规划：14栋7-11层的小高层，508户，户均面积约93平米。

要知道，去年同区域的中海永定玖里，户均面积是127平米。一下子砍掉了34平米。

再看户型：76平米三居、88平米三居、104平米四居。

2026年，城六区的新盘，竟然做了76平米的小三居。

更关键的是，项目距离张郭庄地铁站只有300米，1号线支线（在建）和14号线双轨交汇。得房率？预计95%以上。“好房子”产品还有了架空层、开敞明堂、下沉庭院、园林，社区设计比次新二手房上升不是一个level。

按照业内预估的5万/平单价计算，76平米户型总价不到400万，88平米户型450万左右。

城六区、临铁、新房、小三居、400万以内——这几个词终于再次出现在了同一个句子里。

几乎同一时间，石景山也传来了类似的消息。

首钢地产新拿下的新首钢核心区地块，案名定为 “首钢·璟瑞长安” 。

这块地更夸张：

地铁11号线新首钢站D出口，直线距离100米；容积率2.2，限高45米，纯低密社区。

在见证了“璟悦长安”97㎡户型售罄的市场教育后，业内普遍预测，璟瑞长安几乎必然走向更极致的纯刚需路线。

其产品逻辑清晰无比：

复制成功：承接并深化97㎡户型所验证的爆款逻辑，主力户型很可能控制在90-100㎡以下。

极致差异化：在750套改善房源的包围中，凭借地块天生的低密洋房基因，打造“小户型、大面宽、高赠予”的稀缺产品，成为板块内无可替代的“上车盘”。

战略互补：与璟悦长安及未来可能获取的地块形成有效产品梯队，全面覆盖从刚需到改善的客群。

石景山、长安街沿线、临铁100米、洋房、小户型——这套组合拳，在过去的改善大潮中，几乎不可想象。

这两个项目，一南一北，共同宣告了一个新趋势的到来：在土地供应持续缩量且向核心区聚集的背景下，城六区非核心地段的新房，正在撕下“改善”的标签，开始全面拥抱刚需。

02 为什么是现在？

开发商为什么突然“回心转意”了？

答案很简单：市场走弱。

2025年的北京新房市场，出现了一个明显的结构性矛盾：

改善产品严重过剩，刚需产品几乎断供。

以丰台为例，大瓦窑、郭公庄、新宫等板块，清一色的大户型改善盘。每个项目都觉得自己能吸引高端客户，结果就是：

同质化竞争白热化，销售流速一个比一个慢。

购房者的钱包是诚实的。

北京的家庭结构、收入分布，决定了总价承受力在300-500万的客群，依然是市场的基本盘。

当城六区新房总价普遍跃上700万，这个基本盘就被彻底抛弃了。他们只能去二手市场淘老破小，或者往六环外走。

但需求不会消失，它只会转移。

开发商终于算明白这笔账了：

做一个200套的千万级豪宅，可能要卖两年；但做400套400万级的临铁刚需盘，可能一年就清盘。

现金流的安全，远比单套利润更重要。

更何况，现在的刚需产品早已不是过去的“将就”了。

好房子标准全面推行，得房率、精装标准、园林品质、公区配置都有了底线保障。刚需盘也能做出改善级的体验。

比如中建方程国贤府，直接搬来了“国贤府”系的成熟产品：

风雨连廊、下沉庭院、大面积架空层、中心园林湖景……

这些过去只出现在高端项目里的配置，现在刚需客也能享受到了。

03 价格低了 产品好了

如果你是在北京打拼的刚需，2026年可能真的是上车窗口期。因为无论是产品还是价格都出现了改变。

先看供应。

除了丰台河西、石景山，昌平、大兴等区域的新地块，也在悄悄调整产品策略。

户型面积段普遍下调，80-100平米成为新的主流区间。开发商开始意识到：

不是家庭都需要120平以上的房子，而是他们只买得起那么大。

再看价格。

地价下调，给了开发商更大的定价空间。像中建方程国贤府这样的项目，楼面价2.84万/平，卖到5万/平仍有利润。

而周边同品质的二手房呢？价格早已松动。

一二手房价差在缩小，新房反而有了性价比优势。

最后看产品。

好房子标准的全面实施，意味着新房的产品力对二手房是降维打击。

同样的总价，你能买到：

更高的得房率（普遍90%以上 vs 老破小70-80%）

更好的户型（三面宽、明厨明卫 vs 奇葩户型）

更新的社区（人车分流、品质园林 vs 无管理老社区）

04 但别急着狂欢

趋势是好的，但有几个现实问题，我们必须清醒看待：

第一，位置决定下限。

这些刚需化的新盘，普遍分布在城六区的非核心地段。

丰台河西、石景山新首钢，虽然都在城六区，但距离产业中心仍有距离。通勤时间，依然是硬成本。

第二，配套需要时间。

这些区域的城市界面、商业配套、教育资源，大多还在建设或规划中。

像丰台河西，虽然规划了人大附中分校、十二中分校、合生汇商业，但落地都需要时间。短期内，你可能要忍受一段时间的“拓荒期”。

第三，选择面依然有限。

虽然趋势已定，但2026年真正上市的刚需新盘，数量不会太多。好位置、好产品、好价格的三好项目，依然需要抢。

最后想说，

北京房价普涨的时代已经结束。未来的市场，一定是高度分化的。

核心区豪宅有它的逻辑，非核心区刚需盘也有它的市场。买不起核心区，不是你的问题，是市场的问题。

房地产要想真正好起来，大家的钱包得先鼓起来。

现在的问题是，不是大家不想买大房子，是真的买不起。

开发商做小户型，是市场的妥协，也是现实的无奈。只有当收入增长跑赢房价，改善需求才能真正释放。