“二手房卖不动？政府来兜底？”

这可能是最近北京楼市最炸裂的消息。

怀柔区一纸“以旧换新”政策，让国企平台直接下场收购二手房，官方当起了“接盘侠”。

有人欢呼“置换春天来了”；

有人却嗅到了危险信号：

评估价一旦失控，市场价格体系可能被彻底炸穿 。

怎么讲？今天我长话短说，跟你说清这是好事还是“噩耗”。

01、村长“真金白银”收房？刀尖在评估价上

3 月 22 日，怀柔推出 “以旧换新” 活动，旨在帮助市民用旧房换新房。

怀柔的“以旧换新”看似简单：

国企平台收旧房→打钱到监管账户→换购人买新房。

大致操作过程是：成立平台公司作为实施主体，有换房需求的人，提出申请，平台对个人二手房进行评估，并付款收购；个人在平台合作的开发商楼盘里挑选合适房源，平台将收购款支付给开发商。

平台扮演了一个超级中介的角色，暂时把房子拿过来，解决换房人的资金问题。

从设计理论上看，这种方式，可以打通一二手房市场的交易链条，一定程度上恢复房产流动性，推动房地产市场健康修复。

但是后面细节细思恐极：

首先收房门槛严苛，房龄≤30年、面积≤120㎡、无产权纠纷，且仅限怀柔三个街道。说是“试点”，实则精准筛选“优质资产” 。

其次，评估价是命门。

02、估价才是“定时炸弹”

好几年前，全国不少城市，都推出过以旧换新活动。一开始推出的时候，声势浩大，但往往过不了多长时间，就无声无息了。

以旧换新看起来设计很巧妙，实际执行中，有大量现实问题不好解决。

像北京，最大的问题，我觉得在估价上。

如果评估价“压价”：

卖家心态崩盘：若官方收房价定得低，中介必然以此“砍价模板”打压其他卖家，“政府都只给这个价，你还想多卖？”，二手房价格体系瞬间崩塌 。

恶性循环启动：越降价越无人接盘，市场陷入“踩踏式抛售”。（参考2014年库存危机，但这次是政府亲自“点火”）。

如果评估价“虚高”：

卖家集体狂欢：若收房价高于市场，所有人挤破头走“官方通道”，二手房挂牌价水涨船高。“买涨不买跌”心态下，怀柔可能一夜变身炒房热土 。

二次棚改隐现：高价收房→刺激置换→新房去库存→土地财政回血。这套组合拳若全市推广，京楼或将重演2016年暴涨剧本，但代价可能是泡沫风险。

03、村长收房会推广吗？

怀柔的试点若成功，政策可能扩围至通州、大兴等新城，加速去库存，但也可能催生局部泡沫；若失败，评估价争议、资金链压力或让政策草草收场，市场信心可能再遭重创 。

无论如何，怀柔已撕开一道口子——官方下场收房，意味着楼市彻底进入“政策市2.0时代” 。

当村长的手伸进房价的密码箱，没有人知道打开的会是救心丸，还是炸药包。

唯一确定的是：评估价每波动一个点，都是普通人的身家性命在震荡。

高层一再强调，房地产要新模式，满足正常的居住需求，而不是变成一场全民参与的俄罗斯轮盘赌 。

所以作为普通人，千万别头脑一热被裹挟进去，房子最大的功能就是居住，抱着长远规划的心态，保证当下家庭资产负责健康才是最重要的。

你愿意把房子卖给政府吗？评估价多少才算合理？评论区聊聊你的底线。