先来看一下15年股灾后启动后的这一波楼市牛市，你会比较有感觉！

14-17年的楼市牛市行情过程：

2014年9月30日，一线城市放开限购，史称930新政。

自此楼市成交量不再下跌，成交价格还在缓慢下降，因为房地产市场是一个缺乏流动性的市场，所以价格是有粘性的。而成交量更能反映需求的变化，当成交量开始不跌，价格还在开始往下的时候，这是一个抄底的时间点。

2015年3月份以后（春节之后），楼市的成交量和价呈现价量齐升。

很多人焕然大悟，因为在15年春节以后，一线城市价量齐升，由此开启一年一倍楼市盛宴。

2016年3月，一线城市再度恢复楼市限购。

然后涨价交易从一线开始向二线三线开始扩散，沿海开始向中西部扩散。

2016年二季度的时候，成交量已经往下走，但价格还在往上走。

因为价格有滞后，并且二线城市呈现价格上涨（需要注意的是二三线城市截止2018年7月还一直在涨），但一线城市的成交量数据更大，所以使得全国的成交量数据开始往下，这是一个量跌价增的过程。

小思考：这个时候如果你有一线城市的楼盘，你应该怎么做？

参考回答：从投资角度，应该卖出，因为一年一倍已经非常不错了。较晚的卖出时点是在17 年二季度，这时全国整体的房价开始停止上涨，成交量继续下跌，值得注意的是截止到2018年8月一线城市局部优质地区依然有缓慢上涨，比如广州祈福新村因为有地铁在建的利好，价格缓慢上升。

看完14-17年的这一波楼市牛市，我们再看回看一下过去20年的楼市牛市情况：

过去20年的3波楼市牛市行情：

显而易见的是，过去20年时间，楼市不是每天都在涨的，楼市是有周期变动的（参考房地产市场的量价关系图）。

楼市20年只有3波牛市，98年买的房07年才解套，07年买的房10年才解套，10年买的房15年才解套，具体来看看。

排名前列波牛市：

98年房改一直到05年，楼市没有涨过，05年从北京开始，排名前列波牛市诞生，涨了多少，涨了5倍。

以北京为例，均价从3000-4000涨到15000-20000，涨了4-5倍。我讲的你可以参考的是北京的三环内和上海的中环内，对吧，深圳的弹性更大，关外是剧烈波动。

排名前列波涨完结束于08年，05年-07年涨2年，08年开始下跌，跌到多少呢？30%-50%。

第二波牛市：

09年4万亿之后，楼市又开始上涨，这一波涨了2-3倍，均价从2万左右涨到了4-5万，2-2.5倍，然后结束了。

11年开始货币紧缩，楼市开始调整，13年又一波小反弹，但是价格的反弹幅度非常弱。

第三波牛市：

到了14年15年，一是一线城市放开限购，二是宽松货币，房价直接又推升了1倍，均价从4-5万涨到了8-10万。

思考：过去20年3波牛市的涨幅分别是：5倍，2-3倍，1倍，请问下一波牛市会有几倍？

官方观点：房地产市场200万亿的存量资产，涨50%就是增加100万亿，市场太大了，所以涨幅一定是递减的。所以我们钟爱的不动产投资，他有保值的功能，但可能已经不再是增值的利器，如果想要创造超额回报，可能需要寻找较优资产。

个人观点：投资房地产就是投资一个城市发展的未来，我觉得中国的二线城市发展的空间依然很大，再加上买房的杠杆魔力，虽然二级市场、股权投资是非常不错的投资标的，但中国大部分人民对这两类资产很陌生。

所以综合来看，不动产投资对于大部分群众依然是一个不错的选择。

参考资料：

图一是房地产市场的成交量和成交价的关系图

图二是2018年5月70个大中城市二手住宅销售价格指数