在“房子是用来住的，不是用来炒的”定位前提下，本轮调控从需求端、供给端同时发力，除了限价、限购、限贷等常见措施外，“自持”和“租赁市场”成为本轮调控亮点措施，热点城市纷纷尝试。

一、土地自持的背景

1.地王频出，倒逼土地拍卖从严 

土地出让从价高者得，到后来的设置较高限价，达到较高限价后熔断，但这种做法阻断了土地、商品房的流通。目前，各大热点城市相继开始了“限地价、限房价、竞配建、竞保障房、竞自持、摇号”等几种选择混搭的模式，多维度制衡，抑制出现“地王”。

2.热点城市出现土拍新政——“自持”

楼市调控热点城市土地拍卖从严，限地价、竞配建成为标配，升级版土拍新政“自持”由上海、北京开始逐渐推广到全国主要城市。

3.租售并举，加快培育和发展住房租赁市场

2016年5月，国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。

2017年4月，住建部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》。

从当前房地产市场来看：

土地供应少有，2016年土地供应量接近10年历史较低水平。特别是一二线城市住宅用地日渐少有；

房价持续上涨，近十年来全国住宅商品房销售均价呈稳定快速增长之势，2017年6月全国70个大中城市中85%以上城市的商品住宅销售价格环比上涨。

租赁市场潜力巨大，中国流动人口规模大，租赁需求旺盛，按照《国家新型城镇化回话》的进程，2020年我国仍有2亿以上的流动人口，其中70%流动人口通过租房居住。

住宅用地愈发少有，房价高企、成交火爆，租赁市场潜力巨大，是开发商不惜付出高昂风险大量自持仍要尽可能多进行土地储备的重要因素。

二、土地自持热点城市及开发商

1.一线城市为主，二三线热点城市跟进 

2016年1月上海率先出台政策提出增加开发商自持住房的比例，随后5月起竞拍宅地基本要求开发商自持15%，因自持比较较低，对市场影响不大。2016年11月北京引入竞自持环节，四块商住用地以100%自持成功出让，显示从严调控的决心。2017年起杭州、广州、佛山、珠海、天津等地纷纷效仿。

一二线热点城市先后推出自持政策

截至6月底 各地自持住宅情况

（据不完全统计自持面积超过220万㎡）

截至6月底 天津自持住宅情况

2.房企实力角逐，万科自持面积排名前列

截至2017年6月底，夺得自持比例超过30%的商住用地，基本是具有运营经验的实力房企，其中万科在北京、广州及佛山拿下七宗含自持的宅地，耗资近300亿元。

至2017年6月底，住宅自持总面积超过50万平米的仅万科一家；超过30万平米以上的有保利、首开、龙湖、首创，但基本都以联合体形式自持；超过10万几平米以上的有中海、金地、融信、中铁、世茂，其中中海主要为联合体形式自持，金地、融信、中铁、世茂为独立自持。

重点房企自持面积排名

拥有足够的土地储备，房地产开发企业才能够持续化、规模化发展，这是开发商固有的传统思维。所以就算自持，开发商仍会积极拿地，作为持续发展或者转型的储备资源。

由于”自持“住宅产权属于开发商，不得转让，开发商长期拥有物业并持续运营，要求房地产开发企业拥有先进运营管理能力、强大的资金链和寻求新的市场机遇及对相关延伸产业链的融合能力。

来源：天津中原土地中心