哈喽大家好，我是血拼哥。

节前ZZJ局会议刚刚落幕，紧跟着，北京出台13年来首个限购放松政策。

整个五一，几乎行业内的朋友都在讨论：高层对房地产政策是不是要转向了？

我想说，是，也不是。

No.1

时隔多年再提“去库存”

此次会议就房地产行业有了新提法：

除了要“压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益”外，

最关键的还是这句：

“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。”

与去年12月重要会议相比，这次强调消化存量房产。

重要会议时隔多年重提“去库存”，什么信号呢？

首先咱们看看什么叫存量住房？很多人以为二手房。其实，一般是指没住过的，但已经建好的库存待售房。

“去库存”上次出现在2015年，当年ZZJ会议提出：“要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。”

但2024年的“去库存”明显与之前不同，一个是因为市场供求关系发生变化，其次因为“房住不炒”深入人心。

如今面对的课题是减量提质，这就是优化增量住房，减少数量，提升质量。

业内专家认为，房地产去库存将成为下一阶段，中国房地产政策的主基调之一。在此基础上，各地推出更多积极的松绑政策，救市政策也都符合管理层的大政方针，也就没有后顾之忧。

所以下一阶段顺理成章，各地肯定会推出更多、更重磅的楼市政策支持楼市。

No.2

“去库存”直接与“KPI”挂钩？

另外一件很值得关注的事情是，“去库存”已经直接和各地TD财政挂钩了。

4月29日自然资源部发布的《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》：

商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；

商品住宅去化周期在18个月（不含）～36个月之间的城市，按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量宅地，动态确定其新出让的商品住宅用

地面积上限。

还有一个重要的原则，即自然资源部文件提出的，“按照住房发展年度计划确定的住房需求，编制2024年度住宅用地供应计划”。

也就是，不能按照财政缺口有多大，需要政府性基金增长多少，确定卖多少地，而是要根据需要多少房，卖多少地，这就是“人房地钱”联动的意思。

根据这条规定，各地房子卖不动，土地CZ就被卡死。

可以预见，为了土地财政，地方下一步一定会全力帮房企卖房。

另一个好消息是，

会议提到优化“增量住房”，这里主要指未来规划建设的新住房，我认为这里包括商品住房和保障性住房。

特别是提到建设“好房子”。

比如，最近成都宣布恢复“阳台”设计，广州提升得房率等等措施。上层已经明显感觉到未来的市场是改善的市场，官方已经开始下场督促提升新房居住舒适度。

接下来的新房，可能会有更多可以突破，无论是建筑规范上，还是科技手段上。

2024年的等等党可以拭目以待，坐等一波好产品。

另外，此次会议没有提及“三大工程”，我认为并不是说彻底放弃保障房了，只是还是那句话，“要结合房地产市场供求关系的新变化”，不能“运动式”的乱盖一堆保障房，毕竟不是所有地区都需要那么多保障房，有些地区空心化严重，保障房成了商品房的竞争产品，不利于商品房反哺保障房，形成良性循环。

No.3

北京库存压力有多大？

下一步扶持力度如何？

北京的库存有多少，咱们可以从供地、新建商品房、二手房三个方面看。

1.供地

这两年北京供地质量明显上升，地段位置好的宗地频频出现，海淀永丰南、朝阳酒仙桥今年也都有新地准备入市。且在3月举行的“2024年北京商品住宅用地推介会”上，北京更是一口气对外推介了87宗地，合计540公顷，和去年比多了14宗，增幅近2成。

供地数量质量都不弱。

除此之外，规自委还更新了北京存量住宅用地信息，截止4月29日共计450个项目，合计800多公顷！其中40%还没销售。

如果今年供地540公顷，那么这部分待售新房存量应该有860公顷。

大家想查阅北京存量住宅用地的，可以后台回复【存量】获取完整表格！

2.新房存量

总的说，4月北京库存周期持续上涨，但不至于暂停供地的地步。

咱们分开看下北京的存量新房情况。

北京五环外新房库存占比在82%，其中通州区17%、顺义区14%、大兴区13%、昌平区12%、房山区11%。

其中市面上较主流的楼盘大约152个，新房套数约7.5万套。

销冠智库数据，新房网签相比3月有所下降，同比去年大幅缩减。4月库存量较3月（不含现房）也有减少，但库存去化周期已经从24.5周上升到26.6周了。

4月网签情况，大家可以后台回复【网签】查看。

3.二手房挂牌量

昨天咱们已经说了，大中介前台挂牌量已经在降了，但是体量仍旧是创纪录级别的。

以往市场好的时候，挂牌量是9万-10万，价格稳定。但如今，挂牌量即便有所下降，这个量级也在14万+。

且4月成交数据显示，价格同比去年显著下降。不过从新增带看量来看，依然维持在去年均值之上。可以看到，需求量仍是在的。

最后，别忘了未来还会有一些增量房进入市场，如供应了100多个项目的限竞房，还有截止2017年6月供应7.55万套的自住型商品房，还不算近几年中心城区为了疏解人口，建设的安置房，拿到房本也会陆续入市。

林林总总算下来，北京的“去库存”也迫在眉睫，不过跟全国比，北京的情况还是平稳的，所以可以预计，接下来作为“风向标”北京会响应政策继续对楼市有所扶持，不过力度不会过猛。

以前很多人觉得房价下跌是好事，但是如今跌跌不休的房价让刚需都不敢入场了，事实证明，安居乐业需要的是稳定的市场环境。

最后，此次zzj会议还确定了下一个三中全会将于7月召开，时隔六年，重量级会议再度召开，给了市场不小的信心。期待经济预期好转，信心回归，也期待大家腰包鼓起来，开开心心，安居乐业！

今天先这样，最后提示一下，共产房近期可以会有网申消息，关注的朋友记得给血拼哥标星！