来源：新京报

记者：张晓兰 编辑：武新

受到政策收紧、楼市下行等因素影响，2022年法拍房成交量不升反降。

“法拍房”的成交价格通常低于市场价，从而一度成为购房人“捡漏”的优质资产。不过，受到政策收紧、楼市下行等因素影响，2022年法拍房成交量不升反降。2月8日，中指研究院发布的统计数据显示，2022年，全国法拍房挂拍量再创新高，但成交套数并未随挂拍套数增加有所提升，全年仅成交11.8万套法拍房，同比下降近15%，成交率下降超10个百分点，其中住宅仍是成交主力，占总成交套数的近70%。

法拍房挂拍量创新高，成交率降至19.4%

“法拍房”是指遭法院强制执行的房产。当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。据悉，法拍房主要有四个主要来源，一是按揭违约产生，二是民间借贷违约产生，三是司法没收，四是无主房产。

对于法拍房交易的情况，中指研究院分析指出，早期，法拍房交易不受限购政策约束，且其成交价格通常低于市场价、与二手房相比无需中介费，成为市场“捡漏”优质资产的渠道，获得较高的关注度。不过，2022年1月1日起，法拍房限购政策全面收紧，法拍房纳入各地房地产限购政策约束范围，受限购约束的竞买人不被允许参与法拍房竞拍。而在该规定发布前，包括北京、上海、广州、深圳、杭州、厦门等在内的一二线城市，已将法拍房纳入限购范围。在政策收紧、楼市下行等因素影响之下，2022年法拍房成交量不升反降。

根据中指监测数据显示，从法拍房挂拍量来看，2022年，全国355个城市共挂拍86.4万套法拍房，在以同一标的物为基准进行剔除重复后，挂拍套数为60.6万套，较2021年增长35.7%，挂拍金额约1.4万亿元。从挂拍物业类型来看，2021年、2022年，住宅、商业为法拍房主流，二者合计占总拍卖套数近90%。

2021年、2022年法拍房挂拍套数及挂拍金额结构表（单位：万套、亿元）

图/中指研究院提供

在成交率方面，从全国范围来看，法拍房成交率整体较低，2021年共成交13.8万套法拍房，按套数计算成交率为30.9%；2022年，法拍房限购政策全面执行，叠加房地产市场下行，导致法拍房成交率明显下滑，2022年共成交11.8万套法拍房，同比下降14.9%，成交率降至19.4%。

分物业类型来看，住宅是法拍房成交主力。2021年，法拍的住宅成交9.3万套，占成交总量的67.3%，成交金额近1600亿元，占总金额的42.0%；2022年，法拍的住宅成交8.1万套，占成交总量的68.5%，成交金额1224亿元，占总金额的44.8%。

2021年、2022年各类法拍房成交率、折价率

说明：折价率=成交价/评估价 图/中指研究院提供

重庆为近两年法拍房成交套数最多的城市

值得一提的是，从各城市法拍房挂拍量、成交量来看，法拍房市场主要集中于二线城市。在法拍房挂拍量方面，据中指研究院统计数据显示，2022年，在挂牌量TOP20城市中，二线城市数量为12个，三四线城市数量为7个；TOP20城市合计挂拍18.8万套法拍房，占比提升至31.0%，其中重庆挂拍约3.2万套法拍房，同比增长超80%。另外，部分城市的挂拍量增长幅度超100%，如昆明、成都、遵义、苏州、长沙等，其中昆明的挂牌量同比增长高达161.9%，共挂拍1.1万套法拍房。

2021年、2022年挂拍量TOP20城市挂拍套数变化情况

图/中指研究院提供

但是，大幅增长的挂拍量并未带动成交量的明显增长。2022年，重庆共成交7050套法拍房，同比增长12.9%，其成为近两年法拍房成交套数最多的城市。在挂拍量TOP20城中，遵义、赣州、合肥等城市的法拍房成交量并未能进入TOP20。同时，部分法拍房挂拍量增长幅度较大的城市，成交量不升反降，比如昆明2022年成交1505套法拍房，较2021年下降5.6%。

2021年、2022年成交量TOP20城市成交套数变化情况

图/中指研究院提供

受政策、市场双重影响，2022年各地法拍房成交率均较2021年出现明显回落，仅金华、台州、绍兴的成交率保持较高水平，其余城市成交率均低于50%。其中，2022年金华的成交率为61.8%，位列全国首位，但成交率较2021年下降11.3个百分点。

对此，中指研究院表示，由于法拍房主要源自债务纠纷，法拍房挂拍量较高的城市多位于近年来破产企业数量较多的中西部、长三角、珠三角区域。其中，长三角、珠三角核心城市整体经济活跃度高，虽然中小企业破产较多，但法拍房价值认可度仍较高，因而其成交量、成交折价率相对较高。

“捡漏”法拍房仍需防范风险

新京报记者注意到，目前，法拍房价格和二手房价格往往没有拉出太大差距，捡漏不易。尤其是如果法拍房位于热门区域，竞价会非常激烈。

与二手房不同的是，法拍房本身带有复杂的司法关系，购房者还需要提前弄明白房子可能面临的相关风险。对此，中指研究院认为，相较于二手房等，法拍房的主要优势在于价格普遍存在折扣，但在法拍房交易中也存在一些隐性风险。例如，在挂拍阶段，执行法院会同步展示房屋信息，但仍有许多重要信息未能明确告知，包括房屋是否存在长期租约、非法占用、无法落户等问题，需要竞买人自行调查判断。基于此，尽管法拍房关注度有所提高，但多数人仍持观望态度。

北京盈科（上海）律师事务所全球合伙人郭韧律师表示，购房者购买法拍房，需要重点关注交房问题，注意拍卖公告上有没有法院针对交房问题作出的初步处理；要注意税费是如何约定的，约定的税费是买家全部承担还是各自承担；此外，还要注意法拍房能否贷款以及交易过户时间，因为法拍房付款时间比较紧，买家需要考虑能否做到按时付款以及如何去协调。

此外，郭韧提醒，在没有摸清房产属性、产权状况、是否有抵押、有多少潜在税费欠费、是否有租约之前，购房者最好不要轻易试水，不然可能会面临高额税费甚至过不了户、收不到房的窘境。

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