十年未见!房贷利率即将破5!再不买房就来不及了

点融网 2017-06-30 16:39
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6月28日,媒体消息称下半年房贷利率或持续攀升,11月或将达5.1% 。房贷利率即将破5?就整体而言,实际房贷利率即将破五!

6月28日,媒体消息称下半年房贷利率或持续攀升,11月或将达5.1% 。

房贷利率即将破5?

就整体而言,实际房贷利率即将破五!

易居房地产研究院近日发布《房贷利率与楼市研究报告》。房贷利率在今年5月达到4.73%,约等于基准利率的九六折,与利率最低时点2016年9月相比,利率增加了0.3个百分点,增幅7.26%。

未来半年,预计政府不会放松对楼市的调控,并且短期内银根将持续收紧。同时,个人房贷利率还将持续攀升,11月可能达到5.1%左右。

房贷利率破“五”,表面上看好像不太起眼,但其实不然!

因为这意味着,就整体而言,房贷实际利率和基准利率(中长期贷款利率)的比值将超过2012年最高峰!这是十年来未曾出现过的情况!(此前,房贷相对于基准利率长期处于打折状态)

来源:中泰宏观

这里要解释一下,为什么要用一个相对利率的概念(即房贷实际利率/中长期贷款利率)。

这是因为在不同的经济发展阶段,绝对利率(基准利率)往往是和当时的经济环境整体相适应的。

因此,真正能够对资产价格有实质性影响的其实是边际利率的变化。这个指标相对更加有效和贴切。

回到上面的图表,我们不难发现,房贷利率相对于基准利率的变化和实际的房价走势有很强烈的负相关性。

而实际房贷利率破五,相对基准利率的比值也将突破100%,这在近十年来尚属首次!

后续来说,由于处于美联储的加息周期叠加国内去杠杆周期,因此在各市场利率的带动下,如果不调整基准利率,在经营压力的倒逼作用下,商业银行可能会自主进一步提高和房贷有关的利率,那么这个比值有望持续攀升!

(PS:这还不算局部热点城市开始一个月左右的房贷利率按照基准利率1.1倍,1.2倍执行的情况)

去年以来,在一系列调控政策的施压下,热点城市楼市已经有了筑顶下行的趋势,预计未来半年楼市调控政策松紧度基本不变,但金融环境继续呈紧缩态势。

在上轮楼市降温期,从2012年9月到2014年4月利率持续上升19个月,增长0.58个百分点,房价便出现了下跌。

从以上可以看出,本轮房贷利率的增长持续时间和增长幅度与上轮楼市降温期的情况类似。同时,我们还考虑到当前全国一二线和部分三线城市面临的房地产调控强度,已经全面超过2011年和2014年。

因此,综合考虑房贷利率变化与房地产调控强度,我们认为:热点城市的楼市将延续最近开始的降温趋势。

国家统计局新公布的5月份70城房价环比涨幅为0.8%,我们认为这一指标将于11月前后下拐,也即房价环比正转负,并且本轮房价下行的时间预计将比2014年更长。

而房价,可以预见,只会是处于下跌区间!

下一步楼市趋势会如何?

截至目前,全国52个城市累计共出台120个调限购政策、162个调限贷政策。不仅一二线城市,不少三四线城市也在调控范围。不仅针对新房,同时也对二手房市场采取严厉的管控。一些城市连续3、4轮政策加码,如北京就出台了近20项调控政策。

其中,15个城市对二套房贷款实行“认房认贷”标准。部分城市首套首付高达60%,部分城市首套房利率上浮20%达到5.88%。

多重因素,使得部分城市的市场由3月份的高温迅速进入冰冻,成交量只有高位时期的3成左右。从二手房市场看,调控后一线城市成交量持续性下滑。317后北京链家百日成交量比调控前100天下降70%,核心500盘年化换手率下降62%,5月核心500盘0成交占比达到1/4。前期坚挺的价格也出现松动,调控百日来均价比调控当期下跌7.3%。从新房市场看,3月后一线城市成交量出现明显下降或在低位运行,其中上海和广州的新房市场变冷,新房成交量3月后下滑明显,两城5月成交量相较于3月分别下滑了27.5%和37.6%。

楼市调控层层加码,下一步楼市走势会如何?

财经评论人刘晓博认为,随着中国缓慢进入加息周期,楼市将高位横盘,重演2013年到2014年的走势。

中原地产首席分析师张大伟指出,2017年市场的确会平稳,政策市场下,楼市波动看政策,特别是信贷政策。易居地产研究院副院长杨红旭表示,“从政策显效的时长来看,2017年下半年,才会真正出现一二线、环都市圈大面积的降温!”

将过去十年重要的房地产政策(包括刺激与打压两种类型),与70城房价指数走势,放在一起,如下图所示。

结合上述图表,杨红旭认为:

1、政策具有滞后性,在方向性逆转的第一个政策出台后,房价仍沿原来方向运行,不会立即调头,比如08年10月的刺激新政,比如2010年的多次打压新政,比如2013年3月的新国五条,比如 2014年9.30新政。

2、政策持续几个月,尤其是出台第二个、第三个新政之后,房价才会调头。比如2011年1月的新国八条出后,房价就开始盘整并下跌;2015年3.30政策出台后,房价企稳并开始上涨。

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