燕郊，这个中国环一线周边楼市的风向标，几度起起伏伏，这回又到了关键时间点了。不过不是能涨到多少，而是能降到多少。

此时，燕郊又成为了世人瞩目，瞩目的原因就是又降价了，还会不会降。

据11月8日华夏时报记者走访燕郊，发现街道上行人寥寥，曾经红火的房产中介店铺门可罗雀，甚至白天就将防盗门拉下了一半，不再对外营业。许多中介人员表示，目前燕郊的房价，比起七八月份每平米又降了2000元左右。过去8个月的时间里，随着3月和6月河北省廊坊地区两次出台严格的限购政策，燕郊的房价经历了2014年后的又一次高空跳水，二手住宅单价普遍下跌1万元，成交量仍萎靡不振。而当地有中介称，许多投资客已经“赔掉了首付”。

作为燕郊较炙手可热的小区之一、曾经喊出“燕郊4万”的首尔甜城，10月成交的7套二手房源，均价在23566元/平米。而在今年三四月份，这一价格为3.5万元左右。有中介表示，某中介门店附近的小区较近3个月只卖出去两三套房子，价格从2.7万直降了1万，仍然无人问津。

而一年前大家还都在抢着买这里的房子，基本上一房难求，不仅要托人，还要好处费，那是多么火爆的场面可想而知。再看看如今，即使房价暴跌1万，仍然没有购房者问津。更重要的是，那些喊着抄底的人现在都鸦雀无声。

那么燕郊房价到底了吗？我们看看看我提出的判断房价见底的四个标志。

四个标志

打死都要买房的人打死都不买房了，成交量极低。

数不胜数的专家说房价就要崩盘。

土地流拍，退地频现。

政策开始回暖，从打压开始鼓励。

这四条中，排名前列第二条已经初见端倪，而第三第四还远远不符合，所以我的判断就是燕郊住宅价格还没有见底。

而燕郊较核心的问题就是前期涨幅过大，积攒了太多的获利盘，除非有特别惊天的消息才可能消化掉获利盘，让房价重新走上上升趋势。

比如两年前，我在八千多推荐的燕郊理想新城，现在价格就是跟较高点回调后仍然要两万出头，跟买进时相比涨幅150%左右，所以这些前期获利盘就是目前燕郊房价较大的威胁。

大家可能会说，燕郊房价的回调完全是调控的结果，如果取消调控，燕郊还会继续大涨。这个问题看似有道理，但是却是个悖论。因为燕郊虽然限购，但并不严厉，对外地人只有三年社保的限制，但是本地人却可以买进二套，如果燕郊确实有价值的话那么现在本地人应该冲进入抄底才对，但本地人现在也没有冲进去。

和燕郊住宅对标的北京商住公寓的限购令的严厉程度要远远高于燕郊，不仅外地人包含本地人都不能买，可以说全世界找不到严厉程度超过北京商住的限购令了，但是仍然挡不住有人注册公司买进北京商住，而支撑这些人花钱办公司买进北京商住的原因只有一个，那就是北京商住的价值远远被低估。

▲图  俱乐部刚刚众筹了房山良乡大学城地铁上盖的绿地悦公馆项目

那么就来看看北京商住跟燕郊住宅的对比，以我们刚刚布局团购了二十套的房山良乡大学城地铁上盖的绿地悦公馆项目为例，燕郊毛坯住宅单价平均两万多元，而良乡地铁精装修房价也只有两万出头，刨去精装修费用，良乡比燕郊还要便宜。而燕郊属于河北，在六环外面，地铁开通还要好几年，燕郊房产基本都是小品牌，仅有的几所大学还都是四五流。反观良乡大学城，地铁已经开通，属于北京五环外六环里，良乡大学城的八所大学都是一流大学，其他配套更优质。所以聪明的投资者自然明白应该投资哪里。

大家可能会说，燕郊是住宅，良乡是公寓，没有可比性。但是我们做投资目的就是看谁的未来涨幅高就投资哪里，不管是公寓还是住宅，未来涨幅就是不多考虑的因素。那么我们就在看看公平的比较，去年八月位于通州的万科城市之光loft公寓单价25000，而燕郊住宅的单价也是25000，同一时间点买进价格相同，而现在再看看，燕郊房价还是两万五，而万科城市之光四万元，较重要的是燕郊根本卖不出去，而万科城市之光随时可以转让变现（用公司名义购买随时可以股权转让变现）。很清楚了，谁更有投资价值了。

所以，燕郊不是不能布局，而是布局时间点还没有到，需要到了我反复提出的四个抄底条件满足以后才可以布局。当然如果自住的话就可以买进燕郊毕竟燕郊配套基本成熟，如果投资的话就要考虑哪里升值较快，转让较容易就布局哪里。 

大概两年后，等北京公寓价格飞起来以后，那时我们可以卖掉公寓（因为北京公寓可以随时转让所以只要价格合适就可以卖出），我相信燕郊还会有机会，那时一定是没人敢买的时候，也就是我带领大家疯狂买进的时候。