中国楼市有无数个谜题，较大的谜题当属住房空置率。

房屋空置税要来了？

近日，国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴发表演讲认为，遏制房地产投机、房地产泡沫是一个长期、艰巨的任务，应拿出房地产税分类进行，率先出台能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税，然后再从容考虑物业税。此观点引发了对空置税的热议。

关于中国房屋空置情况的提问，仇保兴表示，在我国房屋空置率比较高，不同城市空置率是不一样的，像鄂尔多斯空置率是70%，北京空置率在百分之十几到二十。而从国际上看，一般采取了空置税的国家空置率接近5%左右。

至于这四种税的征收，仇保兴说，物业税可以等5年，几年以后慢慢考虑。前三种税先行，房地产泡沫就可以烫平而不是刺破，对于保持居民消费能力和财富存量是很有好处的。

这不是仇保兴首次提出空置税。

今年4月11日，仇保兴在博鳌亚洲论坛上表示，房地产市场的调控手段在发生变化，由过去中央集中发力调控到区域分散调控，从行政命令调控到利用税收、信贷等工具调控，长远看空置税、消费税都会陆续出台。

空置税在国外很常见，在国内也已经讨论多年，但迟迟没有在政策层面开始执行。

据了解，“空置”的界定是一大难点，在实际中难以操作；其次，中国房地产行业情况之复杂，也使得相关部门对这一调控工具保持谨慎态度。空置税能否提升房屋空置成本以减少投机投资性需求为市场所期待。

华夏新供给经济学研究院首席经济学家、原财政部财政科学研究所所长贾康发表文章认为，仇保兴建议征收空置税，我的理解是，他认为房地产税要从容处理，意思是说“急不得”。

贾康在文中表示，以空置税促成房地产健康发展，是一个“美好的愿望”。但如何使空置税可操作、具体如何落实，是当前面临的挑战，目前还没有看到比较好的解决方案。

中国财政科学研究院应用经济学博士后盘和林认为，我国实行空置税的条件还不成熟，类似空置税需要社会征信水平和体系建设达到一定程度，尤其是形成失信的约束机制，这样整个社会的遵从成本降低，即人们不再敢在空置税上弄虚作假，因为成本太高，只有这样空置率的执法成本才能达到一个理想状态。

空置税怎么征收？

征收空置税，听起来很新鲜，其实已经在多个城市落地。较近的两个案例是香港和温哥华。

今年6月，香港对新房征收空置税。对于捂盘一年以上的新房征收5%左右的空置税，通过这种举措，刺激新房上市交易。香港的空置税只对新房征收，存量房源不在其列，其意图很简单，以税收成本防止开发商捂盘惜售，从而刺激新房入市，进一步缓解楼市供求紧张的局面。

事实上，香港人多地少，住房一直都相当紧张。住宅空置率已从2010年的4.7%下滑到如今的3.7%，在国际上也算是合理水平。

与之对比，加拿大温哥华更进一步。2017年，温哥华就推出空置税，对空置住宅按照1%房价按年征收空置税。空置的界定标准是一年内居住不满6个月，当时共确定8000套房子符合空置标准。在具体操作上，温哥华要求业主自主申报，并辅之以水电数据作为参考。如果存在虚假申报或造假情形，将被课以1万加元（5.32万人民币）的罚款。

温哥华的空置率也仅有5%，即便如此，空置税还是粉墨登场。温哥华征收空置税，目的在于遏制海外投机。这个华人规模较为庞大的北美城市，征起税来一点都不手软。不仅有空置税，还有房产税，更加专门针对外籍人士的房产投机税：转让房产要征收20%的房产转让税。

中国的房屋空置率到底高不高？

长期以来，我国住房空置率一直都是一个谜题。中国住宅空置率之高，早已不是新话题。只要夜晚到郊区新城的楼盘看看，基本都是乌黑一片。从小区“亮灯率”，就可简单窥见住房空置的真相。虽然“亮灯率”可以提供直观观察，但终究只是微观数据。我国每年出售的新房高达1700万套，这些房子流入市场，究竟是用来自住，还是出租，抑或长期空置，一直都没有明确答案。

目前较为权威的统计数据来自西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心2014年6月发布的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》报告。该报告指出，2013年我国城镇地区自有住房空置率为22.4%、经济适用房空置率高达23.3%。

这份统计数据与仇保兴近日对媒体说的，我国房屋空置率比较高，其中北京空置率在接近20%，也可以相互验证。

中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁表示，该中心在持续进行追踪调查，目前可以透露的是，2017年的更新数据与此前的数据相差不大。

另一个较为可信的数据来自于国家电网的调查。2018年3月，国家电网公布了我国房屋空置率的调查结果，根据每户电表数据测算出，2017年大中城市房屋空置率约为11.9%，小城市房屋空置率约为13.9%，农村房屋空置率约为14%。

按照国际惯例，空置率处于5%-10%为合理区间，10%-20%是危险区间，超过20%为严重挤压。无论采用上述何种标准，我国空置率都偏高。

在贫富差异巨大的城市里，有人数十套房子空着无人居住，有人辛苦一辈子却无房可住。空置房造成了极大的资源浪费和分配不均。空置税政策的出台呼声也孕育而生。

如何界定空置？

实际上，国内对于开征“空置税”的讨论已进行多年。早在2010年，北京住建委曾召开座谈会，有参会人士提出空置税建议，对“不住不租不卖”的空置房屋进行征税，当时北京市住建委相关负责人表示“赞成”。

然而，国内空置税却迟迟未获推进，至今从未出现在官方文件或表态中。其一大难点在于“空置”的界定，房屋空置率数据也一直没有系统的统计结果。

从具体的统计方式上来看，中国家庭金融调查与研究中心的调查方法是入户访问、电话访问，事实材料基本来自被访者的陈述。

陈锡文透露的国家电网的方法是查电表，一年一户用电量不超过20度视为空置。这两种方式均存在可能被规避的“漏洞”。贾康在文章中表示，若半年或一年电表不转就是空置，要处理一下太容易了，在房屋内连上电器就能避开交税。靠居委会去监督更不可行，不可能做到全时段监督，并且如果出现居委会和房主说法不一致的情况，难以仲裁。

为何会出现空置的现象？

严跃进表示，不从学术研究的角度、仅从现实情况观察来看，部分空置房是合理的空置，比如房屋交付到装修的过程、业主短期旅游造成的空置、房屋挂牌出租的时候合理的空置等。而部分空置则是投资投机行为所造成的，“宁可空置也不出租”的心态也存在。

前述中国家庭金融调查与研究中心2014年的报告指出了空置房的部分风险，除了形成了房产资源浪费之外，空置房还占用了大量金融资源。空置住房的信贷可得性（实际获得贷款家庭与有正规信贷需求家庭之间的比例）更高，获得贷款的规模更大。据推算，截至2013年8月，空置住房占据了4.2万亿的住房贷款余额。仇保兴也指出，中国民众的资产70%以上沉淀在房产中，而美国只有30%不到。

空置税能否抑制房价？

今年不动产登记全国联网的实现，为房屋空置税的征税提供了技术基础。但房屋空置税要在国内推行，还存在较大的阻碍。

盘和林表示，空置税的征收可以有效打击投机炒房行为，挤出投资性需求从而起到抑制房价的效果。同时，实际执行中空置税征收成本、空置标准界定等问题如何解决，仍是一大挑战，执行不到位甚至可能适得其反。

空置税的征收成本极高、定义模糊。征收空置税，首先要在全市开展空置率统计，但空置率是随时在变化的，统计障碍较大。而如效仿加拿大，空置税由房主自己申报，居民的诚信又将打上问号。

空置税的征收会对房价形成分化，小城市受到产业、人口等导入因素影响，房屋出租难度大，空置税的征收有可能迫使房屋被降价出售。但在一、二线城市租房需求大，房屋很容易找到租客，且部分房屋暂时空置是为了将来出售获得更大的利益。一旦房屋空置税开征，这部分成本很有可能被加进房屋售价中，因此无法起到抑制房价的作用。

因此空置税出台初心是让房屋回归居住属性，保障人民住房需求。一旦这类税种落地会让手中握有多套房的炒房者急于脱手，届时楼市波动也将在所难免。空置税征收的一个关键点在于不能影响实际需求，政策需要把控一个好平衡点。

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