今年，北京新房和二手房成交量分化越来越大了！

2025年1-11月新房月均成交约3000套，

其中3月达4113套为峰值，11月仅2155套，环比降31.5%，

显示市场活跃度不足，政策依赖性较强。

2025年1-11月二手房月均成交约1.4万套，

11月达14446套，虽无政策刺激，但成交量仍高于2021-2023年同期，

显示市场韧性较强，以价换量特征明显。

总的看，2025年前11个月，北京新房成交32,025套

2024年北京新房全年成交37178套，为近6年最低，如果2025年12月无法完成约5,153套的成交量，全年成交套数将低于2024年，成为近7年最低。

今天是12月11日，市场这个情况，海淀西五环内都“拉了”……

一边是新房“节节败退”，一边是二手房“高歌猛进”？

这样的市场你要如何评价？

北京新房价格明年还会继续跌吗？

01 -

数据背后：被“主流”抛弃的新房

再来看一组关键数据。

在北京二手房成交里，300-700万价位段占比超过了70%.

这部分人，正是市场上的“主流购买力”。

但新房市场却给这群人出了道难题。

300-700万的预算，在北京新房市场几乎找不到合适的选择：

要么你只能去远郊——

靠近地铁？是的，但在线路末端，到金融街、中关村上班得花1.5小时以上。社区密度还高，不过产品还可以，毕竟市场不好，位置还差，为了卖房，房企在产品上还是花了功夫的，但是成本摆在这，还能怎么样呢？刚需产品罢了。

要么你咬牙看城区新盘——

在得房率一再刷新的当下，城区，尤其海淀依旧徘徊在80-90%之间，同等使用面积总价比周边二手贵出15%-20%。

这么一算，300-700万预算根本够不着城区新盘的门槛。

所以你看，不是没人想买新房，是新房的定价和定位，把最主流的购房者“推”给了二手房市场。

02-

新房为啥不降价？两个“撑”着

既然卖不动，为什么北京新房价格还不明显下调？背后有两股力量在支撑。

高端市场还在撑着门面。

今年上半年，北京10万+的豪宅项目成了市场少有的亮点，成交速度领先普通住宅。开发商自然愿意维持这种“高端形象”。

更重要的是，地价成本摆在那儿。

前几年拿的地，成本普遍较高，开发商降价空间有限。尤其是2021-2022年土地市场热度较高时获取的项目，面临更大的成本压力。

不过，这种支撑正在松动。

根据中指研究院数据，北京新房成交套均总价从去年上半年的740万元涨到今年同期的780万元。

看似上涨，实则危险——这意味着能买得起的人越来越少，市场基础越来越薄弱。

03-

政策转向：“刺激退潮”成为新常态

新房去化变慢？很多人期待政策再次“救市”，

但风向已经变了。

昨天，12月8日的中央政治局会议，房地产只字未提。

这与去年会议上专门强调“稳楼市、稳股市”形成鲜明对比。

2026年作为十五五开局之年，这个会议的定调最重要，

从表述上看，房地产归类明确，已经不再是经济中央引擎，而是未来需要长足发展的民生，短期看更是需要防风险，不能裹乱，“稳住别浪”是未来的主基调。

因为未来5年，咱们村有更重要的事要做，新质生产力要逐渐替代旧动能，还要“斗争”。

另外，这个会议除了规划咱们未来经济发展，其实还有一个很重要的目的就是预期管理，当前已经非常明确就是要降低大家预期，不要再想着政策大力出奇迹了。但是针对房地产，地方一定会因地制宜的出“救场”政策。

这意味着，指望像过去那样的大规模刺激政策，可能性不大了。

市场将更多依靠自身调节，找到新的供需平衡点。

04 -

房价与收入的鸿沟：108年的差距

最后，我想说，理解北京房价走势，绕不开一个基本现实：

房价与收入的鸿沟。

按北京城区新房均价10万元/平方米计算，一套100平方米的房子总价约1000万元。北京城镇居民2024年人均可支配收入92464元，月均约7700元。

算一下就知道，

一个普通北京人不吃不喝，需要108年才能买得起一套城区新房。

这才是问题的核心。

如果按照当下的思路，靠普通人买，那绝对支撑不了当前的房价，

说不好听的，就……害得跌……

北京其实不缺改善需求——最早的楼都70多岁了，一大批90年代、2000年的老高层住宅居住条件堪忧，车位永远不够用。所以大多数北京家庭都想换更好的房子。

但当房价与收入出现如此巨大的鸿沟时，改善只能是个美好愿望。

说白了，当下的新房市场并没有相应的需求拖住这个价格……

所以咱们看到了北京新房的价格出现破发，或者说是结构性调整，而未来，

大概率还会持续。

压力最大的，是那些定位尴尬、产品平庸的“好房子”——既不够高端，又不贴近主流需求，价格还高高在上。这些项目可能还会经历价格调整。

北京的房价还在阴跌，而且新房也会持续如此，想要房价稳住，要么新房供给持续减少，要么大家收入涨上来。

最后，不要过度悲观，把价格交给时间，周期会帮你解决。

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