原标题：溢价率走低、成交规模收缩 集中供地“元年”土地市场冷热分化明显

央广网北京12月31日消息（记者 门庭婷）随着各地第三批集中供地结束，2021年全国土地市场交易收官。从交易数据看，受集中供地及市场下行等因素影响，相较于2020年，2021年全国土地市场成交规模整体收缩明显，多城市未能如期完成全年供地计划；三批次供地成交热度出现明显分化，杭州回暖更明显；供地规则调整，使得土地溢价率降温明显。业内预计，随着土地供给端改革，土拍规则调整，土地高溢价时代成为过去式；市场信心短期内难以恢复，明年上半年土地成交端难有明显回暖，城市间分化将进一步凸显。

集中供地“元年” 城市间冷热分化加剧

2021年是我国“两集中”供地政策实施的首年。近日，随着北京、郑州供地收官，首批实施集中供地的22城中除宁波外已全部完成三批集中供地。

据中指研究院统计数据显示，22座城市全年累计成交规划建筑面积约24380万平方米，累计收揽土地出让金超22804亿元。按照各城市供地计划计算，沈阳、广州、无锡、南京、苏州、北京如期完成供地计划，天津、长沙、济南、成都、福州完成供地计划的九成以上，武汉、合肥、杭州、厦门、重庆、深圳等城市未能如期完成供地计划。

从交易结果上看，三批次集中供地过程中热度不尽相同，城市间土地成交分化加剧。根据克而瑞统计显示，全国土地出让金排名前三的城市分别是上海、杭州和广州。其中，上海总土地出让金额为3142亿元，杭州总土地出让金额为3135亿元，广州总土地出让金额为2446亿元。虽然都经历了第二批集中供地土拍遇冷，但上述三个重点城市全年土地出让金额仍创历史新高。

而无论整体土地市场表现如何，总有部分城市的土地市场一直处于低温运行的状态。在首批集中供地时，土地市场普遍受热，而长春、沈阳仍有流拍现象，且在接下来的两批次供地中流拍率呈现上涨态势。其中，长春、沈阳在第三次集中供地中流拍率分别是81.82%、70.37%。

批次间呈“一热、二冷、三回温”现象

分批次来看，在首批集中供地过程中，多数城市土地顺利成交，地块触顶成交现象普遍。以北京为例，首批集中供地出让31宗土地，22宗达到地价上限，其中8宗以高标准的方式出让。在苏州、杭州、广州等热点城市，更出现了“马甲公司横飞”的现象。据介绍，广州一宗地出让吸引320多个“马甲”前去摇号，1家房企甚至动用近60个“马甲”参与其中。

随着信贷收紧、预售资金纳入监管，房企资金链更为紧张，“竞品质”“竞现房销售”等供地新规出现在土拍现场，多个城市土拍遇冷。据中指研究院统计，在第二批集中供地中，整体流拍撤牌率达到32.8%。即便是在广州、杭州、北京等首批集中供地中成交较为热门的城市也出现了高比例流拍撤牌现象。其中，北京推出43宗土地，26宗地块延期出让；广州推出48宗土地，25宗流拍；杭州挂牌31宗地块，其中7宗地块终止出让、10宗地块流拍。

从9月底起，央行、国务院、银保监会等多个政府部门和机构开始释放稳定市场的信号，10月底市场信贷环境开始有所改善。表现在各城市土拍市场上，则是流拍现象减少，成交率提升。相较于第二批集中供地，在第三批集中供地中，深圳、合肥、上海、杭州、无锡的供应土地流拍率分别从4.55%、29.41%、25.93%、54.84%降为0%；广州、济南、成都、武汉、长沙等城市流拍率均有所下降。尤其值得一提的是杭州。在多地国企、央企拿地居多的情况下，杭州35宗出让地块中有24宗地触顶摇号，地块触顶率达到69%，并且有多家民营企业参与竞拍拿地，回温明显。

整体成交规模收缩、溢价率走低

伴随着“集中供地”、“溢价率不超过15%”政策实施、底价成交现象的增多，市场成交规模收缩、成交溢价率走低。

克而瑞数据显示：截至12月20日，全国300城土地成交建筑面积和成交金额分别为20.4亿平方米、6.3万亿，同比分别下降24%和10%，成交金额近六年来首次下滑。其中，除一线城市成交金额保持涨势外，二线城市成交金额同比涨幅均为负数，尤其是三四线城市，总成交金额仅31518亿元，同比去年同期下降了15%。

从溢价率来看，中指研究院数据显示：22城排名前列批集中供地平均溢价率为14.78%，第二批集中供地平均溢价率4.04%，较一批次减少10.7个百分点；第三批集中供地平均溢价率降低至2.39%。克而瑞统计结果则表明：在政策严控下，10个城市溢价率均较首轮大幅下降，其中福州、深圳、厦门等第二批集中供地中溢价率较高的城市，在第三批集中供地中溢价率下滑至5%左右，三批溢价率呈现梯队式下滑。广州、无锡第三批集中供地含宅地块均为底价成交，与首轮12%的溢价率形成鲜明对比。

基于今年行业发展、土地政策及市场成交状况，中指研究院预计明年政策端在稳地价方面会不断完善土拍政策工具箱，使地价趋于稳定，并且通过“竞品质”或“定品质”，实现地价、房价、品质三个维度的全面管控；市场端，批次间的热度分化将减弱，同时上半年市场受年内开工影响对房企购地吸引力普遍较高，但由于受制海外债影响，行业资金压力缓解有限，明年市场热度波动预计将弱于今年；企业端央企、国企优势将进一步彰显。

展望2022年土地市场，克而瑞认为，在融资收紧、土地供给端改革的影响下，尽管年末房地产信贷环境边际放松，地方也在供地端释放诚意，但市场信心短时间内预计仍难恢复，土地成交端在明年上半年预计也难有明显回暖，城市之间的分化也将进一步凸显。

来源：央广网