哈喽大家好，我是血拼哥。

每个在北京的年轻人，在买房的时候

都面临两个选择：市区“老破小”和郊区“远大新”。

区市的“老破小”：

户型差、环境差，但是黄金地段、通勤方便、配套设备完善、周末市区逛街骑个自行车就行。

郊区“远大新”：

郊区环境好、空气好、落地窗外都是风景，但是通勤需要1-2个小时……

如果是你，你会如何选择呢？

这个问题最近在北京已经不再难选。

后台回复【老破小】查看城区总价300万以下二手房两居房源情况

No.1 二手房开始虹吸新房

北京市住建委统计数据显示，2024年一季度北京二手房成交33056套，新房成交7092套；去年一季度二手房成交45815套，新房成交11765套。

相比二手房，新房成交量下跌更猛，而且就复苏情况而言，二手房市场明显回暖比新房快。

头部房企都已经感受到来自二手房的压力。

数据显示，百强房企今年前3个月，房企实现销售操盘金额7792.4亿元，同比降幅为47.5%，几近腰斩！

其实从2023年数据来看，二手房虹吸新房的状况早已显现，

从市场份额来看，2023年二手房首次超过了一手房占比。

北京二手房市场份额已经达到60%以上。

而在售二手房中，北京300万以下的老破小占比超过30%。

北京网签数据显示，截止4月20日，北京新房网签1873套，二手房网签8150套。

“老破小”怎么突然变“香饽饽”了？

No.2 严跃进：一线城市老破小价格泡沫基本已经消除

二手房疯狂虹吸新房客源，而且怎么年轻人突然不嫌弃“老破小”了？

一年时间，全网几乎所有大V都在唱衰的老破小，如今成了年轻人的“香饽饽”，背后的原因很实际：价格降到位了。

北京这一轮普降中，老破小降价幅度最大，有的甚至达到30%。

易居房地产研究院负责人严跃进表示，观察历史数据，一线城市“老破小”类型的二手房价格从2016年初开始拉升，但2016-2018年其价格涨涨跌跌，总体幅度是可控的，2019年开始二手房价格泡沫不断“吹大”，从20%持续扩大到2021年一季度的历史高点即58%，随后该泡沫持续变小。

尤其是2023年上半年二手房挂牌量激增的阶段，供求压力倒逼价格泡沫持续缩小。到了今年一季度该泡沫仅为5%。

意味着历时三年时间一线城市“老破小”二手房价格泡沫基本消除，二手房价格回归健康状态。

研究机构的数据咱们仅供参考，不过降价与大家普遍的体感相符，甚至有些片区的老破小租售比已经基本持平。

租金已经能覆盖月供的60-70%，甚至更多，老破小怎能不香？

另一边，供给侧，挂牌量并没有减少，挂牌房源多，好房源也多，于是被吸引入场的人也多起来，再加上通州限购松动、交易税费和中介费用持续降低，整体看上去，二手房市场活跃度高涨。

于二手房自主降价不同，新房发行需要申请备案价，备案价不允许下调太多。

价格成了新房现在最大的“缺点”。

另外，在当下房企不断出清的背景下，买新房像买盲盒，不确定性太大。而二手房则是一手交钱一手交货。

No.3 新房“还击”虚弱

应对二手房的暴击，新房的“还击”就是不断升级产品，提高得房率，疯狂内卷。

顺义以璞瑅润府为代表，新房普遍都安排了“阳台”，得房率最高甚至超过100%；

房山京熙润府，指导价4.5万/平，开盘价3.7万元/平方米，还送整出一圈飘窗；

目前北京有200多个新盘在售，各地块用地的规划、指标差异性不大。因此房企在产品本身的打造上非常“内卷”，比如建筑外立面、社区园林景观这些最影响客户直观感受的层面，开发商会加大投入。

房企营销人员透漏，“以5万~7万元单价的产品为例，按照业内以往对北方园林的投入标准，单方成本约在500~700元，而现在市场上不乏将建造成本提升至单方千元的企业。”

此外，如今，精装交付几乎已经是北京新房的标配，新风系统、智能家居、家政间、大飘窗、监控等等各种人性化理念设计，疯狂迎合购房人……

然而效果如何呢？

就实际情况看，产品内卷，得房率做高，获益良多的多数是改善产品。

不仅如此，预算在300w-400w区间想要小户型上车的刚需，现在的新盘选择极少。

想符合预算，一般没有什么好地段可供选择。在五环之外，稍微近一点的就是昌平往北，比如梧桐星宸、梧桐山语等，再远要到通州和顺义。

一句话总结，刚需在新房市场的选择并不多。

且目前政策也并没有明显倾向新房。相反，随着贷款政策的放松，新房贷款优势也在减弱。

No.4 “老破小”上车前请回答

当然，随大流是危险的。

“老破小”从去年的“人人避之唯恐不及”到如今“被年轻人疯狂抄底”，说到底都是别人的思路和选择，那么问题回到自己这里，作为刚需，你要不要选择老破小呢？

我觉得要先想清楚这两件事：

1、你关注的“老破小”实际环境如何，物业服务如何。

北京很大，并非所有的“老破小”都不懒入目，没有物业保障，有些背景深厚的老小区物业管理一直在线，小区人员素质较高，环境还不错，有些大型的小区停车位也并不紧张，最重要还安排老旧小区改造工程，这样的老旧小区起码住着舒服些。例如石景山八角。

2、你近10年有没有变现需要。

房地产这一轮调整何时结束我说不好，但是作为资产，10年期以上我个人感觉不会差，所以如果你近些年就要变现，那还是选择更稳当的新房次新比较好。

关于很多人关心的“老破小”未来增值情况，

借用去年地产大咖冯仑的一个观点：

楼市已经过了「青春期」，本来就到了自然的减量阶段，所以不存在救不救的事情。就相当于它不长个了，我们非要把这些过了青春期的人，愣给他叫回来，天天给他打激素，把骨头缝给它拉起来，然后穿内增高，你这就害他了。