今天说说石景山。

提起石景山，大家排名前列印象可能是“郊区、村里”。

图源：AI石景山

就算北京房价涨了，这也只是一个房子卖5万+地界。

但不知道从什么时候开始，新房就突然变成了7万+，甚至奔着8万走。

并且这样的情况下，18、19年，石景山的中海寰宇天下还连续两年拿了年度销冠，20年也是为北京贡献了一批较好卖的新房。

姐和不少人一样，

转头看看石景山二手房市场，均价在5万左右。

据血拼姐了解，这里二手房市场楼龄“老龄化”严重。

目前，绿中介APP上石景山二手房挂牌1621套房源，20年以内楼龄的房子有611套，占比37.7%。

对比看占比，才能说明问题。

望京在售20年以内楼龄的占比是57.2%；西城在售20年以内楼龄的占比是33.6%。 石景山和西城类似，都是20年以内楼龄的房子占三成，20年以外的占七成；这些老房子价格是4-5.5万之间。

而楼龄在15年以内的，品质优质一些的改善房源，主要集中在古城和鲁谷板块，价格基本在6-10万之间。比如中海金玺公馆、远洋山水、远洋沁山水、雍景四季等。

可以看到石景山二手房市场存在严重的两极分化情况。所以我们看到的二手房均价，是一个被老房子拉低后呈现出来的价格。这样一来，再看新房价格7万+似乎好接受一些。

一、那么这里新房究竟值不值7万？

血拼姐觉得这个价格确实有溢价。

原因一是这里产业少、发展速度慢。

首钢曾经作为石景山的王牌产业，给了一大批人就业机会。但随着首都城市的定位，重工业的首钢产业大转移迁出北京。

2016年北京冬奥组委正式入驻，为首钢园的转型提供了契机。

原本的石景山首钢厂房变身三大产业功能区，重科技、文化、产业、国际交流等功能，致力成为后工业化时代的一个城市复兴典范。 

但现在看来，似乎还没兴起来。

放眼整个石景山，没了首钢，产业园区倒是有，比如中关村虚拟现实产业园、中关村石景山园。

但终是没有形成大批量的产业聚集，不足以支撑整个区域，未来发展估计还有很长的一段路要走。

另一个就是石景山配套虽然完善，但没有太拿得出手的。

这几年的石景山面貌确实发生了一定的变化，多了一些商业街、也有学校落座，比如比较有代表性的北辛安版块发展的就不错。但整体看，无论教育、医疗、商业这几方面，似乎都没有太令人称得上口的。教育比不上西城海淀、玩乐比不上朝阳、那几个知名大医院也离这有段距离。日常生活需求确实能满足了，但是和帝都其他区域还是没法比。所以这地儿，7万奔8万的价儿，姐觉得没有王四营、孙河香......

二、但为啥还能卖的好？

先说这两年能拿销冠，很大一部分原因是18、19年限竞房席卷北京楼市的时候，石景山中海寰宇天下作为纯商品房，狂刷存在感和好感度。

加上项目是由占据石景山市场的中海操盘，质量确实不错。

不论是从户型、园林、精装等都为北京楼市的不限价回归，做了表率。

这两点给石景山的新盘市场加了很大一把火力。

再一个前面姐说过这边老房子居多，不少老首钢人当年都是单位分房。

这么多年过去，置换需求崛起，正好市场缺少改善新盘，几个项目的亮相，优质贴合了当地人的购房需求。

除了想置换的当地人外，石景山的购房人群，还有那些在西城、海淀外溢过来的上班族。

这些人西城海淀够不上、南边太远不想去；

石景山作为城六区面积小，交通还算方便，距离海淀、西城比较近；刚好承接了他们的购房需求。再加上冬奥的风一吹，石景山更“抢手”了。

三、所以未来石景山能否跑赢大盘？

不。太。可。能。

谈未来价值空间，一定离不开未来规划。

但你有没有发现，现在说起石景山，大家还是沉浸在过去以及回忆里，非得说现在值得一提的就是冬奥会场。

冬奥确实能给石景山增添一丝光彩，但能带来多少经济支撑？

反正和当年奥运会完全不是一个量级。

这里的发展规划实在太少。发展速度甚至比不上丰台亦庄，只能说转型，还在路上。

没新型产业，就吸引不来高端人群。

买这里的都是主城区上不去、大郊区不想去的人，这类人的经济实力似乎没达到让这里房价升值的水平。

所以石景山到底值不值，只能说看买他的人啥需求了。

真正有居住需求的，哪都值。投资的，不用多说了。