哈喽大家好，我是血拼哥！

小道消息，有头部中介机构专家爆料：北京郊区带看量提升了15%，成交未有明显上涨，目前市场反馈比较好是性价比较高的“老破小”，新政后成色待观望。

所以，想买新房的朋友不用太着急，想买二手房的朋友可以多下场看看。

截至5月，北上广深去化周期分别是28.7个月、8.9个月、22.9个月、25.7个月，平均两年半才能清盘。

换句话说，部分新盘扎堆的板块，去化压力小不了。

而且从近两年的土地供应来看，未来在产品设计上会卷出新高度，也就是越等后续产品可能越好。

这不，大兴也卷出大阳台了。

时隔多年，北京大阳台、大窗墙比产品陆续重现了。

Part01 目前不临铁，但是规划可观

去年12月，大兴区黄村镇DX00-0208-6021地块R2二类居住用地土拍，由中铁+兴创以19亿+1.06%溢价率竞得。

案名「京玺」，预计本周末售楼处开放。

地块位于大兴区黄村镇，京开高速右侧，距地铁4号线枣园站、大兴机场线大兴新城站直线2公里左右。

但是目前路况得绕路，将近2.8公里左右到达。

另外，可以小小期待一下，项目距19号线南延线观音寺站预估直线距离约500-700米，未来开通后，通过一期及北延线，可直达金融街、牡丹园（北三环）、西三旗、生命科学园等重点区域，便利度将大大提升。

不过需要注意，规划，尤其地铁规划，大家理性看待。

附近新盘也比较多，与项目最近的就是中铁兴创逸境。

「京玺」由中铁、首开、住总、兴创4家国央企联合打造，容积率不算低，2.6，控高60米，属于高密度社区了。

西面规划有机构养老设施及幼儿园，南侧已报批学校用地，将建设小学。

项目指导价为5.9万/㎡，看目前的情况，应该卖不到，盲猜5.3-5.5左右。

Part02 区域首个大景观阳台

京玺项目共规划12栋住宅楼，712户，主力户型79-120平方米的三至四居室。

项目采用奇偶数的分层开敞阳台，南北均有，也是目前北京市场少有大阳台户型。

讲真，京玺的目前的宣传口径就是“惊喜”，主打半赠送大阳台，拉高得房率，确实是未来市场的常规操作了。

79平两居，中规中矩吧，可以算是南北通透。

基础户型处在很尴尬的境地，南向两面款+大阳台确实出彩，但市场上同类型户型没啥竞争力，血拼哥建议如果预算足够还是选89平。

89平两居，南向两面宽，注意主卧卫生间为暗卫。

估计今年之后的89平的户型，【270度转角飘窗】将是标配，这个户型嫁接了大阳台，血拼哥更喜欢卧室+阳台的设计，客厅的景观不受影响。

看自己需求偏好，也有人会喜欢客厅+阳台打通设计。

99平三居，南北通透，三面宽朝南。

其实没啥缺点，唯一遗憾的是99平户型竟然不方正，但是三面宽朝南+大阳台采光，双卫生间暗卫，动线上做的都不错。

111平两居与120平三居，两个对比来说。

其实111平更方正，介意方正的朋友还是果断选111吧。对生活有情调的可以选客厅卧室联通的大阳台设计，能做小花园、家政空间什么的。

120平只是尺度上更大了些，居住体验上不会有太多区别，按自己预算购买就好。

不过大户型大兴其实做类似产品的新盘项目也有很多，价差也不大，所以还需要横向对比一下。

Part03 市场饱和下，另一种破圈方式

从项目的角度来说，产品力上多了阳台，真的无可挑剔。

加上本身项目近邻4号线+未来将开通的19号线南延，双轨加持之下基本盘很稳。

但是，请不要着急！

京玺最近的中铁兴创逸境卖了三年没卖完，面积段、价格上，几乎不差。

中铁兴创逸境指导价5.9万/㎡，网签价5.2万/㎡，74-134平，总价也是400万起。

在20%首套首付的当下，82万左右就能上车，首付压力直接对标以前的共产房，但是，月供压力变大。

如果想买小户型，其实的德贤华府，也是卖了很久很久的项目，指导价5.7万/㎡，网签价5万/㎡，70平起，价格上岂不是更香？

要是不想买老项目，想买近两年的新项目，颐和公馆指导价5.9万/㎡，网签均价51312.45/㎡，72平起，总价更便宜。

而且光论配套的程度来说，清源路的两个新盘星光城和晓月和风，指导价也都是5.9万/㎡，晓月和风主打改善，实际网签价5.4万/㎡也是这片天花板了，介意价格还可以直接选星光城，毕竟星光城原本就卖的不错。

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而且只要预算足够，为啥不直接上车更热门的西红门呢？玖玥府、橡树湾、御景新城也都值得一看……

京玺，其实在大兴这么多新盘中，突出的优点就是产品力不错，户型基本满分。

可能目标就是对居住有极致要求的客群，等等后续开盘情况吧。