二手房成交量大涨三成背后的原因

诸葛找房 2017-12-07 11:02
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首席分析师丨陈雷 出品丨诸葛找房数据研究中心 11月份北京市二手房市场又给了人们一个不大不小的惊喜,传统的“金九银十”熄火后,人们普遍认为11月份的市场会延续缓慢下跌的趋势,而11月份北京市成交量反而触底上涨,二手房住宅成交8483套,环比上涨37.7%。对于房产市场敏感的人或许会认为,房市已经触底

首席分析师丨陈雷

出品丨诸葛找房数据研究中心

11月份北京市二手房市场又给了人们一个不大不小的惊喜,传统的“金九银十”熄火后,人们普遍认为11月份的市场会延续缓慢下跌的趋势,而11月份北京市成交量反而触底上涨,二手房住宅成交8483套,环比上涨37.7%。对于房产市场敏感的人或许会认为,房市已经触底,但如果从土地数据上看,或许并非如此。

北京市的土地市场在11月遭遇了一场前所未有的尴尬。11月拍出的平谷夏各庄镇一块公建混合住宅用地,即使最高价限价仅2.7万/平米,仍然遭遇了流拍的尴尬,这也是自317新政公布以来首块流拍住宅地块。从整个11月的北京市土拍来看,除五里坨两块限价地块受到争抢外,其他地块大部分均以底价成交。

自新政执行以来,首先是刚需购买资格提高,首付比例及利率上浮使得购房者面对高房价望而却步,紧接着开发商融资难、回款慢等造成资金链收紧,从北京市土拍中可以明显看出开发商大手笔拍地现象已不再,为降低拿地风险联合拿地渐成常态。

因此从北京市土地市场来看,市场并没有回暖迹象,且已经非常冷清。政策上看,房市依旧处于高压调控状态下,并无任何松动迹象。

在11月底建行宣布要以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值,作为基数来确定贷款额度,此举将使阴阳合同成为历史。因此11月二手房成交量小幅上涨为正常波动现象,而从该现象中我们更加可以确认,目前房市已进入波动性稳定运行状态。

从11月份挂牌价及挂牌量上来看,依旧保持量稳价跌状态,目前房市仍然为买方市场,据诸葛找房数据中心检测数据显示,11月份北京市挂牌价下0.97%,挂牌量下跌0.93%。

二手房降价房源情况

从全市降价房源情况来看,降价房源量分布较为均匀,各城区均有不同程度数量房源降价,其中北城降价房源量多于南城,昌平多个商圈降价房源量较多,望京、西二旗降价明显。

降价房源热力分布图

从信心系数来看,城区信心系数略高于郊区,海淀区、大兴区信心系数最高,其次为东城区、石景山区。顺义区和房山区信心系数较低。

(注:信心系数为房产持有者对于市场的信心情况。系数越大对市场回暖信心越大,系数越小对市场回暖信心越小)

分商圈来看,降价房源量最多的商圈为朝阳的望京,降价房源量为664套,其次为昌平的回龙观,降价房源量456套,大兴的黄村排名第三。从降价房源量商圈排名TOP20来看,朝阳及昌平上榜商圈较多。

西城区

西城区11月份二手房挂牌价下跌1.83%,挂牌量上涨9.96%。

表:西城区降价房源量及降价商圈排名TOP20

东城区

东城区11月份二手房挂牌价下跌4.08%,挂牌量下跌1.39%。

表:东城区降价房源量及降价商圈排名TOP20

朝阳区

朝阳区11月份二手房挂牌价下跌1.15%,挂牌量上涨9.60%。

表:朝阳区降价房源量及降价商圈排名TOP20

海淀区

海淀区11月份二手房挂牌价上涨0.09%,挂牌量上涨0.84%。

表:丰台区降价房源量及降价商圈排名TOP20

表:石景山区降价房源量及降价商圈排名TOP10

表:石景山区降价房源量小区排名TOP20

通州区

通州区11月份二手房挂牌价下跌1.83%,挂牌量上涨9.96%。

表:通州区降价房源量及降价商圈排名TOP10

表:通州区降价房源量小区排名TOP10

昌平区

昌平区11月份二手房挂牌价下跌4.45%,挂牌量上涨13.86%。

表:昌平区降价房源量及降价商圈排名TOP10

表:昌平区降价房源量小区排名TOP20

大兴区

大兴区11月份二手房挂牌价下跌1.12%,挂牌量上涨1.95%。

表:大兴区降价房源量及降价商圈排名TOP5

表:大兴区降价房源量小区排名TOP10


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