顶级学区房暴跌40%,终于开始有性价比了……

血拼北京楼市 2023-11-15 16:28:53
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但如果觉得孩子上学比较重要,现在学区房价格也是跌了的,砍砍价基本都能砍20%。另外,今年城区老破小降价挂牌的不少,血拼哥帮大家简单盘点了下,300-400万东西海的房源,数量上较之前确实多了一些,主要抛售集中…

哈喽大家好,我是血拼哥。

最近北京学区崩盘的声音又出现了,这在几年前就已经出见苗头。

市场规律有个底层原则:当一件事物开始众人争抢时,往往都是走下坡路的开始。

的确,「东西海」的学区房过去几年价格涨幅很大。

大家都在卷,甚至都已经卷到了升学问题:牛小、普小、渣小形成鄙视链。

不过,老破学区房依旧足够令人诱惑:孩子上学+刚需居住两个生活硬刚需能得到满足。

那学区房现在市场情况怎么样?背后的原因又是什么?刚需有哪些捡漏的?

01

跌回2019年?

拿最近比较火案例来看,

蜂鸟家园一套房以610万成交,对比21年3月,整整打了6折!

要知道,过去蜂鸟社区可是神话般的存在,拥有海淀中关村最强老牌牛小,三小质量非常高。

中关村三小的孩子父母几乎都是教授、研究员、双博士等,平均水准自然也高。

2020年,蜂鸟家园成交均价在16-17万/㎡,2021年最高单价超过22.4万/㎡。

对比现在成交单价12.3万/㎡房价基本跌回2019年。

不过目前这边变动比较大的还是”占坑房“,基本都是一居开间,鼎盛时期基本在1000万左右。

算是能上牛小,最实惠的路径了。

不过把时间线缩短到今年,今年东西城学区房也是普跌的。

胡家园小区是东城区北东片区的老破学区房,对口西中街小学,今年买入半年,亏了近120W,跌幅近20%

德胜学区的占坑学区房,成交均价跌到11万出头的了,比起21年的高点,下降了太多。

不过对于早上车学区房的人来说,现在的成交价依旧是不亏的。

毕竟前几年「东西海」的学区房,很多片区整体上涨了50%。

02

学区房真不香了?

其实北京是不缺购买力与需求的,所以对于学区的需求还依旧存在。

但是,学区的功课非常难做,考虑牛小,也要考虑调剂,还要考虑是否直升

大家都是想用最低的成本落户升学,今年明年的幼升小依旧压力发非常大,今年已经是17.1万最高峰了。

另外,现在目前社会基调就是,想生的人还会生,不想生的人不生。

海淀2019年出生人数是2.6万人,2020年出生人数是1.8万人,2021年出生人数是1.7万人,2022年出生人数是1.5万人。

2022年出生人口中二孩占比为38.9%,三孩及以上占比为15.0%。

也就是说,二胎家庭孩子上学是不需要学区房的,本就越来越少的孩子,加上部分家庭也不需要学区房。

所以购买力的缺位也是学区房撑不住的关键原因。

而目前另外一个趋势就是教育公平化,学区房的变数也越来越多。

拿集团校举例,大家都想进好学校,小学初中分校众多,但总归要上一个高中。

本质上,该卷的这批孩子还是要被迫竞争,只是将竞争的时间点拖延罢了。

买了学区房并不保证能逃脱掉这场竞争,也不保证能赢。

03

还是可以买,但别多想

目测下,其实现在学区房均价基本在12W-15W左右,这个溢价是非常明显的。

毕竟12万左右均价已经半只脚踏入北京顶层地产的门槛了。

但如果觉得孩子上学比较重要,现在学区房价格也是跌了的,砍砍价基本都能砍20%。

加上现在学区房的挂牌量越来越多,对于买方市场有利。

真觉得学校的入场券重要,自然也不会在意这些。

所以对于大部分人来说,还是回归需求本身,搞清楚什么值得才重要。

另外,今年城区老破小降价挂牌的不少,血拼哥帮大家简单盘点了下,300-400万东西海的房源,数量上较之前确实多了一些,主要抛售集中在西城荣丰2008,足见品质对房价影响已经非常深了,大家置业还是要认清这点。

房源消息简单帮大家盘了下,由于表格太长,大家感兴趣可以后台回复【东西海400】获取完整表格:

以上,希望大家都能买到好房!

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