原标题：关于“链家网市场均价采用新计算方式”的相关说明

为更客观准确的呈现城市存量房价格水平，链家网从12月起采用新的市场参考均价计算方式。

在导入新计算模型后，链家网首页所显示的城市均价数据将会对应发生改变。

如下图示

详 细 说 明

1

链家网参考均价是如何计算的？

参考均价是一种模型价格，并非简单的统计价格。

新计算方式采用小区历史所有有效成交、有效挂牌进行加权平均，只要小区有过成交或挂牌，即可计算出参考均价，进而得出商圈、城区和城市的参考均价。

2

为什么参考均价的计算方法要经常迭代，

此外还做了哪些调整？

此次是链家对参考均价的计算方法进行的第三次迭代。参考均价作为模型价格，需要不断迭代优化计算方法，以更接近城市实际的价格水平，如美国先进的房产服务平台Zillow的ZHVI(Zillow Home Value Index)，历史上进行过五次大的迭代。

此次迭代纳入了更多的数据源，覆盖了更多的城市、城区、商圈和小区。基于这些数据源我们更新了参考均价的算法，以更接近城市的实际价格水平。

此外，在成交和挂牌数据上新增了贝壳平台联网的其他经纪品牌的数据，覆盖面更广。

3

为什么要采用模型价格，

而不使用简单的统计均价？

房地产市场是大宗低频交易，数据有如下特点：

数据时变性很强，时间越久远的数据，参考价值越低；

数据极度稀疏且存在头尾分布，以北京十一月的数据为例，头部20%的小区占掉了80%成交量；如成交集中在个别小区，则无法反映城市真实均价水平；

数据极易遇到政策影响而发生突变，举例：当政策倾向于刚需型住房时，则短期内成交均价则相对较低；当改善型住房成为成交主体时，均价水平则相对较高。

采用模型价格，可以有效考量以上因素，得出客观均价水平。

4

为什么12月3日链家APP上的

“北京11月环比均价”数据会先涨后跌？

由于更改了参考均价的计算方法，需要对所有历史数据进行重刷，数据的重刷需要较长时间。

以下为链家网2018年12月3日晚的操作时间线：

2018/12/3 20:50 后台数据库开始刷入新的参考均价数据，优先刷入11月份均价数据，其次按照时间顺序，陆续刷入；

2018/12/3 21:00 前台系统开始从后台拉取并刷新11月份均价数据；

2018/12/3 21:20 前台系统数据刷新完毕，此时，前端的11月份数据为新参考均价；

2018/12/3 21:33 历史数据刷新完毕，由于系统存在缓存，刷入数据并未在前端立即展示；

2018/12/3 21:55 APP/PC 上的价格更新成功，环比字段恢复正常；

整体数据更新的时间窗口内（大概是半小时），城市的参考均价会存在“新旧并存”的短暂局面。拿北京来说，采用新计算方式的1个小时后，所有月份的新参考均价才全部更新到线上。因此，用户会感知到参考均价的前后变化，以及由此带来的环比幅度的前后变化。

采用新计算方式前

采用新计算方式后

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