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7万+！昌平新房单价天花板被捅破了……

昌平朱辛庄新房中海未来之境近日取证，更令人惊讶的是其价格：1、2号楼均价约6.7万/㎡，3-6号楼全部站上7万+，其中4号楼最高房源达7.37万/㎡

这一价格创下昌平新房单价新高。

而此时距离项目拿地仅4个多月，案名刚刚公布，样板间尚未亮相。

有人吐槽，“听过PPT卖房，头一次见案名卖房。”

在昌平南整体市场降温的背景下，这个朱辛庄最后住宅用地项目，究竟凭什么开出如此价格？

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今年2月18日，春节后北京首场土拍。中海联合未来科学城以12.8亿元底价拿下昌平朱辛庄0029地块，楼面价约3.18万元/㎡。

这块仅1.61公顷的土地，是朱辛庄地铁周边最后的住宅用地。

与其他房企争抢的盛况不同，这次土拍异常平静——只有一家联合体报名，底价成交。市场人士分析，这反映了昌平土地市场的理性回归。

拿地后，项目进展一度缓慢。4月9日公示总平图后，两个月内案名、户型图均未官宣。业内猜测，这是为了给同区域的中海寰宇未来尾盘出清留出时间窗口。

直到6月30日，项目突然取得预售证，定名“中海未来之境”。规划显示，项目占地1.61公顷，总建面6.04万㎡，规划6栋8-18层住宅，仅342套房源。

如此闪电取证，业内传说，开发商回款诉求强烈。今年中海在北京所有项目都在打折促销，面临一定资金压力。

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作为昌平首个“好房子”项目，中海未来之境确实带来了一些创新：

1、首层架空设计——继龙湖观萃之后，昌平第二个采用架空层的楼盘，提供更多公共活动空间。

2、户型梯度分明——从95㎡三居到129㎡四居，覆盖不同需求。最小95㎡三居仅16套，位于6号楼边户；最大129㎡四居作为“楼王”户型，独占3号楼70套房源。

3、空间利用优化——南向开敞阳台+飘窗赠送面积。以105㎡三居为例，赠送面积达5.59㎡，实际使用率约88%。

但产品力也存在明显短板：

1、得房率争议——尽管有赠送，但产权得房率在75%-83%区间，相比同期“好房子”项目如国贤府二期（88%-100%）、越秀星耀未来（88%-91%）差距明显。

2、户型设计硬伤——96㎡三居为“两面宽”长条形布局，主卧面宽小于次卧，且有暗卫；

105㎡三居的阳台进深仅1.2米，差点意思。

3、价格落差——洋房产品预售价突破7万，但同板块在售的中海寰宇未来、越秀星樾成交均价仅约6.2万，价差高达8000元/㎡。

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抛开产品争议，项目最大王牌是其地段价值。

交通维度上，距朱辛庄站（昌平线与8号线换乘站）仅约350米。乘昌平线1站到生命科学园、2站达海淀西二旗；8号线贯通南北，可直达奥林匹克公园、南锣鼓巷等核心区域。

商业配套方面，东侧一路之隔是万达广场（建设中，预计9月开业）和住总万科天地，向西2公里还有在建的超极合生汇。

医疗教育资源上，3km内有积水潭医院回龙观院区等三甲医院；北京101学校未来科学城校区提供优质教育选择。

产业支撑尤为强劲——板块内集聚小米、好未来、石头科技等头部企业，已形成30万+高知人才磁场。

朱辛庄已成为北五环外成熟的‘城市微中心’。

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不过中海未来之境面临的市场环境并不乐观。

1、同板块竞品挤压——中海寰宇未来还有近三成房源待售，近期特价房单价已降至6万内；越秀星樾现房持续去化，价格呈下降趋势。

2、二手房价格塌陷——昌平南二手房市场明显降温。新龙城一套70㎡一居室，2025年5月成交价314万，今年6月底仅以250万成交，一年暴跌64万。整个区域预期低迷，新房二手房都在降价求生存。

3、新兴地块虎视眈眈——即将入市的越秀北四村项目楼面价仅3万/㎡（比中海低近5000元），且联合“刚需神盘专业户”贝好家，预计将推出79㎡小三居等高竞争力产品。

东小口三个地块楼面价约3.4万/㎡，位置更靠近海淀西三旗，规划13B号线开通后3站到望京、6站达中关村，配套规划更完善。

面对7万+的预售价，理性购房者需权衡：

总结来看，中海未来之境拥有地铁350米的终极通勤便利；有朱辛庄最后住宅用地的稀缺属性；有架空层、阳台赠送等产品创新点；有小米产业园等产业聚集带来租赁托底。

但是同样难掩缺陷：比如，预售价较周边溢价超10%；得房率低于同期“好房子”标准；北四村、东小口等后续地块性价比更高；更关键的问题，昌平整体市场价格下行趋势明显。

业内普遍预期，在预售高定价策略下，开盘必然会有大幅折扣。甚至有自媒体大V放话，“如果开盘价超过6.5万，建议再等等。”

市场总在变化中寻找平衡。

北四村地块3万/㎡的楼面价，东小口地块3.4万/㎡的起始价，都像一面镜子，映照着中海未来之境3.18万/㎡楼面价支撑7万+售价的艰难。

当下这个市场，即便是之前北京“独秀”的北五环，如今看来也开始吃力了，独挑大梁的似乎只有北五环的海淀，至于昌平，朱辛庄的故事肯定还未结束，但已不再是唯一的主角。

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