最近的“利好”,真的给老百姓省钱了吗?

血拼北京楼市 2023-05-06 16:10:26
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所以,老王要再拿出150万+50万,即200万去浦发监管,在这套流程里,老王实际需要准备的资金是400万,而不是350万。正常不走带押过户,卖家老李有按揭的情况下,这一套流程下来,20天算慢的,稍微加急,15…

从3月31日开始,二手房“带押过户”模式北京已经开展了近一个月时间了,很多人肯定好奇,这玩意在实操中到底啥样?

今天来给大家做个现状揭秘。

(有些事,还真不是大家想的那样)

01/

带押过户的条件

首先再絮叨下带押过户的条件,这个后面的叙述有帮助。

必须是个人名下的住房(公司不行)。

只有一次抵押,不能有二抵(只能是按揭抵押,不能是经营抵押)。

卖方还没结清的贷款,必须是商业贷款;如果是组合贷的话,其中的公积金贷款必须结清。

买方是全款买房或商业贷款买房。

之前看过很多“专家”解读,说带押过户怎么“省钱、省事”。

那好,咱们就从这俩方面讲。

02/

带押过户省事儿吗?

我们通过案例,来看看。

老李把房子卖给老王,房子总价600万,其中卖家老李还欠按揭贷款200万,按揭贷款银行假设是工商银行。

好,到这里,就开始出现多种分支情况了:

第一种情况,买家老王全款买。

大家觉得,是不是全款买,带押过户能省事?

对不起,不能,首先,所有资金监管手续,从原来便捷的线上,变到线下。

繁琐程度,指数增加。

同时,线下监管一家银行还不行,因为全款买的房子,没人会按照600万网签,肯定按照最低过户指导价来,假设这个价格是200万。

好,资金监管,只能监管这200万,剩余400万呢?

爱哪去哪去......

老王和老李还要找个地方监管这剩余的400万。

第二种情况,买家老王商贷按揭买房。

这里就又细分为两种情况。

买家老王(网签价-贷款额)>卖家老李按揭未还金额也就是200万。

买家老王(网签价-贷款额)<卖家老李按揭未还金额也就是200万。

举例说明:

假设这600万的房子,买家老王网签价打到400万(取整数为了各位好算),在浦发银行商业按揭贷款200万或更少,(网签价400)-(贷款额200以下)就多于老李欠工商的200万,在浦发监管时,买家老王把首付分成两份,一份监管在浦发银行,另一份找另外一家监管。

假设这600万的房子,买家老王网签价打到400万(取整数为了各位好算),在浦发银行商业按揭贷款高于200万,比如是250万,正常来说,买600万的房子,是不是首付准备350万就够了?

对不起,如果这种情况走带押过户,老王操作期间,还要再多准备50万。

(文章涉及银行仅是举例,无任何倾向性)

这50万是咋来的?

因为卖家老李欠工商银行200万,老王买房网签价格是400万,老王贷款250万,浦发银行认为,该房余值只有150万,不够还工商银行的200万,所以在资金监管期间,老王要再拿筹借50万放到监管账户。

到这里,你可能迷糊了,老王不是准备了350万首付吗?

如果你看懂上面全款买房那个情况,这里就好理解一些。

房子是600万,网签是400万,多出来的200万,要去其他地方监管,这个200万在过户之前是不能动的。

所以,老王要再拿出150万+50万,即200万去浦发监管,在这套流程里,老王实际需要准备的资金是400万,而不是350万。(当然某些中介可以借50万给老王,比较贵)。

【到这里,老王和老李算是把“监管这件平时半天就搞定的事”,搞完了】

下面是缴税过户。

北京建委为了推行线上办公,如果不是带押过户,线上的话,基本1个工作日搞定。

如果带押过户呢?

目前光线下约号,就要10天以上。

而且这一环节,还要等上文中工商和浦发两家银行,解压和上抵押。

这里顺便说一下,浦发在操作上抵的时候,会给老李房产证敲上一个“二抵”,因为浦发认为,该房债权人除了工商银行外,还有买家老王。

整个流程算下来,2个月半月打底,预期不好的话,要3个月。

(虽然执行才一个月,但目前正在办理的,已经感受到了)

正常不走带押过户,卖家老李有按揭的情况下,这一套流程下来,20天算慢的,稍微加急,15天搞定。

最少差俩月,一点都不省事。

这个多出的时间,对下面要讲的“省钱”有影响。

03/

带押过户省钱吗?

“专家”当时分析,带押过户,不需要买家和卖家还清原来的贷款,这样会节省一笔“过桥费”。

咱们还是举例分析。

还是老王买老李的房子,房子600万,老李欠工商银行商贷200万,

如果多出两个月,卖家老李需要在这俩月中,继续偿还按揭月供,先不算本金部分,光按揭部分,假设当时按揭利率5%,月利率就是0.417%,俩月是0.83%。

如果不走带押过户,绿中介垫资的费用是0.6%包干。

200万的按揭,多花4666.67元。(还不算老李本金部分的成本。按揭等额还款,除了利息,还有本金支出)

如果运气差,这多出来的俩月,正好卡在中间,老李还仨月月供,那就是多出来7000元。

如果老李是上面利率,一点都不省钱。

实际情况中,卖家按揭多少,对号入座即可。

04/

结语

当然了,可能是刚刚执行不久,各个环节配合度还没那么高,或者某些南方城市处理高效,整个流程能快一些,或者对于没有监管的城市,以及资金成本很高的城市,能有一些便利?

今天这篇文章,一方面是给那些想这么弄的读者做个分析,您自己掂量一下。

另一方面,更重要的是告诉大家要会看政策,某些政策,“雷声大雨点小”,听听得了,对市场影响,可以忽略不计,您别被忽悠了。

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