去年的土拍，不管临不临铁与位置，依旧涨的让人不可思议。

一边是楼市成交低迷，各板块库存越积越多；另一边是土拍的火热，还在有不断更贵的新地出现。

这就刺激了不少买房人：

既然新地越来越贵，老的新盘性价比显然更高，自然优先选择老项目。

而且，新的项目到来，地块资质&产品实力肯定也会比老项目更好，在这样的高压下，老项目自然就会有优惠。

但，滞销盘之所以卖不动还是有潜在的硬伤，新项目卷出产品力如果板块不行依旧卖不动，入手新房依旧要擦亮双眼！

Part 01

京北将再出低门槛新地

北京目前低于4万/平的新盘，其实可选择性很少。

这个价格只能买到很偏的位置，如果实在偏的话，那其实还可以选择环京天津更便宜的，所以低于4万/平的新盘基本无人问津，

但京北却有例外，比如国誉燕园，单价3万多，六环内，却卖的不错。

项目真的算是好命，能抱着北大教育资源大腿，北大附小及北大附属幼儿园，几乎能大部分家庭教育需求，而且还便宜。

近日，北京市规划和自然资源委员会昌平分局，发布了昌平区马池口镇CP00-0602-0001～0007地块规划综合实施方案公示。

预计将有新的两块住宅用地供应！

两宗新宅地容积率均为2.4，限高60米，今后将是高层社区。

对比国誉燕园容积率1.8，限高30米，小高层社区，网签均价约3.3万/㎡。

周边规划已经明确，北京大学昌平新校区已经启用，去年10月份，北京大学直属教育资源附小及幼儿园也即将落位，都是马池口板块的利好。

估计未来两块新地也不会太贵，单纯的从居住舒适度的角度来看，依旧可以看看国誉燕园，不急的话还可以等等新地。

Part 02

丰台3宗，房山1宗

昨天北京进行2024年第一场土拍，大家最关注的丰台终于又来了，其中大瓦窑2块地，加上阳坊的1块地。

23年丰台卖了8宗地，24年开年又来了3块，这个库存量不知道能不能卖得动……

大瓦窑2块地是最受期待的，毕竟四环+14号线大瓦窑地铁站，位置不错。

L42地块，起始价33.5亿元，体量小，建筑规模约6.96万平方米，容积率2.8，但地块是异形地块，对产品排布有一定影响，而且难免可能会有噪音问题。

L44地块相对平整，地块体量较大，建筑规模9.02万平方米，且地块属于住宅混合公建用地，含2.7万平方米公建。容积率3.0，估计也是超高层社区了。

两块地销售指导价8.3万/平，浮动价±8%

最终，丰台大瓦窑两地块双触顶，

京能38.41亿元摇中丰台大瓦窑L44地块，溢价率15%，住宅楼面价约6.08万元/平方米；

中建信和38.525亿元摇中丰台大瓦窑L42地块，住宅楼面价约5.54万元/平方米。两地块位置临近，销售指导价均为8.3万元/平方米。

大瓦窑两块指导价8.3万/平，比隔壁国誉万和城和首创天阅山河（2022年）涨了3000元/平。

附近有在售新房宸知筑均价约7.35万元/平方米，国誉万和城8万元/平方米，首创天阅山河均价约8.1万元/平方米。

两块地未来估计都不太好买，这个预算选择实在太多了，朝阳海淀有产业有配套有规划的新盘也都是差不多的价格，除了位置+地铁没有更多的吸引力。

另一块就是丰台羊坊村YF-041地块，就在招商臻园旁边。

总建面约5.67万㎡，容积率2.2，限高35-40米。地销售指导价7.2万/平，浮动价±8%

地块没什么亮点，从旁边的招商臻园网签情况就能看出：

去年9月末发证下来，到现在仅卖了28套，成交均价已经降到6.4万/平，销售指导价和新地一样，都是7.2万/平。

最终由中建壹品底价拿下，总成交价22.3亿元，成交楼面价约3.93万/㎡。

房山梅花庄0018等地块，仅城建一家报名，最终以22.8亿元底价成交，楼面价约1.7万元/㎡。

地销售指导价4.5万/平，浮动价±8%

地块包含2个居住地块和一个幼儿园用地及一块商业。

用地规模91852.45平方米，地上建筑规模138184.41平方米，住宅地块容积率1.5、1.6。

周边在售项目来看，春和印象销售均价4万元/平方米；中建学府印悦和中建北京国贤府均价4万~4.3万元/平方米。