出品人：搜狐焦点

作者：苏八月

北京即将迎来首次集中供地，市场关注度非常高。

决定未来北京新房价格关键就在——土地拍卖。

一年三次集中供地，导致土地供应规则和节奏改变，对房企拿地和新房市场来说，都是新的变革。

今日下午三点房企报名截止，230多家房企（未排重）参与拍地，华润、中海、保利等央企国企摩拳擦掌，还有金地、绿城、旭辉等大房企蓄势待发。

一场土拍大戏，正待上演！

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北京首批供地30宗，房山长阳镇一宗共有产权房用地为招标方式出让，其余29宗商品房用地均以挂牌形式出让，起拍价1035.81亿。

地块主要分布如下：

城六区共15宗：朝阳10宗、海淀2宗、丰台2宗、石景山1宗；

近郊区有12宗：大兴4宗、通州3宗、昌平3宗、门头沟1宗、房山1宗；

远郊区3宗：怀柔、密云、延庆各1宗。

这次供地让一直无米下锅的朝阳区，迎来土地供应大爆发，供地数量占总数的三分之一。大兴和通州保持了充足的土地供应节奏。

这一轮土地供应，明显向改善倾斜。

这次土拍是1共有产权房：29商品房的比例，共有产权房从占比上看，明显减少。2018年共有产权房供地200公顷、2019年为60公顷、2020年则在供地计划中未写明。

并且，限竞房地块数目为0！剩下的限竞房且买且珍惜。

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哪些地块值得关注？

根据大伟看楼市综合测算，30宗地均价在6.3万，海淀区两块宅地房价上限达11万+，朝阳区10块地的房价上限都在7万+以上。

  图源：大伟看楼市

首先，海淀树村两块地，豪宅预定！

这两块地将成为房企争夺热门，很可能竞到20%的政府产权比例。这两块地虽然位于五环外，但掩不住优越性。

排名前列，海淀教育强名声在外，地块离清北、北京体育大学距离都不算远，高校附小环绕。第二，交通优势明显。第三，地处上地信息产业园区，高新科技公司密集，人才济济。

其次，朝阳区即将开拍的地块，也值得关注。

较后，再怎么分析，也不如来看房企们都扎堆在抢哪几个地块，他们是经过深度市场调研才做的选择，代表着一块地真正的吸引力和未来潜力。

（下图来自销冠100整理的土拓前线消息）

从上图可以看出，朝阳区挂的10块地，每块都吸引了至少8家房企或房企联合体参与竞拍，现场举牌肯定激烈。

此外，海淀两块地、丰台长辛店张郭庄村、大兴旧宫、城市副中心0302街区、昌平东小口、昌平中关村生命科学园，这七块地都吸引了至少10家及以上房企竞拍。

房企积极报名的情况来看，这次土地流拍的概率很小，热门地块竞争非常激烈，北京土地市场又变得精彩起来。

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不过，购房者更关心这次土拍的变革，怎样影响自己买房。

这里要注意，这次土拍或将诞生新的房子——“共有产权商品房”。

6宗宅地将竞报政府持有产权比例，预设为20%。这一环节在土地拍卖触及较高限价后开启，产生购房人和政府共有产权的商品房，政府持有比例较高上限为20%。

“共有产权商品房”有别于共有产权房，共有产权商品房是纯商品房，有商品房的品质和价格，房屋产权按比例由政府和业主分别持有。

共有产权房则是保障房，购买有户籍和社保等多种限制条件。

简单举例，一套共有产权商品房2000万，个人产权为80%，那么，个人购买价则为1600万。原本800万首付降为640万，整整少了160万。

政府持有的20%，可以在5年后，由个人按照较初购买时原价回购，获得100%产权。

这样看，有点像和政府合伙买房的意思。

这次土拍影响购房人的第二点是：房价真的变贵了！刚需上车，更难了。

这些地块没有限竞房、基本没有共有产权房，统统都是商品房，并且均价都在6.3万。相比共有产权房3-4万的价格，购房者门槛增加了。

有一个细节是地块出让中，原本70%的90平米户型建筑面积，改成了套内面积90平米。按照30%左右的公摊，90平套内面积对应的房屋面积达128平。

以前笔者觉得北京90平的小三居实在太鸡肋，有一个房间基本上小到没法住人。现在面积拔高到套内面积90平，开发商做个紧凑四居都不在话下，房间是都变宽敞了，可是刚需购房首付大幅增加了。

只能说北京楼市，改善时代来了。

第三点是，北京新项目将扎堆在年底或2022年上半年上市。

房企普遍从拿地到开盘要6-13个月。北京5月拍的地，较快的房企也要到12月才有盘推。

今年要买新房的人，基本上看的都是此前拍地盖的房子了。

较后，谁会成北京土拍较大赢家？

土地（面粉）还会更贵吗？

让我们拭目以待吧。