哈喽大家好，我是血拼哥！

之前带着大家领略了北京南城价格洼地板块的发展状况(复习戳👉🏻房山/大兴)，兼顾性价比和区位的因素进行了具体分析，有了一个清楚的刚需买入价值逻辑。

——有朋友嫌弃南城通勤过于遥远，那么还有哪个区域承接了大量刚需客群？

——非昌平莫属！！

今年昌平楼市供应爆仓，10个项目近身肉搏，低总价小户型比比皆是，竞争激烈，尤其得到了海淀北部产业园区的首置客群买房人群的追捧。

因此，今天是刚需不得不看的置业分析之「昌平板块篇」。

昌平楼市实际供需情况如何呢？

从过去三年供销数据来看：成交量不断攀升，存量下降明显。由此看出供需关系较为紧张，去化速度领跑大盘的特点。

从新房成交面积结构来看：中小户型较受欢迎，刚需群体是主力，同时也有小部分改善需求。

可以说昌平楼市已经成为刚需买房无法规避的区域：

1.产业方面：昌平自身产业发展获得海淀赋能，进入快车道，近几年大量优质科技、能源类企业入驻，以及职住的外溢关系。

2.购房人群结构方面：尤其是昌平南地，区距离海淀北很近，受到中关村科技创新基地、沙河高教园、生命科学园、中关村软件园和海淀永丰科创园五大科技产业圈辐射，有最密集的“码农”群体，需求与购买力旺盛。

3.价格优势：鉴于海淀供地稀少且价格高，新房均价3万+的价差之下，大量刚需购房人群向邻近的昌平外溢。

那么，区域哪些板块的新房值得关注？

从《国土空间规划》就能看出端倪，昌平区定位为建设具有全球影响力的全国科技创新中心和国际一流科教新区，发展势头确实不赖。

除去一些像阳坊、小汤山和南口等偏远乡镇，由里向外层次分明，重点发展的依次是回天地区、未来科学城西区、未来科学城东区和昌平新城四个板块。

在当前楼市加剧分化的格局中，血拼哥看好以上的四个板块的价值潜力，自住较宜居，投资有空间，可做重点考虑，所以今天且听血拼哥娓娓道来：

昌平重点板块的发展前景？

板块内的配套条件咋样？

有什么低总价新盘适合上车？

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回天板块：睡城被盘活

回天板块包括了回龙观和天通苑两个超级体量的小区，号称常住人口上百万，这里的住户早期是北漂族落脚地和拆迁户，后期年轻人进入大半是在海淀、朝阳等距离较近的区域就业者。

回天板块各街道分布图

回天板块内没什么产业支撑，都是海淀产业的外溢，可以说是在睡城的路上越走越远了，生活配套都有，但什么都不高端。

但北京规自委今年3月正式批复实施“回天计划”的政策利好下，板块会因此借势腾飞，一改城中镇的面貌！

规划中明确提出要严控回天板块住宅用地增加，进行功能疏解，这意味着回天地区的住宅供地基本上不会再有。

目前二手房市场已经水涨船高，曾被认为是城乡结合部的回天板块，现在已经让很多刚需高攀不起了，品质次新房的单价都奔8万+去了，一年二手房环比上涨了4.6%。

价格上涨的根本是因为地理位置非常优越，它不仅紧靠海淀和朝阳两个北京经济大区，同时还紧邻中关村科学城和未来科学城，非常好地实现了职住平衡。

在未来15年内，轨道交通建设也进一步推进，未来一共拥有11条轨道交通。

其中3条市郊铁路：S2号线+怀密线+东北环线。8条是地铁线路：既有线路4条，M5线+M8 线+昌平线+M13B线；规划线路4条，M13A线+M17+M19北延+S15北部联络线。

这个线路规划密度在北京郊区中无人匹敌，实现了回天板块与未来科学城、中关村、望京、CBD等核心产业园与商务区的快速通达！

诸多优质教育和医疗资源也将会入驻回天板块。

教育方面，将新增2万多幼儿园和中小学学位，将建设人大附中昌平学校二期、清华附小天通苑校区二期、清华附中昌平学校、奥北幼儿园等学校。

医疗配套方面，将完成积水潭医院回龙观院区二期扩建、清华长庚医院二期建设等工程，加快推动积水潭医院新龙泽院区全面投用。

因此，随着回天板块配套的升级，板块内新房不管是自住的便利性，还是投资的增值性都有很大空间，在严控居住供地的背景下，未来二手房房价将会进一步提升。

但板块内新房屈指可数，仅剩新房也是具有改善和投资属性的紫金书院，均价6.3万/㎡，总价约693万起，是个老项目了，明显是优点是价格倒挂，但是小开发商，关注的朋友一定要深挖，可以到隔壁【京楼壹号】后台回复紫禁书院查看详细介绍。

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未来科学城：昌平的未来

在昌平分区功能中，回天板块的任务是功能疏解，昌平新城承担公共和行政服务。

真正挑大梁、担发展重任的还是未来科学城，官方定义为未来产业发展核心，以及全国科技创新主要阵地。

换句话说，这儿可是昌平产业的中流砥柱，而产业意味着什么，给楼市带来增值属性，反映了区域经济实力和人口吸附能力。

未来科学城分东、西、中三个区，中区作为“绿心”可忽略掉，就发展潜力而言，西区整体实力强于东区。

原因无非就是两者的产业方向和地理位置的差异：

①未来科学城东区重点布局能源谷，以能源类国企为主，比如国家电网公司、国家能源集团、中国商飞、中国电信、中国电子、中国兵器等不同领域的巨头。

优点是市容整洁干净，但活力不足。它就是一片政府主导的开发区，产业虹吸力较弱，大规模就业很难实现。

②而未来科学城西区融入生命科学园和沙河高教园之后，进一步落实了产研融合以及市场化，在医药健康、高新技术领域进行科研，自发运转“文教-科研-产业”三者间的联动。

西区依托位置上靠海淀近，而海淀的实力又太强，海淀有什么资源外溢，自然离得近的西区先吃到。

而与未来科学城东区接壤的主要是顺义，外溢产业远比不上海淀也是理所当然的。

所以，即便是东区在2009年先诞生，这几年却被西区奋起直追。在昌平和海淀的接壤处，甚至形成了一条核心产业发展带👇

从生命科学园到工程技术创新园，呈现由南向北延伸的状态，核心产业会围绕这条轴带扩展。

西区板块内的轨道交通利好可不少，十四五规划中共提到了3条待建地铁线路：

昌平支线—8号线联络线；昌平线—8号线联络线；S2线—19号线联络线

网传以后建成的地铁线路图如下，若真的能实现，海淀北+昌平南更加爆了。

尤其北五环外的地区，北清路沿线一直以来地铁线路少，通勤拥挤的问题，可以得到解决。

上图这些联络线纵向穿过未来科学城西区连接回天地区，对地铁昌平线形成补充与分流，对未来科学城西区多个功能组团通勤将起到重要作用。

届时在此上班的码农们再也不用担心通勤不便了！

总之，未来科学城的整体布局，更侧重实现产研结合与职住平衡，和海淀永丰产业园的逻辑有些相似。

但是板块内的新房项目同质化严重，在售户型区间大部分在80-128㎡👇

不含共产房及叠拼别墅产品

还有二批次供应的平坊村+平西府地块，其中平西府橡树湾用了火箭一般的上新速度加入昌平内卷擂台，均价6万/㎡，总价约420万起。

共产房还有位于未来科学城西区北七家能源谷的未来慧园预计7、8月网申入市，朋友们可以持续关注！

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昌平新城：乖乖躺平的后花园

昌平新城以东沙河为界，和老城区遥相呼应。

昌平原规划中，昌平东区=新区，整体发展向东扩大；但在新规划图中，东区的规划定位有所降低，新区和老城区共同承担新城核心职能。

新城交通状况如何？

昌平新城东区断头路较多，再加上滨河森林公园横亘在新老城区间，与老城区之间通行仅依靠昌崔路和南环大桥。

南邵向西的白浮泉路东延工程建成后更方便新老城区通行，促进新老城区一体化建设和发展。

但是目前施工延期，不过新的规划调整正在协商，一旦建成后，对新城东区区京藏高速有很大速度提升。

目前张各庄拆迁问题尚未解决，规划道路一直没办法进行，出行仅能依靠上图所示的村儿里小路，容易堵车且城市界面糟心，向外依靠路面交通略困难。

所以昌平新城东区出行最方便的还是得从南侧的高教园桥上北六环。

此外，轨道交通是昌平新城东区少有交通优势。昌平线连接13号线与8号线，可以快速到达海淀和核心区域。

只是目前昌平线南延线路段尚未通车，仅仅只能达到清河站，目前除了换成13号线或8号线外很难全覆盖。

站点距离较远，多数小区不能优质覆盖，导致很多小区乘坐轨道交通会有不便。

昌平新城的较大的特点是——强居住弱产业，在未来可能成为新的大睡城，因为在较新规划中，区域建设主题为“绿谱”。

重点打造东沙河滨水景观带，给青年人提供各项高端配套设施，满足休闲需求。

看来这样的规划下，昌平新城板块安心躺平就好，当好海淀后花园，睡好就行，不过确实可作为海淀初级码农快速通勤低总价的上车板块，投资的话就避开吧。

板块内新房有：刚宣布案名均价3.9万/㎡的国誉燕园，这是二批次供地中昌平新城土城新村地块马池口镇的新房项目；还有位于城北街道东关管区育才胡同西侧均价3.19万/㎡的共产房彩璟玉宸，上周刚选房结束，京籍房源还剩余50套。

最后，血拼哥肺腑之言——选择上车板块来说，尽量选择昌平南靠近海淀的板块。

因为区域内更多承接的是海淀产业园外溢的科创人员，并由于交通优势获得北部通勤客群青睐，但产业壮大起来还需时日，但在自住与流动性上都有一定价值。

最最后附上昌平区1000万以下新房地图👇