北三县的2018年：在沉默中爆发还是在沉默中沉沦？

环京楼市的体温计：燕郊二手房房价已微上涨

蔡奇发出动员令：京字号国企、学校、医院向“通”走，中央政务区被证实

文｜叶书利

调控期，唱空声音总能引起很多人的情绪性高潮。甚至有时候，唱空消息的真假已不重要，重要的是唱空声在一些人眼中特别悦耳动听。

霸州腰斩了？

近期环京腰斩排名前列盘的消息就在朋友圈疯传，甚至引来了大量所谓的大报的附和。

事情的缘由是这样的：10号左右，一个号称是地产圈大V的公众号发了一篇文章。文章指出，霸州在调控前的房价是18000元，现在只卖8500元，所以据此得出结论，全国排名前列个房价腰斩盘出现了。

该消息发布后，一时间引发大量人的关注与情绪高潮。

实际上，这个消息是个十足的不懂环京楼市而得出的虚假消息。

对于此假消息，壹书生

（环京置业首席社群：公众号“壹书生说房”微信ID：yishusheng-fang）

想对此提出些逻辑层面的疑问，以正视听：

A,霸州现在房价8500元/平，这是商住房的房价，不是住宅。

有关这个误解，几乎所有媒体都犯错了，壹书生只发现有一个海通地产的调研机构说了句真话，如下截图：

B,上述媒体的逻辑是这样的：现在8500元/平，去年6月三年社保式调控前是18000元/平，所以得出结论是“腰斩”，问题在于，霸州调控前华夏孔雀城的住宅价格是13000-13500元/平，哪来的18000元/平？

C,现在商住的价格是8500元/平，付款方式是全款支付，而调控前住宅的首付是20%-30%。切记，不同的付款方式，价格当然是不一样的，尤其在房企回流现金流压力巨大的当下更是如此。

也就是说，上述所谓的腰斩，缘于虚构了一个调控前18000元/平的房价，且首付比例可二成或三成，然而又混淆了商住与住宅的区别，以8500元/平的商住房价格，且是全款支付价，与调控前虚构的18000元/平的住宅价相比，于是得出了一个虚假的腰斩消息。

实际上，在调控期，类似为了唱空而唱空的假消息，屡见不鲜，主要套路如下：

A,把房价高位时的个别案例价格当成普遍均价，甚至直接虚构一个高位价，以作为对比基数。

比如此次的霸州，调控前华夏孔雀城的房价明明是13000-13500元/平，非要虚构成18000元/平。

可能调控前不排除有个别房子的房价到过18000元/平，比如一层带花园等优质房等，但这只是个例。而调控前霸州新房的住宅价格就在13000元/平，为什么为了唱空而故意把当时的房价人为拔高近5000元/平呢？

B,张冠李戴式错误。

比如以调控前霸州住宅的价格与现在商住的价格进行对比，问题在于，商住价格比住宅价格是要低不少的。

之所以出现如此错误，要不就是为了唱空以吸引眼球的私心，要不就是不懂实情，但装作砖家。

C,把不同付款方式下的房价简单地直接进行对比，以吸引眼球；

在楼市调控催生的短暂买方市场期，不同付款下的房价是不同的。因此不能简单地直接进行对比，以得出“跌了多少”的结论。

举个永清的实例。目前永清某开发商正在对外销售的房源，一次性全款的房价为一万左右。全款支付，但三年分期的房价为11500元/平；首付20%的话，房价在14000元/平-14500元/平。

换句话说，一次性全款对应的购买房价比首付20%的房价低了近50%。之所以出现如此情况，缘于不让购的情况下，环京开发商存在现金流回款压力，因此鼓励全款支付。为了鼓励全款，在售房时给出了极大的折扣。

因此说，不能简单地把首付20%或30%时的房价与全款支付时的房价，简单对比。

腰斩式假消息中，就简单地把现在全款支付的商住房价8500元/平，与调控前可首付30%时的住宅房价进行对比，这岂不是牛头对马嘴吗？

D,不同调控政策面下的房价简单地进行对比，这也是不严谨的。

目前的全国房价，鉴于调控松紧度不同，对应的房价体系完全是扭曲的。

首先，2016年930调控起，鉴于去库存的需要，越有价值的区域，调控越严。越无价值的地方，越欢迎购房。因此全国的房价体系扭曲大戏开始了：价值大的区域因为严调控进入盘整期，价值小的区域因调控不严而进入稳定期，价值小的区域，因为鼓励购房而进入上涨期。于是，现在全国领涨的城市是东北。

其次，调控松紧度不同，房价体系也相应混乱。

以环京为例，目前涿州的房价竟然高于香河，甚至涿州一些区域的房价高于大厂潮白。之所以出现如此扭曲，缘于涿州的调控允许外地人购买一套，属于常规性调控，而香河等北三县是三年社保式调控，外地人需当地三年社保或纳税纪录才具备购买资格，导致不让买，因此催生了扭曲的房价。

目前从调控的效果来说，北三县及廊永固霸文等三年社保式调控，属于全国调控最严区域，毕竟环京楼市的主要承接者是北京上班族，但北京上班族哪会在环京有社保或纳税纪录？因此三年社保式调控直接将环京东南片区楼市打进了不让买的状态。

以一个不让买背景下的房价，简单地对比调控前可以购买的房价，逻辑层面真的可以成立吗？

2018年对于北三县及廊永固霸等地来说，既是唱空者的天堂，因为在不让买的背景下，房价确实下调了。也是价值投资者的乐土，因为今年不管是副中心圈层还是新机场圈层和雄安圈层，大量的交通、产业疏解、政策等利好迎来批量释放期。也就是说，2018年是环京东南片区楼市价值基本面的夯实年。

正是基于对环京中长期的看好，与时下环京因为严调控导致成交低迷不同的是，大量房企正在通过抢地而重仓环京。