2021年10月第二周 昌平双雄6.2万单价,到底值不值

焦点北京新房 2021-10-14 10:49:56
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京楼无非那点事儿,大家好今儿呢咱来说说昌平,之所以想说他是因为目前整个北部区域,临铁位置看起来还算可以,且价格相对和合适的项目实在是太少了,随着上一轮限竞房的消化殆尽,目前整个北部区域大量有房待售,且符合我们上面所说的要素,就仅剩下奥森春晓和北清云际两个了,至于值不值得买咱们详细来说说。 京北永远不

京楼无非那点事儿,大家好今儿呢咱来说说昌平,之所以想说他是因为目前整个北部区域,临铁位置看起来还算可以,且价格相对和合适的项目实在是太少了,随着上一轮限竞房的消化殆尽,目前整个北部区域大量有房待售,且符合我们上面所说的要素,就仅剩下奥森春晓北清云际两个了,至于值不值得买咱们详细来说说。

京北永远不缺购买力

之前我在之前的文章中说过,北边的房子基本是不愁卖的,因为北部区域除了这些年供地较少以外,还充斥了大量的互联网大厂的码农们,他们也撑起了区域的购买力,对于多数在北部上班的人来说,交通出行以及未来的区域规划就成了首先需要考虑的要素,所以奥森和北清成为了目前热议的两大热盘。

先来看看像个项目的户型基础数据

奥森春晓:户型面积94-133 其中94 三居 308套,113三居 102套,119三居 54套,129四居 152套,67一居 4套,103 三居 4套

北清云际:户型面积88-122 其中81纯南两居 208套,93南北三居单卫 372套,106南北三居双卫 208套,119南北三居 20套,122三至四居四面宽: 174套

得房率和连廊您介意吗?

两个项目除了自带的优势光环外,同样并存着槽点,一个是项目的得房率,一个是项目的连廊户型,如果要问您介不介意,我相信大多数朋友肯定会说必须介意!没错要是我我也介意,那咱们就要理智的问问自己,在目前的北部新房市场情况下,如果您不选择这两个,您还有更好的选择吗?除非咱们去买二手房,但未必有您心仪能看的上的房源,正所谓鱼和熊掌不可兼得。

那您肯定又会说,即便不选二手房我还可以去等后面第二批的供地,那我就告诉您,这您就想多了,虽然下个月昌平会有4宗土地拍出,刨除共有产权房还剩3宗,这三宗地哥们儿我全跑了一遍,虽然价格会比奥森北清哥儿俩便宜,但是同样在地里位置和交通配套上就没有那么友好了,尤其是在多数朋友关心的地铁这方面,几乎无一例外的全部没有,之后咱们单独找一期聊聊第二批昌平供地的问题。

再说说得房率,按照我目前了解到的情况来看,北清的得房大概在71%左右,奥森的得房略强一点在72-73%,单看得房率和以往的新房对比来看确实不高,但我想跟您说,这也实在是没有办法了,开发商也不傻,他难道就不想把得房率做高点儿让产品更好卖?如果不是因为拿地的楼面价和最终的售价算不过来账,我相信哪个开发商都不会出此下策。

接着咱们在说说连廊户型,说白了这也是为了增加得房率的一些折中办法,两梯四户外挂连廊,既满足了消防要求又能相对提高一些得房率,并且让中间户型成为南北通透,虽然不及真正的南北通透户型,但起码跟纯南户型比起来,舒适性多少还是要好点的,不过有朋友担心隐私问题这事就要看您怎么看了,一般来说消防连廊在没有发生火灾的前提下是无法打开的,所以从正面看到室内的几率并不大,如果要是从侧面来看可能会存在一定几率,这一点我在回天板块的融泽嘉园验证过。

从侧面视角看过去,加上光线的反射其实也很难看见室内(夜间除外),至于您是否真的能够接受就要因人而异,问问自己了。

两个项目如何选?

说完了两个项目的基础数据,我想说说如何选择,简单来说,如果您看中户型结构,那么我觉得北清一定是首选,从上面我们提到的基础数据中,不管是纯南还是南北户型基本都做到了家家户户三面宽,从户型的设计角度来说算是可以了,只不过从得房来看略比奥森要低一点。反之,如果您更在意地段,那就首选奥森,毕竟整个回天板块这些年的发展还是有目共睹的,并且在钱够得前提下我会优选奥森133的户型。

最后我想跟您说,这两个项目不管存在多少槽点,您记住了卖完那是早晚的事儿,不存在卖不掉的情况,顶天了就是先卖和后卖的关系,连廊户型的问题您去看看之前的限竞房也存在很多类似的户型,可到最后您看哪个又被卖剩下了,这篇文章并不是想替开发商说话,买与不买您自己决断,多问问自己的需求,适合自己的才是最好的,好了各位咱们下期见!

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