来源：21世纪经济报道

冯奎（民盟中央经济委副主任）

当前，保障性租赁住房已形成了较为全面的规划与政策意见体系。“十四五”规划纲要要求扩大保障性租赁住房供给。2021年中央经济工作会议提出，要高度重视保障性租赁住房建设。国务院办公厅下发了具体意见，各地也相应出台了政策。

随着政策意见的出台，近期以来，保障性租赁住房明显升温，多地出台新政增加保障性租赁住房供应。从当前情况来看，保障性租赁住房要取得快速稳建发展，有四块短板需要补齐：

排名前列块短板是房源。保障性租赁住房不是每个城市都那么迫切，人口流入多的超大特大城市，是房源最紧缺的地方，这类城市房源补短板的任务最重。全国40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套（间），北京、上海、广州、深圳等重点城市都提高了新增保障性租赁住房的占比，普遍占新增住房供应量的40%至45%。从现状看，房源要靠新建、改建，同时也要靠盘活存量。以往是新建为主，占了大头；未来，改建和盘活存量在总供给中的比例应有明显加大。这方面有些政策可以探索，例如有的城市允许居民将住房申请纳入保障性租赁住房房源库，然后取得新增购房资格。这类政策的施行之初可能会被个别人用来“套利”，因此需要进一步完善，但基本方向与思路值得借鉴。

第二块短板是建、管、服平台。应在综合考虑建、管、服之后，确定以何种方式补上保障性租赁住房的平台短板。这类平台，是智慧城市一个重要的应用场景。有的地方在纠结让谁来建，是政府部门建还是市场主体来建。仅作这样考虑，是不全面的。要系统考虑建、管、服一系列问题，做出综合判断。建的重点不是完全新建，而是重在整合，即整合商品房租赁管理、保障性租赁住房租赁管理等房地产服务，实现多类型租房者在一个平台上。人脸识别、大数据、区块链等前沿技术，未来都可以逐步作为建的内容。管的重点是，运用城市房源数据，加强住房租赁市场监测，及时掌握了解、分析研判住房租赁市场状况。利用此类平台解决租房市场存在虚假、欺诈、侵权等问题。服的重点是便利化，例如以极友好的界面，提供住房租赁信息发布和房源信息核验便捷服务。同时也要考虑这类平台能够搭载更多机构，让平台运营产生收益，例如，未来可将综合金融保险服务等引入平台。应在综合考虑建、管、服的基础上，决定平台所要实现的目标，确定资金投入的数量与形式等问题。

第三块短板是规则短板。国家层面出台《住房租赁条例》以及相应的管理办法十分有必要，这将有效规范市场秩序，推动租赁市场监管制度化。在租房条例中，应有效区分保障性租赁住房与市场化租赁住房的不同类型特征，既要朝着建立一个统一的租赁大市场方向努力，也要注意目前“双轨制”运行涉及到的责任与义务关系的交叉、混杂。目前，一些地方政府在监管层面，面对不同类型的住房租赁，采取较为简单的“一刀切”手段，这对行业发展有一定负面影响。

从促进包括保障性租赁性住房在内的租赁行业发展的角度来看，政策或规划的出发点仍应是为行业创造稳定良好的环境，同时谨慎判定这个领域的风险点，对于经营创新应有一定的包容度。一些城市的条例或管理办法，显著强化了租赁价格干预，且干预频次高、措施力度大。这有可能会使市场失灵，使得供给短缺，反而不利于发展。

第四块是权利短板。租购同权是一个重大问题，它涉及到居民的城市权利、公共服务均等化、公共服务供给方式转型、地方财政承受能力、中央与地方财权事权关系等等。一些地方缺乏这方面的精准的政策设计与条件保障，承租人在就业扶持、住房保障、养老服务、社会福利、社会救助、居委会选举、人民调解员选聘以及随迁子女入学、参加中考等方面，并未能全面实现租购同权。未来，保障房租赁市场若要实现长远发展，对于租购同权要制定出明确的时间表、路线图，对于租与购的“含权量”需要精准公示，用以充分保障租购双方的权利，推动市场发展。