这个月初，师妹给大家说了接下来我比较看好的三个新房板块。

从区域规划及兑现实力出发预判前景，当时有人留言说，这些板块看着都像在画饼。

其实所谓的“画饼”问题，也是买新房多数都要面对的。尤其北京的新房在成熟片区的很少，板块基本都处于开发阶段。

这种情况下，买新房很大一部分就是买预期。

比较难的是，需要大家对饼有个判断。不是所有规划听起来很牛的板块，都值得买入。

比如，我下面要说的这个，北京饼王，脚下遍地是黄金的，亲儿子通州。

NO.01

前几天通州出了一个北京城市副中心拓展区规划草案。

主要针对155平方公里副中心外的宋庄、潞城、张家湾、台湖等9个城镇，共751平方公里。

根据草案，要将9个乡镇打造成特色小镇。

宋庄-艺术创意小城镇；潞城镇-生态智慧小城镇；张家湾镇-文化休闲小城镇；台湖镇-演艺文化小城镇；马驹桥镇-科技服务小城镇；西集镇-生态休闲小城镇；漷县镇-文化健康小城镇；于家务乡-科技农业小城镇；永乐店镇-永乐店新市镇。

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大家看了描述也都知道，所谓的特色小镇主要还是以生态、文化为主。这种规划的含金量就没那么高了。

别人要造科创基地，引入的是各大厂总部，拓展区发展文化演艺，区别显而易见了。

并且，这751平方公里的拓展区大部分都是“真城镇”，会赶大集那种，待开发的面积大，还有很长的路要走。

NO.02

开头提到的脚下遍地是黄金的地方，和上部分的拓展区也没多大关系。

12年北京155平方公里城市副中心概念的出现，唤醒了运河核心区。这也是通州规划最牛的地方。

整个核心区分为三个中心；其中行政办公中心，也就是19年北京市政府搬迁到通州的新址。

商务中心也就是副中心的CBD区域，如今你可以看到高高的写字楼已经立起。

像新光大中心、富力中心这些新建成的写字楼，外观都很气派。

但存在一个比较大的问题是，这边产业导入比较慢，写字楼的企业入驻率并不高。

并且搬迁过去的多是国企，真正可以产出高净值的企业不多。

一个板块从“无”到“有”，不是高楼平地起那样简单，强势板块需要强势产业集群推动。

运河商务区或者说副中心，听起来非常高大上，但实际是有点“空”的。

所以，我们常会看到说，副中心的发展要长线去看。

长线，你可以理解为一种高情商发言。能不能等得起，自行判断。

NO.03

另外，为何不建议买入通州，还有很重要的一点。

购房双限。

15年那会，北京市政府搬迁的消息传出，彻底引爆通州楼市。

当时大批投资者眼睛冒光一样的望着副中心的发展红利，进军通州地产市场，通州房价迎来大涨。

但不到两年，著名的20173·17政策落地，通州全域实行双限购房资格。炒房客遭到打击，市场一下子凉了。

直到今天，通州房价都在阴跌。

目测这种趋势，三年，五年，十年都不好说。

双限一日不取，通州楼市很难有起色......