很多人终极置业目标是别墅。但在北京想实现住别墅的愿望却很难。好在有“限竞房”，政府帮忙压着价；好在地球人都知道北京房价高，卖掉四环里的一套房……

这不，1200万住进孙河别墅的广告打得铺天盖地，让很多人住别墅的小火苗烧得噗噗的。应房金屋铁粉要求，上一周，笔者勤快地走访了中国院子、瑞悦府、祥云赋、观承大家、优山美地、棠尚等“正当红”的新别墅。

没进入房金屋铁粉法眼的，说明他们“不红”，呵呵。

如果您想改善换别墅，可以往下看了。

中国院子：别墅 OR 四层LOFT 傻傻分不清

中国院子广告打得是较凶的，仿佛要一举替北京人实现别墅梦。来到售楼处销售也是十分地热情，逼定的手段也是万分急切，恨不得让你当场刷卡。

园林和布局还是泰禾的老套路，三坊七巷等，不过不逾。

亮点：未来别墅会留下门头，让您刻下“听雨轩”、“闲斋”等风雅的名字，彰显身份和尊贵。

但是看到户型后，心就会凉半截；不管是上叠和下叠都不是南北通透的。北面没有窗户。买个别墅还不能南北通透？不通透也就罢了，还一堆暗卫。这设计，难道是限竞房的专属？ 

别墅一共四层，楼上两层每层的面积在60多平米。瑞悦府等别墅的销售怼这个项目曰：“带地下室的LOFT”。

你还别说，地下的空间很大，足有两层，也有采光。尽管如此，真对不起——没有车位，车位要另买。据销售说：“至少要40-50万一个，如果一家两个车位的话，您自己算。”

这样的户型和设计，上叠总价1200万起，下叠是1300-1400万——毛坯交房。

物业费7元/平/月左右，一分都不能少。

看到这，不知道铁粉们蠢动的心是否已经——凉凉。

1200万的别墅就不能有好点品质？笔者随即来到孙河区域的另一个限竞房别墅——瑞悦府。

瑞悦府：有了中国大院   俺就是“秋香”啊！

《唐伯虎点秋香》中有个经典桥段：唐伯虎说秋香是绝世美人，江南四大才子不信。于是在一群丑女中，秋香一回眸，周围的丑女们抠鼻子的，疤瘌眼的，惨不忍睹，于是衬托得秋香成为清丽脱俗的美人。

没有对比就没有伤害，有了中国大院，瑞悦府算不上秋香也是春香。

瑞悦府的产品也是上下叠别墅，基本和中国大院一样。但和中国大院60米一层相比，瑞悦府一层的面积在90平米，有了空间也就多了亮点和创意。

亮点1：面宽7米。

亮点2：南北通透，明厨明卫。

亮点3：地下二层中包含了两个停车位，业主们不必另外花钱买车位。鸡肋的地下面积物尽其用。

亮点4：瑞悦府在大湖之南，更临近地铁站和商业，出行和生活更方便。

当然瑞悦府的缺点也显而易见：1、上叠产品看似很多，但是交房的时候三楼四楼是挑空状态，需要自己搭建楼板，隔出四层和；2、下叠产品四层，但没有电梯。3、据祥云赋销售爆料：“因为容积率考虑，别墅挖地比较深，一层相当于地下一层……”

瑞悦府产品也是上叠每套1200万起，下叠每套1300-1400万。

两个产品有一个共同的BAG就是几乎都在2021年交房，而限竞房要在拿到房产证5年后才能交易，以目前北京拿房产证的速度多是在收房2-3年后才能拿到房产证，3+2+5，至少要10年的时间，才能上市交易。

改善自住没有问题，如果住腻了，或者急着投资变现，限竞房不行！

在北京提到别墅区——中央别墅区是特别绕不开的，标签是：生活氛围成熟；配套齐全；临近一系列国际学校；出租收益可观……

那里的新别墅是什么样子呢？笔者来到了中央别墅区的祥云赋。

当然，这也是限竞房项目。

祥云赋：天赋不错 拿证费劲

中央别墅区较著名的配套就是中粮祥云小镇，祥云赋的售楼处就聪明地选在了小镇旁边，现在正热卖90平米的住宅，笔者看了样板间，南北通透，明厨明卫，加上应该有100多平米。

较大的亮点价格便宜：只要400万。据销售说周围两居室的租金应该能达到13000以上，如果有闲钱投资倒是一个不错的选择。

住宅设计得不错，也让人对他们的别墅产品充满期待，但别墅产品还没拿到销售证，也没有户型图，据说价格在1500-1600万左右，毛坯交付。

具体产品样式、户型等都不详。

但是靠近罗马湖，可以享受湖景生活。

祥云赋销售制造的神秘“画皮”马上被阳光城檀悦的销售给扒了下来。“祥云赋就是建在村里，离祥云小镇开车还要10分钟呢，不像我们走着就能过去。”

阳光城檀悦：住宅7万/平已售罄，别墅产品欠雕琢

中央别墅区新房青黄不接的时候，阳光城檀悦捡个大便宜，在孙河区域达到8万的时候，它7万元的住宅产品被一抢而空。所以檀悦的销售在介绍时底气十足。“我们离小镇近，离各个配套都近，都是步行可达的”笔者实地考察了一下项目，确实离周围的配套很近。

别墅虽然还没有拿到证。但是样板间已经做好，但进到地下室，扑面而来一股霉味和潮气，样板间尚且如此，交给业主的房子会怎样呢？何况很多人对于“鸡肋”一样别墅地下室并不感冒。

檀悦的亮点是：1、不是限竞房，买到手就可以自由交易了。

2、距离中央别墅区的配套较近。

缺点：1、价格要远高于限竞房的瑞悦府和中国大院，需要一定的购买实力。2、产品较粗糙。

不是限竞房的别墅项目还有——优山美地四期。

优山美地：不是限竞房，2000万起

龙湖滟澜山、龙湾、优山美地又是一个靠近欧陆广场的成熟别墅板块。目前，优山美地已经卖到了4期，是准现房状态。

在售楼处可以看到别墅的屋脊已经搭建完成，外行看来还比较结实。因为房子是看得见的，所以尽管没拿到证，但也叫到了2000多万的价格。

亮点：1、目前已经卖到四期，是相对成熟的别墅社区；

2、非限竞房，可以自由交易。

缺点：1、价格高

2、目测楼间十分密集。私密性和舒适度会打折扣。

在中央别墅区的别墅新盘争艳的时候，老别墅龙湾也不甘寂寞，他们另辟蹊径推出了大平层——棠尚，希望可以俘获厌倦了楼上楼下跑别墅的窘境，享受同层居住的欢乐和亲密。

亮点：龙湾别墅成熟的配套，特别是自身配建的公园有大湖，有露天泳池，有各种球场，十分亮眼。

缺点：户型设计比较奇葩，中间户型三个卫生间设计全是暗卫。客厅餐厅用卫生间隔开。

也许中央别墅区的界定比较宽泛，所以，和昌平未来城一路之隔——万科观承大家，强烈要求归属中央别墅区，也不愿放下身段和奥北别墅区“同流合污”。

观承大家：外表光鲜，不多有装修的别墅

顶着排名前列房企的名号，产品不会太亏：社区里现成的小桥流水公园；附带装修，虽然不是精装，但是在笔者看的一圈别墅中，它是不多带装修的。

目前房源充足，有特价房在1600万起。

亮点：1、万科品质以及后期物业有一定保障；

2、带装修。

3、户型设计比较有别墅的调性。

缺点：1、叠院别墅，中间户和后户会有一定的遮挡。

2、在京承高速第8出口，离城较远。

奥北别墅区位于北部别墅区鄙视链的较低端，从二手别墅的命运可以看出：交通不便，配套差，离城远，难以成为排名前列居所。所以不在改善人群置业之列，笔者也就没有去考察。

综观目前的“当红”别墅，供应量还是很大的，限竞房压价也给了改善人群希望，如果不考虑投资，只是自住圆别墅梦，房金屋推荐瑞悦府。

商品房别墅，如果是住在京城北区的，观承大家相对比较全面。

当然各花入个眼，您如果有换别墅的心，政府帮忙压着价，是个机会。

趁着周末，不妨去瞅瞅。

还想看什么项目？请给房金屋留言。