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正文-

今天又要来唱唱反调了，

主要因为昨天国统局公布了5月70城房价情况，

2025年5月，一线城市二手房价格环比下跌0.7%，创下自去年“9·24”救市政策以来最大跌幅，几乎吞没了此前半年累计涨幅。

然后看到某些官媒说啥降幅收窄，

这个时候粉饰太平有用吗？

这里我不是说官方数据是假的，官方数据统计是有严格统计标准的，更是可信的，但很多时候大家不会看，所以才有了一大堆媒体的解读，

今天斗胆，跟大家分享下，我总结的行业实操派是怎么看这个数据的。

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01

一线失守：连续下跌背后的市场真相

一线城市房价的下跌已非孤立现象。

2025年3月，百城二手房价格环比下跌0.3%，同比下跌4.59%，截至该月二手房价格同比、环比已分别连续下跌了27、25个月。

尽管年初部分机构声称“价格修复态势显现”，但现实是进入2025年后，一线城市环比降幅连续扩大，价格修复进程已经停滞。

北京市场的表现尤为典型。

今年1月，北京二手住宅网签量环比骤降42.1%，虽然同比增长0.3%，但这更多是季节性波动而非实质性回暖。

曾经被视为“抗跌堡垒”的核心城区全面失守——西城区均价跌至12.63万/㎡（环比-1.15%），东城区跌至10.69万/㎡（环比-1.24%），海淀区跌破10万大关至9.78万/㎡（环比-1.15%）。

更令人警醒的还有库存压力。

北京二手房实际库存量已突破14万套历史峰值。

市场如同在跑步机上狂奔——每月超万套的成交被源源不断的新增挂牌淹没，买卖双方的博弈陷入僵局。

02

“降幅收窄”：数据游戏与市场感知的割裂

每当发布“跌幅收窄”的数据，市场总会出现短暂乐观情绪。

2025年1月，全国100城二手住宅均价环比下跌0.51%，跌幅“收窄”0.02个百分点；3月环比下跌0.3%，“收窄”0.14个百分点。

但购房者对此无感——0.5%的跌幅收窄对动辄百万的房价来说杯水车薪。

这种数据游戏掩盖了核心事实：截至2025年5月，全国最强五大城市（北上广深+成都）房价同比仍下跌2.7%。

而判断市场真正企稳的唯一可靠标准，是同比数据连续三个月回正，

而这一目标至今遥不可及。

对普通购房者而言，“降幅收窄”毫无意义。

一套挂牌价500万的房子，即便月跌幅从1%收窄到0.7%，实际降价仍高达3.5万。

当降价成为常态预期，任何“收窄”都难以扭转观望情绪。

03

新房幻象：人为制造的“抗跌性”与市场分化

新房市场表面看似坚挺——5月环比仅跌0.4%，跌幅远小于二手房的0.7%。

但这并非需求旺盛的体现，而是开发商通过控制供应制造的“伪坚挺”。

历史数据显示，新房价格涨幅通常比二手房高1.6-1.7个百分点。

而当前这一差值扩大到2.2个百分点，折射出开发商通过减少推盘量、聚焦高端项目维持价格体系的策略。

这种分化正在加剧市场扭曲：

一边是朝阳区崔各庄某新房直降2万/㎡的惨烈价格战，一边是亦庄“好房子”招商序开盘2小时狂销176套的火爆。

这时候似乎“品质升级”成了维持价格的最后武器，那么只能说明，普通刚需已被排除在市场之外。

这也意味着置换链条被打断，后续麻烦怕是更多。

9·24之后，2024年底，一线城市确实出现短暂回暖——北京二手房价格在2024年10月至12月连续三个月环比上涨。但进入2025年，政策效应迅速消退。

根本原因在于供需关系的彻底逆转。

北京二手房库存突破14万套；全国百城二手房挂牌量同比激增19%，达到惊人的229.8万套。

政策可以刺激短期需求，却无法消化如此天量供应。

加上置换链条的断裂。

据监测，2025年初北京二手房交易中连环单占比不足15%，较2021年高点下降超20个百分点。

当改善型买家无法卖出旧房，整个市场齿轮就此卡死。

04

作为刚需普通人，你肯定更关心

「啥时候是上车的信号📶？」

紧盯同比数据——连续三个月同比回正才是真正的入场信号。

当前市场仍处于寻底阶段，非急迫购房者可继续观望。如果真的遇到了心仪房源，议价空间已达年内最大，你可以大胆砍价。

今天就说这么多吧，

最后，不管短期趋势好坏，大家都要学习精进，一起穿越周期！

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