Aug.25.2018 丨Beijing

北京近期出台推进京津冀协同发展2018-2020年行动计划（下称“三年计划”）及2018年工作要点。

从疏解、承接、生态、交通、产业、创新、公共服务等多个方面，为未来3年的京津冀协同发展描摹出一幅“施工图”，也让三地协同发展迎来了新起点。 

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三年计划中主要涉及了两件事，一是全方位支持雄安新区开局起步，二是高水平推进北京城市副中心建设，北京将推动二者形成错位发展、协同共进、两翼齐飞的生动格局。

关于南部区域，三年行动计划里只涉及一件事——关于新机场的建设。很明显，新机场建设与“住”相关的配套无关。

一．东部区域有何优势？

1.北京未来发展——向东

建设北京城市副中心——通州，是调整优化北京城市空间格局、推动京津冀协同发展的一项重大举措，也是疏解非首都功能的一项标志性工程。

从政府加快建设北京城市副中心可以看出，北京未来几年呈向东发展趋势。

2005年开始，通州的房价从不温不火到蛰伏高涨，几经波折受到317政策控制，目前新房房价在7万左右浮动。

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通州房价的上涨根本原因离不开它成为“北京城市副中心”的命运。围绕首都行政核心迁址，意味着所有资源也将随着东迁进行重新配置，带动整个新区发展。

2.北京市政府东迁会带来哪些变化？

人口变化

都说在人多的地方捞世界，因为带动城市快速的发展的重要因素就是“人”。

从统计学的角度讲，人多了代表优秀人才的特别数量也就多了。

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而这次政府的搬迁意味着直接带动40万人“东迁”。

教育资源变化

目前通州已经确定15所中小学将落户，其中人大附中入驻通州三中、北理工附中入驻潞州中学、北京五中通州校区年底竣工，明年使用。

同时还将引进人民大学的通州校区、首师大附中通州校区、景山学校通州校区等优质学校资源。

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加上通州原本的优质中学，预测未来通州的教育水平不会亚于东西城和海淀。

医疗配套变化

下图是通州规划、在建医疗项目进程，随着政府的迁移带动了不少医疗资源落地，可以看出政府在规划东部区域的医疗资源升级。

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关于医疗发展问题，未来通州将至少拥有5所三级甲等医院。

对于普通消费者来说，北京未来规划的较大影响其实主要体现在了购房选择上。

毕竟如果找到了风口，不仅仅资产可以升值，居住品质也能持续提升。东部在政府东迁资源倾斜的利好下，未来发展相对较好且有利可图。

二．东部楼市情况

1.楼市现状

伴随着东迁以及京津冀的协同发展，通州提高了限购级别，未来并不是你想买就能买。

而且整个东部的新房，还在以你想象不到的速度快速递减。2015-2016年，商品房地块共产生39个，无一宗供地位于通州，详细如下图：

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上述资料可以了解到，在商品房地块共产生的39个当中，东部楼盘仅朝阳有4个，且均为豪宅，数量少而精。

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2017年之后的土地市场商品房全部为限竞房，北京正式进入了限竞房时代。

但是东部通州依然没有地块入市，在2017年之后，东部才有供地（共计5宗），但总价可控制在500万左右的地块仅一宗。

由于各种原因，东部区域是北京近年来商品房用地供应较少的地方。但是房价并没有因为供应的衰减而下降，受政策的控制，房价目前处于平稳阶段。

越是供应少，若能在此置业更能享受到政府东迁带来的利好资源。当下北京东部（或偏东部六环内）在售、待售住宅楼盘仅有12个，详细信息如下图：

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其中，总价在500万以内的项目仅3个。在这3个当中，交通条件较为便捷的是禧瑞天著。禧瑞天著虽选址亦庄，但地处亦庄路东区域，一路之隔便是通州。

未来将与行政副中心——通州、国贸CBD形成“三足鼎立”之势。得天独厚的地理位置使它既能因亦庄的迅猛发展而得到一定的升值空间，还将因亦庄的东扩同时享受到北京副中心通州的配套资源。

2.亦庄东部的崛起

自2010年开发区与大兴区行政资源整合。开发区的几大主导产业及战略性新兴产业迅速发展，来自世界40多个国家和地区的入驻企业已达到5000多家。亦庄这几年不断向京沪以西京台以东拓展。

此外，据小编了解，“三城一区”是北京建设全国科技创新中心的主平台。

按照计划，今年“三城一区”规划将编制完成，促进协同联动发展。其中北京经济技术开发区要优化提升，统筹大兴、通州等空间资源。

亦庄近年来不断受到政府大力扶持并给予明确前景规划，京东新总部、小米产业园接连落址亦庄路东区，亦庄东扩趋势愈发明显。

北京经济技术开发区将统筹规划193平方公里产业空间，推进产城融合，辐射带动首都南部和东部地区发展。未来亦庄东部的发展能够享受到通州的利好且不亚于通州。

在政府加速推进北京城市副中心的建设条件下，路东区将成为亦庄的未来，河西区趋于饱和的开发状态俨然成为了亦庄的过去。

还有很重要的一点，买禧瑞天著的房子，你不用考虑在通州有没有社保问题。

在通州供应商品房越来越递减的情况下，选择亦庄路东区的禧瑞天著，在价格合适的基础上还能让你拥有升值的可能。

如果你有意在北京东部区域置业，又苦于资金、社保等因素买不了通州的房子，小编建议你可以选择禧瑞天著。

首先知名开发商（首创置业、远洋地产强强联手）运作可以放心；地段优越不耽误你在市内工作；户型90㎡~138㎡适合全龄人群居住。

买房尽量少谈价格，多谈价值。在京津冀协同发展、政府东迁带来众多资源的利好下，选择禧瑞天著一定程度就是享受未来。

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