01 近三年来第2宗！亦庄河西补货

刚刚，亦庄河西1宗地块成功出让！

亦庄新城0202街区YZ00-0202-X24R2、B1、G1-1、G1-2地块R2二类居住用地、B1商业用地、G1公园绿地用地

地块起始价34.8亿，未设置地价上限，未设销售指导价。

最终由招商底价拿下，成交楼面价约4.51万/平米。

地块东侧即是亦庄T1线泰河路站，南侧500米左右有北京二中经开区学校，西南侧1.2公里左右有龙湖北京亦庄天街，附近还有人大附中亦庄新城学校和十一学校。

配套资源相当不错，目前地块周边成熟的居住氛围已经形成。

已有的优质次新二手挂牌价在6.6-9.7万/平米之间。

地块往南约700米处是2023年入市的新盘招商玺，当时拿地楼面价约4.41万/平米。

销售指导价7.7万/平米，主力户型是建面约143-228平米四居产品，总价约在1100-1800万之间。

目前项目已经网签279套，网签均价7.75万/平米，网签去化率41.5%。

尽管市场历经几轮价格震荡，招商玺成交价还是稳稳的在指导价之上。

一方面项目品质确实在线，同时和周边次新对比，7w+的价格还是合理的。

师妹认为这也是招商玺不降价的底气。

02 限竞房大批入市，会影响x24吗？

在前段时间的文章中，有人留言25年河西几个限竞房即将过五年限售期。

会有一大波二手房入市，会冲击新房市场？

其实未必。

目前河西的住宅主要分为三大类：

一是以南海家园为代表的二手回迁房（下图绿色标识），挂牌价格4.7万/平左右；

二是以中旅亦府为代表的限竞房（黄色标识），2020年左右开盘，当年开盘价5.2万/平米左右；25年后过五年限售，二手陆续可入市；

三是亦庄金茂府、中海京叁、招商玺等改善次新及新盘（红色标识），价格普遍7万+。

三类产品因为品质不同，单价首先拉开差距；其次项目面积段也有很大差距。

河西的回迁和限竞房户型八成左右在90㎡以下，纯刚需产品。

优质次新户型普遍在140-240㎡左右，全部改善大平层。

总价最少也要差几百个w...也就是说面对的圈层本来也不同。

所以，二手限竞房入市，不会冲击河西新房市场。

那从三类产品的面积差别中，也能逆推出x24做“初改”比较适合。

也就是主力面积段集中在120-160平左右，可以填补板块的空白。

还有一个知识点，招商玺卖的最好的户型也是140平左右产品，也正印证了这一点。

这次新地块也被招商拿下，浅期待一下新产品出炉！

03 “好房子”，已是板上钉钉！

X24地块组团中，包含1宗住宅用地、1宗商业用地及2宗公园绿地。

组团中的商业用地规模约3.7万平，功能以旅馆、商业为主，并鼓励与住宅用地的地下空间进行连通。

这样一来，项目门口的“微配套”将更加丰富，生活也将更加便捷。

组团中的住宅用地规模3.08万平，地上建筑规模7.71万平，容积率2.5，控高80米；按照套均130平算，大概能出600套房源。

特别的是，在此前X24的规划文件中提到，要打造“亦庄好房子”模式，鼓励居住用地设置面积不超过1000平的首层架空空间。

架空层应只作为公共开敞空间，提供公共服务功能，不得作为停车、车行交通空间或商业用房使用。

并且鼓励居住用地内设置风雨连廊。

也就是说，项目品质再次得到了保证。

前有招商玺的会所已出圈，坐等后面新产品做个阳台出来！