让住房回归居住的本源

经过迷茫与探索，“租售并举”成为中国房地产行业新方向。近期，从中央到地方，政府不断加力，推进住房租赁市场建设。7月18日，九部委联合印发文件，推进在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场。龙头企业万科披露了发展长租公寓的新目标，不少企业也有尝试。买地建房模式已基本到头，日益成为业内共识。

倡导“租售并举”，被视作建立房地产调控长效机制的重大举措。公众期待此举能收到实效。中国经济不能再过度倚重房地产。房子是用来住的，不是用来炒的。保障公民基本住房权益始终是房改的根本出发点和底线。任何改革和调控举措，都不应背离这一初衷。

“租售并举”涉及现有房屋租赁市场和保障房中的廉租房、公租房部分。近几年，保障房因受到政府重视而快速发展，但规模还不够大，租赁市场则一直处于自发状态。中国住房租赁比例仅约两成，而发达经济体达到五至七成；中国住房自有率长期维持在70%以上，远高于发达国家。这种市场结构，加上“土地财政”，使得畸高房价成为一个严重的社会问题。政府多次调控，但效果并不理想。如今，力促住房租赁市场，显然意在通过调整房地产供需来影响价格，并满足居民多元住房需求。早在一年前，国务院办公厅即发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，如今终获落实。北京、上海等特大城市在土地供应上为租赁市场留出大口子，被看作动真格之举。

不过，此番政策调整能否有效平抑市场高房价，促进住房回归本位，市场还抱观望态度。人们还记得，国务院曾于2007年出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，进一步建立健全城市廉租住房制度，“应保尽保”的提法令人颇为振奋。但是，由于土地财政积重难返，强有力的统筹举措迟迟未见出台，相关土地供给不足，房价迎来一轮又一轮的暴涨。“租售并举”是否会重蹈覆辙，正是公众忧虑所在。也有人积攒资金随时准备伺机入场大炒。此番房地产大方向的调整，能否缓解住房市场压力，实现“居有其屋、住有其所”，并坚守调控政策底线，构筑长效调控机制，将考验政府的诚意和决心。气可鼓，不可泄。

走“租售并举”之路，必须培育多元化的市场主体。在我国保障性租赁住房建设中，政府投资约占八成。欲实现“租售并举”，政府财力难免捉襟见肘。应当拓宽社会资本的参与渠道，大力发展住房租赁企业，这不仅能填补资金缺口，还能丰富和完善住房市场结构。此外，政府还应保证所需用地，以增加住房租赁市场的供给。对从事房屋出租的企业和个人，政府应给予更大的税收优惠。在需求端，可通过多种金融手段，帮助给满足条件的家庭或个人实现住房梦，还可提供合理水平的补贴。这些政策举措，多为发达国家长期探索出的宝贵经验，值得认真借鉴。

中国租赁市场发展不规范，承租人权益保障力度薄弱，也是必须解决的问题。这涉及常见的业主随意中止合同、单方面提高租金等行为。日前，住建部发布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，力图保障承租人权益，条文相当详备。公众期待条例经过完善后尽快施行。关键是实效。

在中国，保障承租人权益有着更重大的内涵，这就是他们能享受什么样的公共服务。住建部人士表示，将通过立法，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。这是继广州为推动住房租赁市场提出教育上“租购同权”后，主管部门的一次明确表态。这一方向值得肯定。然而，基本公共服务均等化远非一纸文件就能办到。如果租赁市场改革不能够倒逼户籍、社保等更深层次的改革大步推进，承租人可以享有的公共服务就可能沦为“画饼”。

打破发展租赁市场所面临的桎梏，其实正对应着建立房地产调控长效机制，涉及金融、土地、财税、投资等多方面的联动，需要立法保障和政策扶持。每一步都需要毅然打破利益藩篱。

中国经济长期过度倚重房地产。它是固定资产投资三大组成部分之一，并对钢铁、建材、机械、家电等众多行业具有显著的带动效应。任何时候，这一重要产业都值得高度重视，但是，过度依靠房地产的经济增长不可持续，且存在巨大金融和社会风险。目前正是改革难得的窗口期。深化房地产市场改革是社会共同的期待，有广泛的民意基础。另一方面，2017年上半年经济增长平稳，可以减缓房地产改革带来的经济阵痛。

房地产市场化改革已近20年，成就巨大，缺陷明显。如今需要细加总结，转舵扬帆，调整航向，探寻真正的“符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。中国经济欲摆脱靠盖房子稳增长的老路，就必须发掘新的发展动能。“租售并举”将决定房地产业的兴衰，也关乎中国经济的未来。■

（本文为2017年7月31日出版的《财新周刊》第30期社评）