眼看到了七月底，北京第三批供地马上来袭。

今年一共四批次供地，ZF着急，开发商也着急。

最近不少二批次拿地的项目路续释放消息，听说有的项目售楼处，钟薛高免费吃。

各家紧着跑，姿态也放低了。

不同于去年出让的地块，那会大家还没见到真底儿，ZF卖地地价就高，开发商做项目也是非大盘不可。

现在好，全被架在那了；今年的后来者，人家真拿东西上了。

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五环内，出了不少新盘

这几天关于2022北京新房市场，我有两个感受非常明显。

一是五环内突然出了不少新盘。

环丽泽、太阳宫这样的二三环大宅不算，在四到五环间在售及待售项目就有8个。

并且无论城区还是近郊都有分布，往东朝阳，往西有石景山/丰台，往南有大兴。

以下是今年入市的4-5环间8个新房项目；

二是今年新盘越做越小。

开发商放下身段，肯做小户型降低上车门槛，给刚需留了机会。

可以看到4-5环间的8个项目，一半都做了刚需户型，上车总价和从前比低了不少。

要知道，比如去年的新房主阵地朝阳区几乎都是改善大盘，上车总价近千万起。

今年房企终于正视市场重新定位了，谁都别端着，以跑量为主。

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低门槛上车代表

下面给大家选了3个五环内，或者说是4-5环间的新房代表，项目不错也好上车。

从南开始，西红门橡树湾

最近南四环外的西红门橡树湾非常火爆，开盘后迎来第二春。

官方线报，7.1-7.24日，橡树湾热销198套，累计成交金额超12.8亿。

一方面北京地铁三期规划明晰，19号线站位回归西红门东，给橡树湾及附近新盘带来巨大利好；

同时还有名校落址，北京四中+皇城根小学官宣落地西红门。

双重利好，一下子给西红门橡树湾及附近区位的新盘推上销售新高点，这是之前南城少有的成绩。

查了下建委官网，目前西红门橡树湾已网签259套。（ps：网签具有一定滞后性）

橡树湾具体位置在西红门镇旭福东路上，均价6.2万/㎡，最小户型做成普宅，总价468万起。

项目户型为建面在75-128㎡二至四居，主要偏向刚需，点击下方图片，查看户型图👇

不过此前听说，橡树湾折扣在路续收回，东区6.3万/㎡，西区6.4/㎡。

有了红利傍身，销售情况好转，明显比之前硬气了许多。当然同时要恭喜3月开盘就上车了的橡树湾业主，这就赚了。

再看西边，中海学仕里

最近京西丰台、石景山入市的新盘不少，同样一个五环内上车盘随之而出——中海学仕里。

这个项目上周刚给大家详细说过，咱来简单复习下。

项目地处石景山衙门口区域，小区共8栋住宅，产品是8-11层洋房，全部南北通透。

石景山一直都是中海的“地盘”，这次通过项目打造将再次给衙门口热度推上新高。

学仕里瞄向刚需刚改面积段，产品建面为72-115㎡二至四居，点击下方图片，查看户型图👇

79平能做出三居神户型，给了京西新盘不小压力。

并且除了产品出色之外，学仕里教育配套也很丰厚。

既是城区五环内，同时区域TOP名校环绕，北侧1公里左右是爱乐实验小学，可以直升北京京源学校；

网传京源学校今年高考平均分排北京市第28名，表现非常优秀。

另外项目东侧还有一块教育用地，据说会引进东城名校171中学，教育资源非常优秀。

这还没完，地铁利好也没落下。根据前段时间公示的线路走向看，11号线二期可能在学仕里附近会设站。

下图是11号线二期网传站位，“衙门口东”和“鲁谷大街站”就在中海学仕里北侧。

届时乘坐11号线，可直通丽泽，快速到达金融街、中关村、丽泽等核心商圈，利好明显。

听说项目本月底排卡，感兴趣的朋友可以赶紧去看看了。

往东朝阳，保利锦上二期

保利锦上二期在东四环外的王四营区域，上个月开盘3小时卖了151套房，平均一分多钟卖一套。

项目面积段在67-170平米之间，一改王四营大改善定位，填补了朝阳区小户型空缺。

去年末朝阳区人民政府与北京市十一学校举行合作办学签约仪式，北京十一学校落址王四营，这给区域带来了很大利好。

城区五环内、临铁400米、有好学校、上车总价低，因此项目开盘便迎来热销。

看了下，建委显示目前已网签84套。（ps：网签具有一定滞后性）

给大家看看户型图👇

朝阳区从去年开始竞争压力就比较大，但各家都定位极高，全部做成大盘，也是因此去化迎来了艰难的挑战。

保利锦上二期开盘的热销，在朝阳来讲也是很少见的了。

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买房赠送规划红利

大家发现没，最近规划红利变多了。

一方面是最近北京轨道交通三期规划二次公示，不少地铁线路逐渐明晰了。

这给在售新盘带来不少好消息，比如上面说过的19号线南延线附近的新盘都排起长队了。

有地铁了开发商好卖房，进一步就有动力拿地。

ZF这个时段将地铁规划二次公示的用意，很难不推测为想保三批次卖地顺利。

除此之外，规划方面区域教育配套落地的也不少。

从去年末王四营十一学校落址开始，到今年西红门北京四中，再到衙门口都有名校引入。

地铁一给，学校一加，这房不就好卖了嘛......

市场不好，政府出规划帮他卖房，帮自己卖地，这招确实不错，共赢。

当然了购房人也吃到了红利。今年五环内供应跟上了，并且购房人上车门槛也有所降低，这样的机会还是要珍惜。