整个北京的新房供应板块都偏爱“概念炒作”，买新房几乎等于买未来规划。

谈到板块规划，自然又离不开近两年疯狂靠卖地收入去建设的大朝阳。

朝阳区自去年开始就是供应超级大年。

整体来看，2021-2022年朝阳区新房住宅供应套数达到了10175套，但据悉总去化套数仅2413套，去化率约23.7%。

大户型频出、价格虚高，是不少购房人对朝阳区最真实的看法，也是因此朝阳的整体楼市都很难突破重围。

从市场存量和去化水平来说，朝阳北部片区的内卷更加严重。

其中竞争白热化的TOP2板块非东坝和崔各庄莫属。

东坝板块：5个新盘项目，预计4500套。

崔各庄板块：5个新盘项目，预计4400套。

俩板块的刚入市新房项目也给大家详细介绍过，复习戳👉北熙区/晓风印月。

今天咱把重点放在板块自身发展情况方面，掀开规划的“底裤“来分析下，东坝vs崔各庄，到底谁更具有潜力？

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东坝：概念撑房价

从前的东坝，宛如一个穷小子朴素且土，没房没车还没钱，周围十里八村的姑娘都看不上。

直到有一天，媒人急了，跟隔壁村的姑娘说，其实这小子行，他没钱他爹底儿厚，将来钱全是他的，房啊车啊早准备好了。

你放心，嫁过来用不了几天家当就给你置办齐了！

这姑娘们一听，有戏啊，选别人看着面光，可能未来还不如他呢！穷小子一下摇身一变成抢手货了。

以上的小故事我给命个标题为《东坝的前世今生》，大家看个乐呵。

下面咱说回正题给大家摆点实际依据，以证明我的故事并非纯属虚构而是依据现实创造。

东坝的早期板块内有绝大多数都是回迁房、安置房等政策房，配套可以说是非常匮乏。

早在2013—2015年间，东坝曾经出过一批均价5w的“高价”土地，就是下图西南角的综合居住区部分。

但这几块地的项目去化周期都很长，由于配套比较落后，区域内道路又一直修修补补，大家日常出行特别堵，市场普遍认为各个方面的条件都不足以支撑房价。

随后东坝跌落谷底，落得的口碑名声并不佳。

事情出现转机是在20年9月份，北京自贸试验区国际商务服务片区的正式挂牌，让东坝有了起色。

东坝用地功能规划图

在朝阳区十四五规划中有三大产业增长极，除了我们熟知的CBD和朝阳园(望京)之外，还有一个金盏国际合作服务区，就是由金盏南区和东坝北区合并而来的区域。

目前前两大区域发展已接近饱和，是当下朝阳区产业的主要底色。而金盏国际合作服务区作为新增长极，承载着朝阳区的新发展期待。

我们可以看一下十四五规划对东坝新增长极的描述。

规划要求要抓住第四使馆区、北京自贸区国际商务服务片区、城市副中心等建设契机，加快赋予东部地区新的功能内涵，建设成为朝阳实现城市品质跃升的主阵地。

与此同时打开东坝发展之路的还有飞速建设的轨道交通。

据了解在建中的12号线（四季青站-东风）预计2023年就能交付使用，地铁一站到酒仙桥，三站到望，经过多个商务区和重要区域。

3号线西段（东四十条-东风）通车时间预计为2023年5月开通，未来从东坝到二环仅需要15分钟。

R4号线一期（东坝-首都机场）已经纳入规划，动工时间未定。

另外，还有远期的R4南段、M101线、L4号线......

“第四使馆区+第二个三里屯+6轨交汇”的规划概念彻底改变了东坝的命运，让东坝的新房房价飞涨到了8万。

其实除了产业及交通规划外，在教育配套上东坝也不示弱。

板块范围内名校云集：人大附中朝阳分校东坝校区 、北京中学东坝校区、 东北师范大学附中、首都师范大学朝阳小学等公立学校都在此。

未来还有朝阳高考清北率排名前列的北京中学东坝北校区落地。

从规划看板块前景一片大好。但令人纠结的是到底何时能兑现呢？

使馆区的规划从2012年就出炉了，到2022年才开始前期统筹（使馆区才有开工迹象）。

规划了10年的时间才刚开始前期统筹，照这个速度，想吃使馆区和第二个三里屯红利的预计还要等个5-10年！

前辈望京从规划到成熟也用了20年，目前已规划10年的东坝刚刚开启快速建设时期，期待东坝后期大放异彩。

不过话说虽然东坝前期的规划落地慢，但房价涨的却不慢。

短短5年间，东坝新房均价足足上涨了33%，涨幅妥妥跑赢了北京大盘......

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崔各庄：靠大哥云养

东坝以前是穷小子，巧了，隔壁崔各庄也是。

但和东坝的不同在于，媒人介绍崔各庄的时候，说的是他舅舅是真有钱，他家的房都是舅舅给买的！从里到外，就靠他舅呢！

一个是传闻爹给儿子，自家的底子厚，一个是已经摆在那的关系很近的舅舅底子厚能帮扶。

这俩是你你选谁？

在望京新盘断供、二手房价格早就达10万+的残酷现实下，直线距离3公里外的崔各庄可以说是承接望京外溢市场需求的较佳板块。

但这似乎也是崔各庄红利的天花板。因为从自身看崔各庄是一个“四无片区”。

首当其冲的较大缺陷是“交通”，8.8万的单价连地铁都没有，规划中的32号线估计要到2030年以后。

距离虽然不远，打眼儿一看，站在崔各庄地块上，往五环里望一望，能看见望京的高楼林立。

作为朝阳5.1环，非常临近望京，又挨着机场高速，不堵车时，驾车到望京路程仅约15分钟，到首都机场路程仅需约25分钟。

但问题是太堵了！开车去望京免不了走京密路和机场高速，路过大山子。

“人生五大过不去，生老病死大山子”。

这是有名的堵车，早晚高峰期至少二三十分钟才能到望京。

导致如此拥堵的核心原因，其实是崔各庄板块被三条铁路(京包线、京哈高速铁路、环形铁路)，两面包围；

北侧一条北小河，东边还有个机场高速，把这个板块和周边的望京完全割裂，就类似一个“三角洲孤岛”。

听说目前京密路正在施工改造，2023年底建成通车，一步直达望京。

交通问题得到缓解了，崔各庄的红利也就发挥到较大了。

四无的第二点是“无配套”，比如新供应地块周边不是“荒原”中心就是城中村、老厂房。

想要成熟的生活商圈，还是要去望京。当然酒仙桥、丽都等商圈也不算远。

第三就是“无产业”，这个地方规划的产业配套和东坝的“自贸区”“使馆区”比简直是天壤之别了。

就板块自身规划来讲，崔各庄是创意产业集聚的集散地，处于“国门创意绿谷”板块中。

草场地艺术区

但论创意产业，3公里外的798才是头牌，崔各庄的环铁艺术园区、草场地国际艺术中心等都是些不痛不痒的文创园区和艺术机构。

第四呢就是“无学校”了，崔各庄目前教育资源也是短板，在这一点上，肯定也不如东坝。

目前地块周边的学校仅有北京市第八十中学（嘉源分校）和北京市陈经纶中学分校（草场地校区）两个学校可以服务该区域。

和东坝自身规划的朝阳TOP1北京中学比，崔各庄还没有学校规划，更别说好学校了。

目前的“崔各庄四兄弟”都是大户型产品，集中在100-170平米之间，总价没有900万-2000万都进不来。

东坝卖规划、卖前景，崔各庄就是卖望京外溢。

这里目前及未来一段时间内就是以望京“睡”城为主的板块，发展天花板看得见。

东坝与崔各庄的房价都在8w+，如果是你更愿意选哪个呢？