实践中，我国许多房屋存在产权不清之情形，夫妻双方仅将房屋登记在一方名下或未办理变更登记，家庭成员在房屋继承或分家析产时未办理、未及时办理产权变更登记导致错登、漏登等情况常常发生，致使房屋登记权利外观与实际权利主体不符，在房屋买卖交易中，常有登记权利人未经其他共有人同意将登记于其名下的房屋进行出售的事情，其行为涉及无权处分，对于其与买受人所签订的房屋买卖合同的效力如何认定，常常引发纠纷与实务争议。

实务争议

1、效力待定。根据《合同法》第51条（无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效）的规定，登记权利人未经其他共有人同意，无权处分共有财产，在取得其他共有人的追认或取得财产的完全所有权时，其与买受人签订的合同自始有效；若其他共有人不予进行追认或出卖人不能取得完全处分权时，该买卖合同自始无效。

2、无效。根据《物权法》第97条（处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外）的规定，若非共有人之间特别约定，共有人处分共有的不动产或者动产的，应经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。结合《较高人民法院关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第89条的规定（共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿）在共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。且《城市房地产管理法》第三十八条第（四）项也明确规定，对于共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。 

3、有效。根据《较高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定（当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持）出卖人的无权处分行为，并不影响买卖合同的效力，按照物权变动原因与物权变动结果的区别原则,无权代理人处分他人财产属于物权变动的原因产生的合同，为债权合同，合同有效；无权代理人处分他人财产属于物权变动结果产生的合同，为物权合同，效力待定。《合同法》笫51条关于无权处分的人处分他人财产，没有经权利人追认或者也未取得处分权而与他人订立的合同，显然属于债权合同，而不属于物权合同，因此，该合同应当有效。

较高院观点

笔者更赞同第三种观点。

首先，依《物权法》第15条（当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力）、《买卖合同解释》第3条规定（当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持），处分权瑕疵不影响合同效力，无权处分亦非主张合同无效的法定事由（对于合同的效力认定问题应以《合同法》第52条规定六项法定事由为依据），无权处分（即处分行为）影响的是物权变动的效力，对于引起物权变动的原因行为（即负担行为）并不受其影响，买卖合同的效力并不因出卖人未取得完全处分权而发生改变。但对于因无权处分导致物权无法发生变动而给买受人带来的损失的问题，买受人可要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。

其次，《城市房地产管理法》第三十八条第（四）项为管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。该规定规范的是市场主体的交易行为，违反该规定的法律后果是登记部门在申请办理权属变更登记时若未经其他共有人同意，则不予办理变更登记。但并不影响双方所签订的买卖合同的效力。

再则，从维护市场交易秩序和保护交易相对人的角度来看，善意买受人基于对不动产登记公信力和物权对抗性及排他性的信赖，与不动产登记簿记载的权利人通过意思自治、支付合理对价的方式，进行正常的交易，其不具有审查标的物真实权属的义务和责任，而且也没有能力对其进行准确判断和把握，若随意否决买卖合同的效力则不利于维护市场交易安全和构建诚实信用的交易体系。同时，在认定买卖合同有效的场合下，其他真实权利人也可以通过请求无权处分人予以赔偿的方式来实现对其利益的保护。

出卖人与买受人签订房屋买卖合同，出卖登记在其个人名下的房屋，不符合物权法第九十七条（处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外）关于共有物处分的规定或者当事人的另行约定，如果买受人是善意，且买卖合同约定的对价合理，但未办理房屋所有权变更登记手续的，其他共有人请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

（第三种观点亦是较高人民法院民一庭意见）

风险分析

1、买受人在购买房屋时，建议查看交易房屋、房屋产权证及产权人身份证，而对产权人的婚姻状况进行了解。避免因疏忽查询原因导致房产权属存在争议，使交易被否定为善意取得。

2、购房人应与房屋登记的产权人签订合同，并及时办理过户手续，尽量避免无权处分情形发生。

3、与房屋共有人之一签订房屋买卖合同，即使该部分共有人对权利瑕疵承诺担保，但亦非合同得到顺利履行的保障，合同亦可能因无权处分而无效，买受人需要留心注意。

4、基于不动产登记簿的公信力，法律赋予不动产登记簿善意保护制度，不动产交易的第三人基于对不动产登记簿公信力的信赖，而取得的不动产物权受法律保护，不需要其他权利人的追认。故对于未登记权利人而言，在第三人善意取得情况下，将面临向无权处分人追偿的麻烦。

裁判及案例检索

房屋的按份共有人之一在未取得其他房屋共有人授权的情况下，以自己的名义独自签订的房屋买卖合同效力待定：王某与刘某、朱某、刘某等房屋买卖纠纷案

【案例要旨】房屋共有人对自己所有的部分的处分，系有权处分，对其他共有人所有的部分系无权处分。房屋的按份共有人之一在未取得其他房屋共有人授权的情况下，以自己的名义独自签订的房屋买卖合同的，若事后取得处分权或经过其他共有人追认，合同即为有效；否则合同即为无效。

共有人未经其他共有人的同意，擅自处分共有财产的，属于无权处分，可以根据《较高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条排名前列款的规定处理。

【适用解析】《合同法》第五十一条是关于无权处分的规定，该条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”据此，处分财产只能由享有处分权的人行使。即使是对共有财产享有共有权的共有人，也只能依法处分其应有的份额，而无权擅自处分共有财产。尽管《合同法》第五十一条规定的无权处分与某个共有人未经其他共有人同意擅自处分共有财产具有一定区别，即前者无处分权，后者有部分处分权，但大多数学者及审判实务通常将后者作为无处分权的一种特殊情形对待。因此，未经许可擅自处分共有物属于无权处分。对此，可以根据《较高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条排名前列款的规定处理，即“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”

观点索引：北京市第二中级人民法院（2013）二中民终字第00379号“张林诉雷秉欧、李术宝房屋买卖合同纠纷案”，见陈文文：《无权处分共有物之合同及处分行为的效力判定》，载较高人民法院《人民司法·案例》2015年第22期。

《城市房地产管理法》第三十八条第（四）项的规定，属于管理性强制性规范，违反该规定并不导致相应的房地产买卖合同无效。

【适用解析】《城市房地产管理法》第三十八条第（四）项规定：“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”，不得转让。该规定属于管理性强制性规范，即共有人之一的登记权利人违反该规定引起的法律后果是，登记部门在房屋买卖合同当事人申请办理房地产权属变更登记时，如果经审查发现，登记权利人出卖共有物并没有得到其他共有权人的同意，不符合法律规定的共有物处分条件或者当事人约定的共有物处分条件，则登记部门根据上述规定不予办理房地产权属变更登记手续。但是，对于这种管理性强制性规范的违反，并不导致登记权利人同买受人签订的房地产买卖合同无效的法律效果。

观点索引：王某军与李某强、童某东房屋买卖合同纠纷案，见仲伟珩：《房屋登记权利人出卖共有房屋不符合法律规定或者合同约定条件的合同效力问题》，载较高人民法院民事审判排名前列庭编：《民事审判指导与参考》2013年第4辑（总第56辑），人民法院出版社2014年版，第128—133页。

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文章来源：律野拾隙

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