新房热帖：

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正文————

又到了一年一度不买房感觉亏大发的时候了。发生啥了？

昨天北京住房公积金管理中心刚刚发布《关于2025住房公积金年度缴存有关问题的通知》。今年度公积金缴存基数上限为35811元。比上一个年度增加了528元。

按照12%的缴存比例的话，最高每月可缴存8594元公积金。比去年度的上限增加了126元。

几乎每年7月社保公积金缴存基数都会上调，意味着缴存单位和个人缴存比例都要增加，落手里的钱又要少了，也就是每年这个时候，没有买房，不能提取公积金的朋友会发发牢骚，“感觉哪里亏了”。

那么，话说回来，今年买房划算吗？

关注房地产数据的朋友肯定都知道，刚刚公布的8月数据非常惨淡。

国家统计局数据显示，2025年8月北京二手房价环比下跌1.2%，跌幅位居全国70个大中城市之首，以前一线还都是排头兵的存在，8月直接吊车尾了，且这已是北京二手房价格的“5连跌”。

新房即便有严格的那啥，价格也没收住，8月新房价格环比下降0.4%。

网友用“跌跌不休”形容北京房价，那么这个时候还买房吗？

01 狗都不……买！买的就是北京的房子！

都说北京房价跌个没完，这谁敢买，但是你看看这几个月的网签数据，

就一句话：多的是人买……

2025年8月北京二手住宅网签13331套，环比7月的12784套上涨4.3%，

而且北京2025年截止到8月整体成交量都不低，超过1.5万荣枯线的就有3个月，除去春节那个月，其他每个月都超过1.2万标准线，

北京，每个月1.2万+人买房子，这个数据之下，你可以说这个市场不火，但是你不能说它差吧。

而且买的人越多，价格还越低了……

我理解，只有一种可能，这样的成交量是以价换量得来的，

也就是说，价格跌了，认可这个价格，决定出手的人多了。

从成交结构看，刚需户型仍是市场交易主力。8月份80平以下刚需户型合计成交占比达53.05%。300万以下成交占比接近50%。

所以，是不是可以理解为，这一轮，刚需价格的房子，跌的最多？

02 谁跌出了“性价比”？

市场下行，只有价格跌到位，才能吸引与其匹配的买家，

新房咱就不说了，又硬标准，谁也不敢胡来，降价也有度，更多的是卷得房率换来的“性价比”，像丰台头一个喊出5万+的花香壹号不是被请去喝茶了么？

但是二手房就很懂察言观色了，尤其最近被新房品质秒成渣的老破小，尤尤其老破小扎堆的小区，那价格，可以用“一泻千里”形容，时不时就会传来跌幅惊人的消息：

南三环附近的宏大家园，2025年5月，一套112平的三居室，成交价283万，单价2.5万/㎡。就在几个月前，75平的两居还能卖到280万，单价3.6万/㎡。

西罗园小区，2025年7月，58平的房源成交单价2.9万/㎡，41平还能撑在3.2万/㎡，但比起一年前，已经是直线下滑。

马家堡的一套房子，2024年7月，89平能卖到300万，单价3.3万/㎡。可短短一年后，同户型的成交价直接砍到225万，单价2.6万/㎡。

北京内环老破小价格失守的消息早就不是啥新闻了，甚至我还看到更夸张的，说北京老破小总价到1开头了，我查了下，老破小总价100万左右的两居基本集中在丰台和朝阳三四环，最大的特点是足够老，然后没啥好学校。

不过现在即便是有学校的，不顶级也不行了……

媒体报道：

西城区双槐里一套43㎡的房子，2023年2月卖了737万，今年8月390万就成交了，算下来跌了47%！

车公庄北里，2021年6月633万买的房子，今年8月385万出手，蒸发的248万，够普通人攒十年的。

平原里有套同户型的房子，今年5月还卖了403万，三个月后就跌到342万，相当于每个月跌20多万。

海淀区小南庄社区，2021年花617万买的一居室，今年8月276万就出手了，四年时间亏掉341万。

不仅普通住宅，就连核心地段的改善项目也未能幸免。

朝阳区北三环，绝对的市中心核心地段，安贞里小区目前挂牌均价6.8万，但已经出现了砸盘价3.7万的房源。

北京楼市的“晴雨表”昌平区回龙观的融泽嘉园，7-8月份房价暴跌。104平的三居，6月还能卖480-490万，到8月份只卖385万，两个月暴跌100万，跌幅高达21%。

东南三环边的网红豪宅楼盘北京天誉，一套191平的房子从原购买价2250万左右降至1588万挂牌，下降662万，幅度达29%。成交价可能仅为1500万左右，较买入价下跌750万。

嗯……基本谁都没好到哪里去，而且性价比这个事，也是因人而异的。

03 到底买不买？

你也看到了，一边是跌跌不休的价格，一边是大批人买房上车，

这个世界咋这么割裂，买房的难道都傻吗？

当然不是，你有没有发现，媒体发布的小区跌幅大多是和2021年对比。

我仔细查了几个小区最近一年的跌幅，以西城双槐里为例，其实仅一年的跌幅只有6.4%。虽然也不少吧，但是哪有媒体标题吓人。

以当下这个价格上车，比2021年至少少奋斗10年，如果真的有购房的需求，你不能保障现在是底，但是也绝对是低位。

这也就理解了，为啥房价一面跌，大家还一面买买买。

价格低了很多+自己也需要。

房价下行的原因，咱们分析了N多了，目的不是让大家变成经济学家，预判未来的走势，而是想帮真心想买房，需要买房的朋友做判断：

这种趋势下，什么样的房子相对稳妥。

如果是刚需家庭，现在其实有个好处 —— 议价空间特别大，是近几年的峰值。

但一定要避开居住属性差的、纯靠学区溢价的房子，比如老破小的地下室、顶楼。

另外，现在学区房的金融属性基本没了。西城老破小近三年平均跌幅都在35%-40%，有些地方单价都跌破8万/㎡了。

所以即便是有书包属性，书包+居住更稳妥。

还有人觉得均价2-3万的内城老破小，租售比高了，所以义无反顾，考虑“大不了租出去”，但是你要了解，北京也在推进公租房、保障房，这些未来都是和你竞价的压力，所以考虑老破小的朋友一定要充分了解利弊，真的接受那个户型，挑选相对有服务的小区，好的朝向。

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一线河景+创新设计在通州市场上还是比较少见的，项目很火，尤其大户型，其实是有收藏属性的，想要更多了解的朋友可以加微信，一对一给你解答。