京楼无非那点事儿，大家好，上周北京2021年第二批土地集中供应已经尘埃落定了，想必关注北京楼市的朋友们从各种渠道也都了解本次土拍的结果，说实话这次土拍结束后既有情理之中也有意料之外的事儿，我把本次土拍中的一些数字跟上次做了对比，大概总结了以下这么几点，今儿呢咱们就来一个个详细说说，希望对关注北京楼市想要购房的您能有一些帮助。

开发商越发的冷静，成本控制做到优质

本次的备受关注的北京第二轮土拍中，43宗住宅性用地到拍地结束前，仅有16宗被开发商拿下，另外27宗住宅用地由于没有房企报名而延期拍卖，虽然在这之前大家能预测到会有部分地块无人报名，但是如此大量的地块被开发商拒之门外也确实没有想到，说明目前整体的北京市场，在房住不炒的背景下开发商对拿地更加谨慎，只有相对位置较好且有利于营销的地块才会下手，并且在拍卖中也特别不会盲目举牌，各家房企对地块的成本测算更加严谨，在已拍卖的16宗地块中就有5块地，因为仅有一家房企报名而最终底价成交，另外我本以为部分热门地块比如：丰台万泉寺地块，周庄子地块，海淀西北旺地块依然会出现多家房企轮番竞争，最终将地块推进竞高标准环节，然而让人意外的是，最终的结果不仅没有进入高标准，就连土地的上限价格都未达到，不知道是哥儿几个事先商量好了，还是对市场信心不足，总之仅用了很小的成本拿下了热门地块，成本控制可谓是做到了优质。

16宗地块仅有2宗进入高标准环节

再已报名的的16宗地块中，本次仅有海淀东升乡的2宗地块最终竞到了高标准环节，不知道是因为之前排名前列轮土拍进入高标准的项目在入市后，买房人的认可度不高，还是出于成本控制的考虑，房企并没有盲目的进行投标，这也是跟排名前列次土拍对比很明显的一点，我记得今年排名前列次的拍地，最终进入高标准建设环节的地块有10块左右。

16宗地14宗当天就确定竞得者

上面说到本次的土拍仅有2宗地进入了高标准建设环节，预计本周就会出结果，另外14宗当天就确定了竞得人，跟一次拍地相比能够明显的看出，各家房的谨慎以及对市场的信心多少有些不足。

共有产权排名前列次被抢到了摇号环节

本次土拍中最有意思的要说是昌平的共有产权地块，按照以往的常规来看，共产房的竞争远没有这么激烈，然而6家房企对共产房地块进行轮番举牌争夺，经过线上6轮下线19轮的举牌，将该地块推到摇号环节，最终以9.48亿被中铁置业拿下，楼面价1.679万，政府指导销售价格3.19 万，倍率1.9倍，跟目前一批供地的商品房比起来利润高了可不是一星半点，而且将来的售卖规则和摇号规则全部由政府指定，开发商只管把房子建起来就好了，而且按照昌平区以往共产房的销售情况来看，关注度和售卖情况那是完全不用担心的，既舒服还省事，这买卖干的特别值，怪不得要通过全世界最公平的摇号方式选出最终的竞得人。

北京出现排名前列竞出一半现房销售的项目

这次土拍中的另一个亮点是出现了竞现房销售的规则，这也许是政府探索未来稳房价稳预期的另一种形式，不管将来是否会大面积执行，反正本次的竞现房面积确实比较疯狂，最终在中建一局和中铁置业+兴创联合体的争夺下，11万多平的建面将有小一半的的面积要进行现房销售，什么意思呢？比如将来该项目的总房源套数是100套，那么你前期能卖的仅有50套，另外50套要等到你建成现房状态后才能正式买卖，这么一来对开发商的销售周期和运营周期可都提高了不少，成本自然也就会上升了，不过即便是这样，从最终的成交价格测算倍率也在1.72倍左右，虽然只是粗算但我相信开发商还是能有所盈利的

地块售价倍率重回1.5倍以上，绝大多数的地块账又能算明白了。

绝大多数地块楼面价利润终于又能算明白了，除了海淀、朝阳、石景山四块地其他地块售价倍率重回1.5以上，较高3.73倍，虽然这次土拍能看出开发商对市场信心有所减弱，但从拿地情况来看对于咱们部分购房人来说，还是有利好的，最起码多数的地块开发商能把账算明白了，房企有了利润率自然在房屋的品质和得房率上一定会有所提升，这也是今年一次供地后被广大购房人吐槽的槽点之一。

好位置成为了开发商拿地的优选。

二次拍地中绝大多数的地块，位置都相对不错且利润也较高，再一次证明了开发商对目前的市场越发谨慎，好地段成为了拿地时考虑的首要因素。

好地段留给刚需的机会貌似连念想都没有了

虽然开发商在本次拍地中拿下的都是相对热门的地块，但是根据排名前列次土拍的经验来看，将来各家开发商做出的产品应该还是以改善产品为主，中小套型的产品估计很难见到了，除了位置相对较远的板块，然而这些地块能否被广大刚需认可，还要等待时间的验证，总之留给刚需的机会真的是不多了。

二次供出的土地值得等待吗？

我觉得如果您不是急于买房，并且属于改善客群，二次供出的土地还是值得一等的，理由在于第二批供地开发商的利润又回来了，前面也说到了在开发商能保证利润的前提下就会更加认真的把品质和产品做好，这样才能在目前相对较冷的市场下获得购房人的青睐，比如周庄子、万泉寺这些利润较高的地块。

高品质的豪宅范儿又要重现了

这一点是我个人猜测的，因为前面提到售价倍率又重回1.5倍以上，那么开发商就可以在做出优秀户型的同时对户型做更好的包装，因为住建委已经明确规定了，要在交房时建设交付样板间保证买房人看到的是所见即所得，由于之前的利润率及其有限导致您能看到的样板间装修也是十分素净，不过随着利润里重回很可能久违的高品质装修户型又要重现江湖了。

土拍之后几家欢喜几家愁

这次土拍后多数参加的房企也算是满载而归，既拿到了优质的地块又极大程度的控制了成本，比如像周庄子这样躺着都能挣钱的地块，我在想懋源的开发商这会是不是正在偷着乐呢，还有排名前列次土拍拿地的开发商看到这次的结果后，想到自己还在如何盈利中痛苦挣扎，估计多少要郁闷一阵了。

好了各位，希望以上内容能对您的购房多少起到一些帮助，也希望您能早日选到心仪的房源，咱们下期见。