去年，北京楼市迈入大户型元年，改善型房源成市场主力。

面积大、总价高，将多数预算没那么充足的朋友搁置在了城区外。

到了今年，开年以来小户型匮乏的京楼市场终于得到解渴。不过不尽人意的是，今年的小户型供货仍然以近郊为主。

这些区域要么交通一般，要么发展天花板明确......

想在主城区、有发展前景的地段找到一个面积小的新房，简直难比登天。

而最近，大朝阳一改往日的奢阔大平层，终于要拿出小户型了！

还是在朝阳区中最值得让人看好的板块！

去年第三次土拍京投发展以175.3亿元底价将朝阳东坝三宗地收入囊中；

5月20日，京投发展东坝项目面世，案名为「京投发展·北熙区」。

今年北熙区可能要在大盘集聚的朝阳市场上，突围了。

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过去的“城乡结合部”

正在孕育超级大项目

北熙区处在朝阳东坝北西区板块，这里属于金盏国际合作服务区。

早期的东坝，还只是个资质平平的城乡结合部，板块内有八成是回迁房，而且生活配套非常少。

直到后来“第四使馆区”、“第二个三里屯”的落户，彻底改变了东坝的命运。

这片区域被赋予了国际交往中心功能、高品质公共消费功能以及国际贸易合作功能。

东坝地区规划示意图

光听起来就与朝阳其他板块的规划发展不同。

不像崔各庄，终归是望京外溢，靠老大吃饭，东坝的特点是将来自贸区自己就是老大。

当然不少朋友可能担心，北京最不缺的就是规划，这听起来就像一张饼。

先告诉大家，就算是饼，东坝也是城区中画的较大最圆的！

并且2022年开始，东坝国际自贸区建设开始提速了，据说字节跳动的海外总部已经入驻了。

当然了一个板块从描绘规划到建设落实，需要一定的兑现时间。

使馆区和三里屯存在的升值空间需要一段过渡期，完全建设完成到可带动板块价值时间可能需要5-8年。

目前东坝正处于规划完整但亟待加速建设的时期。

不过东坝的地理位置确实不错👇。

距离望京和国贸都不远，适合上班族居住，同时又能作为望京、国贸和通州三个区域间的纽带，形成非常好的产业互动。

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六轨交汇TOD

与“共振”共生

北熙区是京投发展在北京的第五个TOD项目。

什么是TOD（transit-oriented development）呢？

简单地说就是以交通站点为中心，把办公、商业、文化、居住等功能融合在一起发展的的开发模式。

优点在于，配套完善，生活便利，轨道交通更是没话说，选择TOD项目就相当于选了一个出家门什么都有的社区。

交通方面，项目所在区域内一共有6条地铁线，3条近期轨道线+3条远期轨道线。

地铁上盖区的楼栋属于下楼就是地铁站。项目的地铁站是北岗子站，预计2023年就能交付使用。

北岗子站是12号线和3号线换乘站，地铁一站到酒仙桥，三站到望京，真的很方便。12号线西起四季青站，东至东风站，经过多个商务区和重要区域。

3号线西段（东四十条-东风）通车时间预计为2023年5月开通，未来从东坝到二环仅需要15分钟。

R4号线一期（东坝-首都机场）已经纳入规划，动工时间未定。

另外，还有远期的R4南段、M101线、L4号线......

项目距离东五环也仅有1.5公里，开车上五环非常方便。

当然，地铁上盖盘难以避免决“共振”和“噪音”的影响，这非常考验开发商的降噪实力。

地铁上盖如下图，是将地面垫出高度与车辆段停车加以覆土层进行园林绿化。

北熙区项目一共有三宗地块，三宗宅地合计占地面积约20万㎡，建筑面积56万㎡，供应房源达3073套。

整体规划34栋楼，其中落地区13栋楼，均为20-26层板楼；地铁上盖区21栋楼，为6-18层小高层。

毫无疑问北熙区是个体量超大的超级大盘。

项目户型面积从80㎡覆盖到190㎡，面积跨度比较大，可选择性比较多，另外还有下跃产品。

据了解，一期开盘的是小户型产品，位于西侧地块，销售指导价8.1万/㎡，户型有80/87㎡两居和113/120㎡三居，总价约648万起，不到700套。

具体的小面积产品户型图还没出，目前只有120㎡三居的户型图，先给大家放这看看。

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整体规划配套全面

交房时间可能...

既然是TOD，除了轨道交通外，北熙区其它配套规划也不错。

项目与地铁站无缝连接，直接接驳几十万平的地铁TOP商业综合体。

距离项目最近的还有万达广场（在建）、金隅嘉品茂等，扇面交通可快速通达望京、蓝色港湾、朝阳大悦城等商圈。

医疗方面，周边有北京市排名前列中西医结合医院（东坝院区）、北京安贞东方医院（在建），周边还有民航总医院、华信医院等。

教育资源很丰富。周边有首都师范大学朝阳小学、北京市陈经纶中学、人大附中朝阳分校、东北师范大学附属中学等。

除此之外北熙区旁边规划的是北京中学北校区新址，含初中部、高中部、国际部和公共区四部分。

这所学校风头很大，现在在朝阳区算是高考清北率排名前列的学校了。

此外东坝西区规划幼儿园5处，规划小学3处，可以说是全龄优质教育配套了。

不过值得注意的是，北熙区这几块地都是期地，什么是期地呢？

期地跟期房一个意思，地拍完了，但土地开发还在进行中，地还没有交给开发商。

再加上大规模地块很考验开发企业的综合建造与运营能力，更何况这是要实现地铁上盖的项目。

所以北熙区正式开工和交付的时间肯定会比其他项目稍微长一些。

一般项目开盘到交房是2-3年，加上现在YQ特殊情况，施工进度会有影响，有的项目交付会有延期。

所以这块地的区域开发周期会很长，预计4-5年以后才能交房，着急住的朋友要考虑一下这个问题。

最后给大家看一下东坝近几年的二手房房价走势，从5.1万到6.3万，近三年上涨了近24%。

东坝这个地方，你觉得值不值得押注？欢迎评论区说说。